陈博
温州申耕置业有限公司浙江温州325200
摘要：我国房地产经济的发展越来越快，行业的整合速度也越来越快。大部分房地产公司也为解决自身跨区域项目管理问题而苦恼。本文就对房地产公司跨区域多项目管理问题进行探讨，希望对房地产公司项目管理者的跨区域项目设计管理有所帮助。
关键词：房地产跨区域；项目设计；多项目管理
项目设计阶段是建筑产品增值的重要环节，在项目的前期策划和设计过程中引入项目管理的方法，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，都会起到积极的作用。它将使房地产开发公司的决策和对项目设计的监控更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。
1房地产跨区域多项目设计管理模式
跨区域多项目设计管理通常采用三级设计管理体系，这一管理体系是将总部、区域、地区公司的领导决策和设计、投资、营销、发展等各方面的专业意见在规划设计中有机结合，使设计符合市场需求，并不断创新，同时使设计管理体系制度严格、分工明确。三级设计管理体系的建立，使设计管理从传统的直线职能管理架构向区域公司制管理架构转变，建立了有效的设计风险管理体系，推动了设计标准化体系和创新研发体系的完善，进而形成了未来房地产市场中的竞争优势。跨区域多项目设计管理模式组织架构如图1。
图1跨区域多项目设计管理模式组织架构
2房地产项目设计管理流程及要点
2.1项目设计管理流程
对于跨区域多项目的房地产公司来说，其管理工作是相当复杂的，需要包括项目管理、知识管理以及业务流程管理这三方面来进行设计管理。要根据关键控制点、项目主计划、专项计划等来进行分级管理。总部公司在整个设计管理流程中起到一个统筹规划的作用，给整个项目的运行指引了一个大的方向和方针，把控项目的整体运行，使风险达到最小。区域公司的责任贯穿于地区公司具体实施项目的全过程，对重点工作项、关键控制点、审批点等要素进行审批和检查，保障设计成果符合组织的管控规范要求，审批通过后交由地区公司完成。
2.2项目设计管理的分工及主要工作内容
2.2.1设计管理的分工
跨区域多项目设计管理模式采取三级设计管理体系，总部、区域和地区这三级的分工如下：
（1）总部是设计的最高决策机构，主要侧重于规划设计的风险控制，对项目的总设计费用和设计定稿方案具有审批权。
（2）区域作为设计管理的责任单位，主要集中在策划及设计阶段，把控区域所辖地区公司所有项目设计管理的全过程，并对各设计子项及节点进行评审和审批。在公司整体开发目标的要求下，对设计质量、设计进度及设计计划进行控制，
从专业技术、产品标准、产品创新等方面给予指导和支持，并结合各地区公司的实际情况进行推广。
（3）地区作为设计管理的具体实施单位，落实和执行集团决策委员会和区域管理委员会的设计决策与审批意见。主要从事基础性技术管理和项目设计实施执行工作，主要工作可分为前期策划阶段、各设计阶段的过程管理，以及针对设计单位的图纸阶段技术管理、现场施工技术管理。
2.2.2设计管理工作的主要内容
（1）设计合同管理工作内容主要包括：对设计合同条款的约定、实施、检查、监督等工作，其中重点是通过设计费的拨付方式对设计进度（阶段性产品）实行有效的控制；对设计进度计划的执行、计划的动态调整以及与相关单位的沟通等项工作进行必要的监督、检查。
（2）设计沟通管理工作包括：与相关单位协调、沟通等工作内容。
（3）设计质量控制工作内容主要包括：对向政府报批的设计文件进行事前审查；对各设计阶段的设计文件进行形式审查（除了符合设计程序、审签手续、文件齐全外，还应包括政府规定的施工图审查程序）和实质性审查（包括指出设计文件中的各种实质性质量问题、审查各专业综合管线布置、提出优化设计建议、组织专项技术问题论证等）。
（4）设计造价控制工作内容主要包括：审核设计方案的经济性（包括项目运行维护费）；在设计阶段审核项目的施工工艺合理性、缩短工期降低造价的可能性；审核限额设计（包括各专业限额设计成本控制）的落实情况；以性价比指标优化设计方案或调整项目投资指标。
3房地产项目设计管理的实施
总部设计管理、地区设计管理这二级分工管理体系在项目实施中有着重要的实际意义。项目总部要从全局上总控，并考虑到各地区的实际情况，根据实际需要进行针对性顶层设计和策划；地区设计管理要在总部设计管理的策划下完善自身策划，以总部下达的目标为理念执行设计管理工作。同时对该项目的进度是否按照既定计划、成本是否在预算范围、质量是否优良等进行实时监测，以确保该项目总体上的正常持续运行。
3.1房地产开发项目地区设计进度管理
在整个项目实施中，一套科学的、完整的进度表对项目控制尤为重要。地区设计应以总部的策划目标为指导，在保质保量的前提下，敲定每个环节所需时间，制定成初步进度计划，并对这一计划在实际操作中进行实地和实时调整和完善。在地区设计管理制定进度计划的基础上根据项目实地信息和项目完成指令进行细化，分清各个环节的实际情况，进一步完善进度计划，并按计划执行工作。
3.2房地产开发项目地区设计成本管理
3.2.1总部设计成本管理
地区成本设计管理应根据项目自身的实际情况、该项目片化地区的市场化需求、该项目总部对设计费用的总控制底线等等，对项目的总费用和各项目的单一费用进行前期的核算，进而完成项目整体设计预算表。设计阶段公司的成本控制任务可分为三个阶段，即设计方案优化、扩初设计、施工图设计。总的来说，公司在成本控制方面的职责在于对项目成本提出评价建议、审核相关成本控制内容、对总投资进行核算和修正，从而将项目在设计阶段的成本控制在总的既定预算范围内。
3.2.2地区设计成本管理
首先是设计费用控制。地区公司应在项目总体设计费用的控制下，根据项目的实际发展情况，对各专业各环节各阶段设计单位或合作单位进行选择，同时进行商务谈判，使得各专业各环节各阶段设计费用符合项目总体设计费用的要求。包括规划、户型、立面、景观、室内等主要方案及施工图等各方面。针对不同项目，地区设计公司应以总部的成本预算表为前提，对项目中出现的各种实际情况进行综合评估，对设计单位和合作单位根据多项因素进行选择，通过商务谈判寻求成本预算的平衡。
3.3房地产开发项目地区设计质量管理
设计质量是一个项目的核心和关键，在项目实施中，精确的设计程序和贯穿每阶段的任务评价，是控制项目质量的利刃。对项目设计质量的重视体现在设计图纸的审核上，设计图纸完整、严谨，是项目实施取得更好质量和更好效果的重要保证。
结束语
在中国房地产业竞争日趋白热化的现实现况下，先进的、合理的、创新的项目设计管理模式将对房地产跨区域多项目的项目在设计过程中质量控制、成本预算、进度预期等方面起到正向的催动作用，对房地产开发的重大指导意义以及实用价值。经过实践和时间的检验，跨区域多项目的项目设计管理问题已经得到绝大多数房企开发商的高度关注，但愿在竞争的状态下，设计管理模式能有更多创新，更符合市场化需求。
参考文献：
[1]桂永忠，黄曦林.对房地产项目质量建设的管理[J].广东建材，2015（06）.
[2]刘鑫.房地产企业项目开发设计管理的质量控制[J].山西建筑，2014（08）.