包彩艳
神华神东煤炭集团矿业服务公司内蒙古鄂尔多斯017209
摘要：现如今，在我国社会经济水平显著提升的背景下，房地产行业也迎来了黄金发展期。与此同时，人们对于居住环境和物业服务的要求也越来越高。针对这种情况，物业必须提高自身管理水平，将服务领域和形式向多元化发展，实现物业增值保值。
关键词：住宅区；物业管理；供暖问题；措施
1住宅区物业管理中供暖方面存在的问题
1.1供暖监督不足
由于相关部门针对供暖工作缺乏重视，致使存在多种因素，对供暖管道的热力供应情况造成影响。在对供暖管道热力不平衡的现象进行分析之后可以发现，引发此类现象的因素有很多，如果不能给予有效的监督，必定会对供暖系统的供热质量带来严重影响。相关部门没有履行有效的监督责任，也是出现供热管道热力不平衡现象的主要原因之一。
1.2取暖费收缴困难影响正常供暖
在供暖期来临之前，取暖费收缴工作通常是供暖公司面临的大问题。而取暖费不能正常收缴，也是影响供暖质量的重要因素。造成取暖费收缴困难的主要原因有以下几种：（1）由于管道或锅炉设置不合理、供暖公司不按标准供暖等情况，导致往年供暖不达标，致使业主对本年度的供暖缺乏信心，因此不愿意“花钱还买罪受”。（2）一些旧的住宅区还沿用“一楼一阀”或者“一门一阀”的供暖管道，对一些不交供暖费的住户也无法取消供暖，导致交不交费一个样，交多交少一个样的局面出现。这一方面引起按时缴纳供暖费的业主心理不平衡，另一方面也引发更多业主不缴费也取暖的侥幸心理，形成恶性循环，增加了取暖费收缴难度，影响了供暖质量。（3）在一些住宅区，尤其是旧的住宅区，有大量闲置的房屋，这些房屋平时无人居住和管理，供暖公司也找不到房主收费。（4）现行取暖费收费标准中，对于自愿放弃供暖的住户所交费用规定与业主意愿没有达成一致，很多业主认为自己既然不享受服务，就没必要缴纳任何费用，矛盾激化的结果是收费困难。
1.3供热管道腐蚀
供热管道在投入使用之后，需要长期暴露外界的空气中，在经过长时间使用之后，管道本身很容易受到酸雨、杂质和细菌等影响，使供热管道发生腐蚀问题，对整体管道的运行效果和使用寿命带来严重影响。在腐蚀程度较大且无法控制的情况下就会使管道发生渗水现象，进而引发供暖管道热力不平衡的问题。由此可见，要想避免出现热力不平衡的问题，就需要从对于供热管道的养护工作入手，避免受到外界因素的影响，对管道的自身使用寿命产生影响。
1.4供热管网水利失调
在正常的供暖过程中，在要求供暖范围中，供热公司向居民实际的供热量和计划的供热量不一致，这就导致了水管中每个地方的供热不一样，这样就很容易使得供热管网中整体水利失调，导致供热范围内的冷热不均匀，不能很好的满足供热需求。在集中供暖中，一般对很多管内的数据都有一定的控制，这里主要说的是管内供热流速和管道的直径，如果这两个因素出现问题，将会直接导致供暖工作不能正常运行，向供暖方的流向也就分配不合理，最终结果就是不同用户的温度也就不同，对于温度过高的用户，他们就需要开窗进行及时的散热，这样就造成资源的浪费和流失，为对于温度过低的用户来说，供暖有达不到正常的生活需求。这就使供热管网水利失调。
2解决住宅区物业管理中供暖方面存在问题的措施
2.1做好准备以及保障工作
实际上，做好相关的准备以及保障工作也很关键，这对于后续供暖工作的开展具有重要的影响，也是必要的前提条件，只有准备工作充足，才能更好的满足实际供暖工作的要求，尽量避免后续一些问题的发生，所以，这就要求有关部门以及工作人员能够在准备环节上加以注意，并且做好相关的准备。首先，要做好基础设施的准备工作，可以应用一些智能信息化系统，完善无人值守的信息化改造，降低成本费用等。同时也要加强服务硬件的建设，对于一些收费系统要完善，而且还要与热线有效的进行对接，并做好相关的热线监督管理工作。其次，还要做好入冬前的准备工作，保证各类设备以及材料充足，而且质量也能得到保证，在煤炭采购方面也要事先做好采购的计划，同时还要注意加强一些岗前的培训工作。最后，真针对热力公司而言，可以不必受规定供暖时间的限制，从用户们的实际情况出发，根据最近天气的变化来开通供暖服务，并履行告知义务，做好相关的服务保障工作。另外，还要做好相关的宣传沟通工作，将用户的问题进行汇总，并进行沟通与解释，使得用户与热力公司之间的关系更为和谐。
2.2强化管理，减低浪费
在供暖系统运行当中，资源消耗是不可避免的，但由于人为监管不力而造成的能源浪费也是需要关注的问题之一。为了能够增强供暖时的能源损耗，在进行管理时必须要强化对整个供暖系统的监控与维护工作，如果设备中出现了煤灰渣等杂质必须要第一时间处理，通风设备也要及时检修，保证通风设备在供暖系统中有良好的作用，提高燃料燃烧率。此外，需要技术人员做好供暖管道检修工作，清除其中的水垢，从而提高管道散热能力。
2.3加强供暖质量监督
热力不平衡现象的发生不仅影响供暖系统的整体供暖效果，对于严寒地区的居民来说，在供暖管道热力不平衡的情况下，还会为人们健康带来威胁，严重影响人们的生活质量。针对此类问题，要求相关部门加强对供暖质量的监督力度，从根本上降低供暖管道热力不平衡现象的发生几率。要想提高供暖质量就必须针对供暖质量的监督机制给予足够的关注，加强质量监督力度，确保对供暖管道的供热质量进行有效控制，减少热力不平衡现象的发生次数，进而达到提升整体供热效果的目的。
2.4提高水质
在供暖管网中一个尤为重要且不可或缺的组成便是水，水的质量会对供暖的质量和效率产生直接的影响，并且也是对供暖管道的腐蚀进行控制的主要途径之一。水具有一定的腐蚀性，并且受到水自身理化特征、接触材料的性质等的影响，使得水腐蚀性的强弱发生相应的变化。当水的质量出现恶化时，造成的腐蚀会在很大程度上受到生物过程的影响，并调整相应的消毒类型与工艺。氯是应用较为广泛的消毒剂，在实际使用中应对以下几方面错误提高重视。其一是水厂在水资源出厂时未进行相应的消毒操作，致使水资源即使在出厂时质量相对较好，也很难保障供暖管网中水的质量。其二是部分水厂为保障消毒效果，会加入较多的氯。虽然达到了预期的消毒效果，但产生的副作用也随之增大。
2.5供热管网系统进行模式改进
集中供暖管网系统的运行模式是受到供暖地区和区域，供暖系统结构和功能的影响，在所运行模式的设计中，应全面考虑这些外在因素，根据用户的实际需求进行设计方案，这样根据实际情况也能很好的以防水利失调的现象。对供热管网系统进行模式上的改进，它的优点有很多，能提高供热效率，还能及时发现问题从而解决问题。尤其是对局部冷热不均匀的用户，对系统进行优化后可以的到很好的改善，最大可能的解决了供暖过程中的水利失调情况的发生，减少了资源的浪费，还能提高经济的发展。
2.6供暖管道日常检修
针对锈蚀较为严重的管道，检修每栋楼的阀门内的去污器、井内垃圾。需要做到以下几点：①导入口阀门转动必须足够灵活，及时检测阀板连接情况，如果出现了问题需要将阀门打开修理，如果无法修理必须要更换阀门；②如果更换填料需要打开压盖，并加入润滑油，将阀体中的锈蚀部位和杂物清理干净，提高保养质量；③所有去污器都要打开进行杂物清理，去污器螺栓锈死的部位需要用火焊切割，清除杂物更换新的螺栓；④每栋楼的导入口管道必须要仔细进行检查，对于锈蚀严重的部位要全部更换，保证供给供暖系统正常运行。在正式供热前需要给供热系统充水、试压、排气、试运行等，并提前向小区发布公告。
2.7完善服务
在物业的供暖质量方面，就需要有关方面能够提高认识程度，采取有效的措施，完善服务就是基本的要求，只有保证服务的质量，才能使得供暖的质量得到进一步提高，使得人们的满意度有所增加。而如何完善服务就显得极为关键。这就要求有关人员能够做好以下几点：首先，要求有关领导人员能够积极的发挥出模范带头的作用，起到一定的引导作用。其次，还要建立健全相关的机制，并且加强对于有关服务规范、流程等方面的学习，尤其要注意提升一些细节服务。还有，针对供热用户的变动情况还要加以详细的记录，并且懂得利用先进的设备以及技术，以提高业务能力以及工作效率，同时还有助于操作程序的简化。
2.8履行职责做好维护
（一）供暖前。在取暖期来临之前，供暖公司要对小区内供暖设备、设施认真检查和维修，确保试水打压工作顺利进行：（1）要提前确定具体的试水打压时间，并通知业主家中留人，防止管道漏水给业主家里造成损失。（2）试水打压期间要组织专业人员及时开展供暖管线排气工作。（3）针对公共管道滴水、漏水等现象，及时维修，确保正式供暖前一切设备设施投入正常使用。（二）供暖中。事实上，供暖公司对于住宅区内的供暖设备的维护维修是分有偿和无偿两种的。比如公共区域的设备维修，是无偿的，不再跟业主收取费用；而业主家里的管道维修，则是属于有偿范围内的。但是大多数供暖公司本着信誉第一、方便业主的原则，也提供无偿服务。这就要求供暖公司配备更多的维修人员，合理安排维修计划，确保每户业主都及时享受供暖服务。对于管线进行维护过程中，需要注意几个问题，特别是采暖防冻措施。在冬季，由于管道阀门等部位容易出现故障问题，这就需要进行严格检查。如果出现了漏水或者裂缝问题需要第一时间展开维修工作。在重点位置放置温度计，时刻观测房间的实际温度，避免造成严重的冻伤问题。同时需要对循环水做出严格检查，保证循环水必须要进行标准检测和处理，且符合相应的质量要求。这样才能够避免出现水管频繁堵塞或水管壁腐蚀问题。此外，需要加强仪表的检查工作，定期打开去污器进行排污。（三）供暖结束后。取暖期过后，要求供暖公司履行以下职责：（1）将供暖管道内残留的水排干净，防止因热胀冷缩引发冒、滴、漏现象。（2）对供暖设备和设施进行检查和维修，为下一个供暖期做好准备工作。
结语
就当前供热系统的发展情况来看，供热工作已经能够为城市居民的日常生活提供热源保障，有效提升了人们的生活质量。但是在供热系统不断发展的同时，其中存在的问题也越来越明显。质量意识的加强，有助于避免一些不必要问题的发生，达到预期的效果。而在住宅区物业供暖的过程中，同样要求各个部门以及工作人员能够具备这种意识，并且落实相关的责任，做好各个环节的工作，进一步加强供暖质量，使得服务质量有所提高，更好的满足人们供暖的需求，进而促进我国住宅区物业的良好发展，同时也有助于使得民生有所改善，促进社会的和谐发展。
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