汕尾市弘扬碧桂园房地产开发有限公司
摘要：随着经济的不断发展，人民的生活水平在不斷提高，房地产项目同时也面临着许多机遇与挑战。而人们对于房地产的质量、安全性等方面的更高要求也促使了房地产项目在施工中必须应用更为科学、高效的管理模式，以提升效率和质量。所以建筑工程管理在房地产项目中的运用是十分重要的，文章将浅析建筑工程管理对于处理房地产项目中遇到的各种问题的作用。
关键词：工程管理；房地产项目；造价咨询；施工质量
引言
建筑工程管理的基本含义即是把房地产项目中的各个环节转换为更模式化的运作方式，以提高建设过程中的效率、质量等因素，如何将其应用是本文所要探讨的问题。
1建筑工程管理
1.1基本含义
建筑工程管理兼具工程学和管理学的特点，是基于建筑施工方面的管理学，涉及到了许多有关建筑施工方面的管理内容。它既要基于施工标准制定相对模式化的管理方法，又要考虑到资源的合理配置和调控，从而实现经济利益最大化；既要保证房地产项目的质量过关，又要提高效率，以缩短建设周期。建筑工程管理具有复杂性和专业性等特点，在保证施工质量和进度的前提下，更合理地应用建筑工程管理知识，能够有效地提升房地产项目的建设水平，对国家房地产项目的发展有重要的现实意义。[1]
1.2重要性
建筑工程管理能够对房地产项目的成本、质量、工期等进行管理和控制，从而最大限度地降低成本、提高效益，通过优化方案、合理调控等方法，实现最大的综合效益。由于在房地产项目中，涉及到各种各样的施工方法和技术，导致人工、材料等成本的管控较为困难，所以很容易造成人力、材料等物资的浪费，直接和间接地提高了建设成本。并且许多公司由于团队的专业性不足，在前期计划及工程造价等方面往往计划不周，造成了实际施工时的很多问题。因此，针对如今中国的房地产项目发展状况，合理利用建筑工程管理是十分重要的。
1.3发展现状
随着生活水平的提高，人们早已不再满足于温饱，经济社会的不断发展使人们对于房屋的要求更为严格了，这同时也促进了房地产事业的发展。然而在快速发展的同时，也滋生了不少问题。[2]许多房地产公司往往急于追求施工进度，忽略了建筑工程管理的重要性，造成了施工质量不过关、留下安全隐患等问题。而建筑工程管理本身发展也还不到位，许多体系的不健全导致了在实际应用中会产生不少困难，这些问题也正阻碍着房地产事业的发展。
2建筑工程管理在房地产项目中遇到的问题
2.1施工质量管理
施工质量一向是房地产项目中的重要问题，许多公司为了赶工期往往会降低施工过程中的质量要求，这便会造成很多的隐患。在验收过程中如果出现质量不合格的情况，再修复所产生的时间、材料、人力等成本都是很高昂的，若是验收时忽略这些问题，则会给人们的生命财产安全造成很大隐患。施工质量与许多环节息息相关，从房地产的设计，到对施工地点的勘察、实际施工时候的管理以及监督机制，这些都与施工质量密不可分，只要其中一环出现问题，就可能导致质量不过关。而目前不规范的制度和体系很容易导致问题的产生，很多公司的内部分工不明确，各部门之间缺乏交流沟通，在遇到问题时难以协调，发生事故时互相推卸责任，使得工作进行效率低，衔接困难。[3]更严重的是，许多公司为了追求利益，使用质量较差甚至是不过关的材料，这会从根本上导致质量问题的产生。同时，现场的施工监管也是很重要的一环，监管人员偷工减料、中饱私囊、挪用公款的现象时有发生，对房地产项目的发展造成极大的损害。
2.3施工安全管理
许多企业常常为了加快工程进度、缩短工期而不注重施工安全方面的管理，安全措施往往达不到要求，这就导致了施工现场存在很多安全隐患。安全事故的发生对于施工建设十分不利。很多施工现场的安全管理人员和施工人员的安全意识不足，忽略了很多潜在的安全问题，这都是造成事故多发的原因。企业对于安全管理方面的投入少，施工人员的管理不到位，不能保证各个步骤按标准执行，一旦发生事故又没有很好的应对办法，这就导致了如今房地产项目安全事故频发。
3、房地产开发项目管理概述
3.1房地产开发项目管理的主要内容特征
利用现代化设备和管理方法进行把控，是目前房地产开发项目管理体系中的一种管理方式，通过对开发项目的整体管理把控，才能够充分进行资源配置，避免建造者因为设备不到位或技术不达标而影响项目进度的开展。这就需要所有的项目管理部门之间能够进行有效直接的沟通合作，不能因为部门之间遇到问题就相互推卸责任而耽误工作周期和进度，从而增加解决问题的难度。只有做到这些，才能够有效改善整个工程的质量。
3.2房地产工程项目管理工作的重要性
在房地产项目管理的过程中，必须要针对房地产项目管理人员的履职情况进行充分的监管，及时发现房地产项目管理人员思想上、行动上存在的问题。针对房地产项目管理人员的工作状况进行分析，及时发现问题，提出整改措施。与此同时，应针对每个工作环节进行合理的监控，提升管理工作水平，促进工程项目管理效果更加完善，降低生产成本。
4工程造价咨询在造价控制中的意义
4.1工程造价咨询有利于对工程造价进行动态控制
建筑工程造价控制是一个长期动态的过程，工程造价咨询有利于在此过程中对工程造价进行全方位、全过程的动态控制。一般的建筑工程项目是从工程开始的前期就开始进行造价预算，并且会制定相应的工程造价控制方案，在后期项目开展的过程中按照前期的计划方案严格执行，通过这种方式进行造价控制，理论上这样的造价控制方式会取得一定成效，但是，建筑工程实施阶段会因各种因素的影响产生一些变化，这就使原本的造价控制计划无法落实，导致造价控制不到位的问题出现。工程造价咨询是能够对工程项目从设计、招投标到施工等各个阶段进行综合分析，并且能够结合市场、环境等动态因素进行分析和测评，对项目的不同阶段进行灵活动态的造价控制。
4.2工程造价咨询有利于实现工程造价控制的连续性和全面性
工程造价的连续性和全面性直接决定了能否实现工程造价控制的目标，现阶段很多工程造价控制工作缺乏完整性和连续性，往往不能实现预期控制目标。工程造价咨询由专业的从业人员提供连续和系统的造价咨询服务，项目的各个阶段都能获得有效的评估，有利于工程造价在不同阶段得到全面且连续有效控制。这样才能真正起到降低工程造价成本的效果。
4.3工程造价咨询可在工程造价控制中提供全面专业的服务
工程造价咨询对建筑行业不仅能够为项目的结算审核和编制预算等提供咨询服务，更能够在项目的整个实施过程提供咨询服务。全面而专业的咨询服务能满足业主的咨询需求，最终帮助建筑工程项目降低工程造价，真正起到造价控制的作用。同时对工程造价咨询机构自身来说也是有助于其健康发展。
5针对各类问题的解决办法
5.1加强施工现场的质量管理
施工人员要严格按照施工条例执行，对于不合格的环节要及时整改，发现问题要及时上报、解决。公司内部各部门之间要明确分工，加强沟通联系，积极进行协调，以确保每个环节的执行不出问题。在施工材料上不能出纰漏，因此各企业应该组织相关管理团队对建筑材料进行规范的检查，确保材料的质量符合规范，要选择有资质的材料供应方，不能只贪图价格的低廉，对于有质量问题的设备要及时更换；要安排管理人员进行施工现场的管理与监督，提高施工管理人员的管理能力，完善人员的管理制度，组织好一个完善的施工管理团队；要监督好各个级别的施工人员，确保施工团队严格按照施工时间表执行，避免投机取巧、消极怠工的情况发生；要定期对施工人员进行必要的培训，增强其管理能力，提高其管理意识和安全意识，确保施工现场的管理到位；要针对每一个项目的完成结果进行全方面的评估，确保一个阶段的成果达到质量要求后才能开始进行下一个阶段的建设，避免出现一连串的质量问题。
5.2加强工程造价管理
在房地产项目的准备阶段，就要加强工程造价的管理，建立一个完善的造价管理体系，聘请专业的工程造价人才进行成本评估。房地产项目每一个环节产生的成本结构复杂，需要用一个科学、有效的手段进行具体分析，要合理分配物力、人力资源，优化资源结构，整体上统筹协调，进行资源的循环利用；要加强对资金的管理，避免相关人员贪污腐败、挪用资金，确保把资金用到关键的地方以提高效率；可以通过前期详尽的市场调查，针对市面上各家材料供应商的价格、质量、优惠方式等进行评估，得出最优方案，在材料质量有保证的前提下与厂家建立良好的合作关系有利于获得更大的优惠；可以设立专门的管理人员对材料库存、使用情况等进行统计，保证材料按时按量使用，及时到达需要的地方，提高工程建设的效率，同时尽量避免因统筹协调不到位而造成的材料浪费；要加强对监督人员的培训，提高相关人员的工作能力和责任感，落实责任和问责制度，明确分工，避免发现问题时管理人员推诿责任。[5]在实际施工中会产生很多与计划有偏差的情况，需要相关人员及时统筹调整，分析实际情况与计划中的偏差，及时调配资金，确保工程计划的顺利进行，仔细审核每一步的资金流向，确保与计划相符。
5.3加强施工进度管理
房地产项目中的施工进度管理也是十分重要的，如果工期不断延误，就会对各项计划产生较大的负面影响。很多房地产公司为了提早进行施工计划，往往在前期准备的时候非常草率，只是简单做一个计划，其实这样不但不能加快施工进度，反而会使得在实际施工遇到问题时难以解决。在施工前如果没有对市场进行一个较为系统的调查，很容易对房地产项目的建设造成影响。前期的市场调研对制定施工计划是非常重要的，准备工作做得不完善，在施工时非常不利于管理，很容易因为一些问题造成工程停滞，甚至延期。在施工前要對每一个重要环节进行分析和规划，评估工程的重点难点，集中精力解决问题。为了保证工程的有序进行，施工管理人员应该定期对工程的施工情况进行分析，召开工作会议，提出并讨论解决实际施工中遇到的问题，根据每一个部分的完成情况进行统筹规划，针对部分工作没有及时完成的情况，要采取合适的、有针对性的措施来调整解决，各部分之间要明确分工合作，加强交流，使整体工作能够按照计划执行，要安排专门的人员定期检查施工人员的装备、施工器材等物品质量是否合格，排除不安全因素，确保施工在安全的条件下有序执行。
参考文献
[1]马涛俊.新常态下房地产开发项目成本管控对策研究[D]，2016.
[2]卢俊相.浅析信息化背景下的建筑工程管理[J]，2017.
[3]]罗相毅.提高建筑工程管理及施工质量控制的有效策略[J].2015.
[4]吴雷柄.分析建筑工程管理的现状及控制措施[J].2018.
[5]吴毅桦.探讨建筑工程管理及施工质量控制的有效策略[J].2018.