关键词：商业地产；综合体；开发规划
1.商业地产综合体概述
商业地产综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的"城中之城"（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
2.城市综合体的开发规划原则
在城市综合体的发展模式下，考虑到商业地产被多种业态“综合”，本节将对这其开发规划原则进行探析与论述。
2.1遵循城市综合体商业化的原则
商业是城市综合体的灵魂，是项目的活力核心与人流驱动核心，是综合体项目的发动机，是城市生命力的催化剂。酒店是城市综合体的品质，是项目标志性物业，定义项目的整体档次，办公是城市综合体的价值标杆，树立项目的高端形象，公寓与住宅是城市综合体的现金流来源，会展为超大型、特色型城市综合体提供多样性可能，轨道交通为城市综合体带来大量稳定的人流量、购买力支撑。
2.2坚持业态空间价值最大化的原则
商业空间越接近地面处价值越高、需要城市展示面，酒店、办公、公寓越接近高处价值越高、需要开阔视野与景观。
2.3满足市民需求多样化的原则
对于具有多样城市生活体验需求的城市人群而言，城市综合体的魅力所在，其核心在于创造了被“综合”的城市生活，而不仅仅是“建筑体”本身的视觉冲击——在满足基本生存需求之后的当代城市人群，需要体验城市生活更为丰富的多样性与可能性。
3.商业地产综合体开发规划要点
城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
3.1选址
城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：①选址在人气旺盛、商业气氛浓厚的城市中心，可以保证足够的人流；②是城市经济新增长点位于新开发区；③选址应有助于城市地标的打造，营造出一个强有力的汇聚人气的城市节点，吸引更多的人流为商业持续盈利提供保障。
3.2必须具有交通便捷的区位优势
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
3.3必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。
3.4街坊式的街区布局
在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，因此商业地产在进行综合体开发规划时要对城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。
而街坊式街区布局很好地保留了城市脉络和城市骨架，道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区使城市历史文脉得到很好的延续。所以在进行综合体开发规划时可以采用街坊式布局的规划手段，保留城市主要的道路格局和行为习惯，保留基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。
3.某商业地产综合体开发规划实例分析
3.1项目概况
某综合体项目基地面积63743.9平方米，计容建筑面积114739平方米，容积率1.8，紧邻城市的中心区域，规划中把地块的住宅区与商业区、作为两大主导的设计元素，让公共建筑迎合城市，作为城市主要界面打造，住宅退居于公共建筑之后，以此构筑宜商宜住、商住两区互不干扰又互为联系的商住小区。
3.2规划原则及指导思想
3.2.1发掘地块资源，力求住宅，地铁，商业三者之间和谐共存，社区商业通过下沉广场与地铁无缝接驳。以此带动商业无限生机；地铁同时又为住户提供交通便利性，商业内街营造休闲时尚购物环境。住宅区倡导一种闲逸尊贵，优雅高端的城市生活模式。
3.2.2创造舒适宜人的生态，可持续的景观空间。设置住区独一无二的酒店式大堂，最大限度提高了社区的品质。
3.3总体规划布局
由于用地进深的限制，规划采用最直接简单的双排住宅围合，形成内部花园的形式，在保证前排住宅，满足日照条件下最大限度利用了南北进深，剩下的用地作为商业用地，商业最大长度地利用了邓蔚路沿街界面，沿城市道路一字展开，商业布局采用内街模式，通过对地铁人流的疏导，进入商业区域，以此激活商业商机。住宅虽近闹市，却借助区内花园别有幽静一景，规划中将商业与居住的人、车、货流完全分开，互不干扰，在东南侧地铁一号线4号出口入，设置一个下沉广场与地铁无缝接驳，把地铁人流成功疏导至下沉广场，下沉广场提供了完全开放的广场空间，以此给城市人群提供了停留的可能、凝聚人气，社区商业价值也得到了提升。
结束语：
城市综合体是一个城市的微缩体，在不同的城市中，城市综合体代表了不同的需求，其业态的融合及使用单元的设置必须因地制宜，因此，对城市综合体进行开发规划必须要遵循一定的原则，对项目的选址、交通、景观及生活系统进行规划考虑，随着城市综合体项目的增多，给商业地产的开发带来了更多的机遇，这就需要相关开发规划管理人员加大对商业地产综合体开发规划的研究，提升综合体建设的高度，增添城市的新活力。
参考文献
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