关键词：土地管理；项目管理；理论；城市土地开发；应用
引言
随着社会经济的不断发展，以及城市规模的不断扩大，在进行城市土地的开发过程中，为了使开发更具合理，我们引入了项目管理理论，下面就对其应用进行简单的介绍。
一、土地一级开发项目的一般特征
通过对特定地块的开发运作，使其具备可开发建设条件，具有的一定的时间和资金限制。土地一级开发的时间限制主要表现在以下几个方面：
1.土地一级开发的任务来源往往是城市建设决策层从城市发展大局出发做出的战略部署，在开发活动决策阶段就对其提出时间限制。
2.从土地一级开发的缘起上来看，可能是旧城区改造的需要，抑或是国有改革改制企业土地资产变现，都需要求开发活动在一个较合理的时限内完成。
3.土地一级开发是在市场环境里开展的，它的成本和收益指标都会随着时间的推移发生变化，因此，开发活动如果不在一定的时限内完成，就会大大增加运作风险。
土地一级开发属于投资密集型活动，它本身的运作过程就是通过资金的不断投入来使地块达到可开发建设条件。但任何开发主体的可利用资金都不是无限的。由许多相互独立和相互联系的活动组成。
不同城市进行土地一级开发的具体程序不尽相同，但大体包含以下几个步骤：对拟开发地块进行调查摸底→初步的成本测算→征询（调整）规划意见→国有土地收购或城市居民拆迁（有的涉及集体土地征用）→土地拆除整理及渣土清运→必要的基础设施建设叶净地上市交易等。这些具体活动又可以继续细分。可见，土地一级开发是由一系列任务项组成的复杂的行为系统。
因此，项目管理的方法可以应用于土地一级开发。目标管理是项目管理理论的核心，准确提出和充分分析项目目标，并进行目标系统设计是对项目开展计划和控制等各项工作的基础。
二、城市土地开发模式的发展
1.政府统包的开发模式
政府统包的开发模式主要是指由政府型企业作为土地的一级开发商。这种开发模式的优点有三个方面：第一，政府型企业对贯彻实施政府的规划意图和调控目的有利。因为政府型企业的一个主要责任就是完成政府或相关机关指定的相应任务，完成政府作为管理机关不能完成的相应业务，能有效的体现出政府的规划意图和调控目的。第二，有利于政府的财政保障和利用。政府型企业作为土地的开发商，土地所产生的增值收益部分将留存在政府机构内部。这样既保证了土地的集约利用，又保证了土地价值的合理回收。政府能将收入的资金投入到新的市政建设中，实现了土地收入与城市发展的良性循环。第三，能有力的保证土地开发品质。相对于大部分民营企业而言，政府型企业一般具有雄厚的资金和技术实力，同时与政府的价值观同步，能确保土地开发的整体品质。
2.用地单位自行进行土地开发的模式
这种土地开发模式主要是指由用地单位向政府申请用地，通过各相关部门的协调向用地单位供地，至于具体的开发由用地单位自行解决。这种开发模式的优点在于融资渠道广泛，利用了大量的民间资金，能够有力的促进城市的土地开发速度，加快城市化进程。该模式虽然灵活性较大，但带来的问题也较多，主要原因是缺乏政府的统一规划与引导，不能有力的体现政府的价值观，难以做到统筹兼顾。同时，土地开发的品质难以得到保证，用地单位不论在经济实力还是在技术实力上都较欠缺，不能保证土地开发的整体品质。
3.土地综合开发模式
土地的综合开发模式是指政府采取招拍挂出让土地，政府在土地开发的过程中主要起到监管、统筹方面的作用。在该种土地开发的模式下，政府以促进集聚、集约利用土地、保护生态环境，促进可持续发展以及统筹兼顾、相互协调等作为基本原则，与开发商合作进行土地开发。
土地的综合开发模式结合了政府统包模式以及用地单位自行开发模式的优点，在完成市政建设的前提下最大限度的均衡了土地开发过程中的生态以及经济效益。不但拓宽了土地开发的融资渠道，有效的利用民间的闲置资金，而且充分的实现了政府关于可持续以及集聚、集约化的开发要求，能够保证政府对房地产市场的有效控制，使得政府土地增值收益得到充分的保障，市政建设资金循环通畅。
三、城市土地一级开发的管理和控制措施
1.加强对土地一级开发成本的管理
为了实现土地开发经济效益的最大化，土地上市转让的价格与其开发成本有着直接紧密的联系。因此在实际开发过程汇总，要对土地一级开发的成本实施有效的管理措施，控制不合理的资金流动和费用支出，抑制土地价格不合理增长的趋势，避免土地经济泡沫的出现。通过对土地一级开发成本的监控管理，最终达到降低投资，提高效益的目的。
2.拓宽政府筹资的渠道
现阶段的政府筹资主要依靠内部财政拨款和银行贷款两种，相对较为单一，因此可以政府可以采取出让土地开发使用权一定比例的收益的方式，为城市土地一级开发建设工作筹集资金，稳定了土地储备机构的资金来源，形成了良性的资金循环流动机制。
3.加强对土地一级开发的审核
对城市土地一级开发的审核工作主要从基本建设项目审计、基本建设项目财务审计、土地开发补偿费审计和财务收支项目审计四个方面展开。除了要对土地开发专项资金运作和使用实行实时监管，更要注重对土地一级开发过程中各项手续的办理、招投标资质、委托合同等的规范性与合法性的审查。
4.规范土地一级开发投招标流程
在土地一级开发项目的投招标过程中，政府机关首要明确土地一级开发储备项目招投标行为的监管部门，使其充分认识到自己的工作任务和职责，利用法律法规规范土地一级开发招投标行为。
土地一级开发机构要严格执行国家颁布的招投标相关法规，规范招投标过程管理，建立投标人信息库及评标反馈机制，合理划分标段，要求招标代理公司进行招标方案比选，以达到提高效率、节约建设资金的目的。
5.加强对土地储备机构人员的专业技能培训
目前，我国的土地储备机构专业技术人员相对短缺，很多在职人员并不具备专业的运作技能和必要的土地政策相关知识。政府部门在大量招收高端技术人才的同时，要注意加强对在职人员的专业培训教育工作，施行人才竞争上岗的制度，通过外部施压和内部竞争的方式，迅速提高土地储备机构人员的专业技能和素质，确保土地一级开发工作的顺利展开。
总的来说，地方政府的行政执行能力直接体现在土地一级开发相关行政审批手续办理、编制拆迁补偿安置方案、拆迁评估、控制拆迁前后的居民、集体企业的违章乱建。拆迁时，地方政府能否站在公平、公正的立场上，坚持行使行政管理的权利，对农民的违规行为有一定的约束力和震慑力，杜绝渐少违章乱建，避免征地拆迁费用大比例的增加。征地拆迁的资金占开发出成本的较大比重，资金运用量大，投入时间集中，而且变数最大的就是征地拆迁费用，所以控制征地拆迁成本是土地已开发成本控制的关键环节。项目公司资本运作能力、经营管理能力等决定了项目公司抗金融风险、保证工程建设进度和质量的能力，是控制土地一级开发成本的重要保证。
四、结语
综上所述，虽然说在城市土地开发中引入项目管理理论有助于提高城市管理水平，但是也会带来许多的问题，在以后的应用过程中，需要我们解决这些问题，以便更好地进行土地的开发。
参考文献
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