惠州大亚湾区城市规划设计研究院广东惠州大亚湾516081
摘要：本文通过对目前我国居住区停车的主要矛盾、发展趋势、不同类型的停车场库建设投资与规模适应性的分析，并结合西安地区已建成的地下车库的建设实例，对升降横移式机械车库与非机械式独立地下车库的建设成本进行了比较分析，提出在同等需求下，满足投资节约与用地紧张双重条件下的居住区停车场建设方案选择。
关键词：居住区停车场；建设成本；投资分析
随着我国汽车业的快速发展，有车一族数量剧增，居住区静态交通问题日益突出。新建住区尤其是中、高档住宅小区对停车位的要求越来越高。如何在有限的开发地块上建造既节省用地和投资，又满足需求数量的停车位，已成为房地产开发商必须考虑的重要课题。
1居住区停车的主要矛盾及现状
1.1主要矛盾
现阶段国内居住区静态交通的发展的主要矛盾体现在私人拥有汽车数量的快速增长与居住区停车规划滞后。而矛盾的根源，则是源于需求与投资成本、投资利润的博弈。
1.2现状表现
从设计的角度讲，停车位是住区居民的必要生活配套设施；而从投资的角度讲，如何在保证需求的前提下，最大限度的节约投资成本，获取利润，则是房地产开发商最为关注的。需求和投资成本、投资利润的博弈，出现了以下三方面的问题：1）住区规划初期规划车位不足，导致后期停车空间缺乏，有车居民无处停车；2）新规划小区车位开发成本高，价格昂贵，居民的停车需求被车位的高售价或高租价所压抑；3）开发商面对车位高投资成本和低市场预期售价形成的成本与销售倒挂的不妥协。这三方面问题的具体表现是居民有车无处停、进而随处乱停；开发商则因为车位销售不畅，导致开发资金积压，无法流转。
2居住区停车场（库）设置发展趋势
传统的住区停车主要采取单元停车库、地面划线停车位和地下停车库相结合的方式来满足需求。而这些传统的停车组织方式，占地面积大，平均一辆车占据35—40平方米的土地面积（包括行车通道），土地利用率较低。随着土地成本的升高，居住区用地开发强度的增大，相关规范标准的提高，如何在有限的用地内解决最多的停车，推动了居住区停车场（库）出现“上天入地”，布局从平面化走向立体化，从自走式向机械式、从混凝土材质向钢结构材质的发展趋势。
3居住区停车场（库）的分类与特点
由于对停车场规划类型、建设要求的不同和所选用设备的差异，停车场大致可分为平面停车场（分为地面停车场、屋顶停车场），地上停车楼（分为机械化、非机械化），地下停车库（分为机械化、非机械化）。按照运行方式，机械式停车分为升降横移式、垂直升降式、垂直循环式、巷道堆垛式。
升降横移式立体车库采用模块化设计，单元结构一般为2—4层，车位数从几个到上百个。此立体车库适用于地面及地下停车场，配置灵活，造价较低，适用于商业、住宅小区配套停车场的使用。
垂直升降式立体车库类似于电梯的工作原理，在提升机的两侧布置车位，一般地面需一个汽车旋转台，可省去司机调头。车库一般高度较高（几十米），对设备的安全性，加工安装精度等要求都很高，因此造价较高，但占地面积约为平面停车场的1/2—1/25，空间利用率比建筑自走式停车库提高75%以上。
垂直循环式适用于将车库布置在地面以上、半地下或全地下，一般停车容量为10—30辆。该方式适用于机关院内及住宅小区小规模停车，不适于大规模停车需求。
巷道堆垛式立体车库采用堆垛机作为存取车辆的工具，所有车辆均由堆垛机进行存取，因此对堆垛机的技术要求较高，单台堆垛机成本较高，所以巷道堆垛式立体车库适用于车位数需要较多的客户使用。
4不同类型的停车场（库）的投资比较分析
针对研究重点，本研究主要对自行式立体停车楼和机械式立体停车库进行比较分析，同时重点对机械式地下车库、机械式地面停车楼适用范围进行分析。
4.1投资分析
根据停车场建设项目的特点及有关经济分析的统计，此类项目的综合成本主要包括土地费用(含征地、拆迁)、土建工程(建筑与结构)费用、设计咨询费用、设备费用和运行费用、维护保养费用、管理费用、设施折旧、运营收入税金等，这些成本费用要素可归纳为投资建设成本和运营成本两部分。按照不同的建设类型，自行式立体停车楼成本影响较大的为工程造价和建筑设计标准；机械式立体车库成本影响较大的是设备费用、工程造价以及后期维护费用。（以上两类停车设施成本估算中不计算征地成本。）
说明：不考虑土地成本的前提下
从表3可以看出，在单位用地上修建车位，地面停车单位投资较省，但车位最少；而采用非机械化方式，地上两层停车楼无论在投资上还是车位数量上都优于地下。而采用机械化方式，地上停车库明显优于地下车库。
4.2规模分析
根据已有的研究[1]，不同类型的停车场，规模设置不同时，其综合成本也不同。
N（停车位数）<20个泊位时，各类停车场项目的综合成本均较高，特别是巷道堆垛式和垂直升降式的综合成本呈现很陡的下降变化趋势，且远远高于其它两类,说明巷道堆垛式和垂直升降式不适宜建设规模太小的停车场项目，此时宜选择自行式多层停车楼或升降横移式机械立体停车库比较经济；N>30个泊位时，随建设规模的逐渐增大垂直升降式的综合成本下降趋势变缓，当达到约100—150个泊位时，其综合成本最小，当超过250个泊位时，其综合成本随建设规模的增大而逐渐增加，说明垂直升降式机械立体停车库的经济性适宜建设规模为30—200个泊位；N>100个泊位时，随着建设规模的逐渐增大，巷道堆垛式的综合成本下降趋势变缓，超过一定规模后(N>300个泊位)略低于垂直升降式，且逐渐接近自行式多层停车楼，说明巷道堆垛式机械立体停车库适宜建设规模较大(N>100个泊位)的停车场项目，建设规模越大越经济。当N<200个泊位时，升降横移式的综合成本比自行式多层停车楼低得多，当N>200个泊位时，自行式多层停车楼的综合成本随建设规模增大而基本保持不变，升降横移式的综合成本随库容量增大而呈现平缓上升增加趋势，逐渐接近自行式多层停车楼，说明升降横移式停车库的建设规模不宜超过200个泊位，而自行式多层停车楼的适宜建设规模范围较大。
5升降横移式车库与非机械式独立地下车库成本比较分析
升降横移式地下车库造价分析，机械停车增加费用：1）二层停车模块：设备价17000元/车位；维护费200元/年；使用电费1元/次；设备厂家建议最经济的车辆地下停车方式为6车位存车模块。
5.1二层升降横移式地下机械停车方案造价分析
二层升降横移式地下机械停车方案投资分为机械设备费和土建费用两大部分。分析按最方便使用的6车位存车模块进行计算，这种停车方式墙、柱间净距为7500mm，实际柱网跨度为8000mm，基本符合地下室经济跨距要求，比较经济。（分析中不考虑维护及使用费用，这些费用可以在经营物管的过程中收取）。
5.1.1单车位机械设备费平摊至建筑面积造价
6车位存车模块，柱网按8000mm，模块车位计算单价102000元。采用机械停车，必须空余一个车位进行车辆平移和提升，实际增加车位2个。故折合增加单个车位造价102000/2=51000元/车位，即在原来底层车位数量不变的条件下，增加一个车位设备增加费为51000元；以一层停车一个车位所占建筑面积35平方米/车位计算，现增加车位折合建筑面积为：35×3/2=52.5平方米/车位。所以，单车位机械设备费平摊至建筑面积造价理论数值为：51000/52.5=971.4元/平方米。
5.1.2土建增加费用
1）测算标准：单层地下室层高3800mm，二层机械式停车设备净空要求为3650mm，加梁、板高度及设备管道空间1750mm，合计5400mm，层高增加1600mm。（参照西安颐景园小区地下室，唯景建筑设计事务所提供数据）[2]
2）相关增加造价：A、柱截面由500×500加大为600×600，柱网面积：8×8=64平方米；增加柱混凝土量：0.36×5.4－0.25×3.8=0.994立方米，折合造价0.994×1700×1.5/64=39.60元/平方米，取40元/平方米；（1700为单方柱成本；1.5为柱折算面积系数）；B、围护墙300增加为350，与柱参数相当，取40元/平方米；C、底板抗浮厚度增加100,折合造价0.1×1200=120元/平方米，取120元/平方米（1200为单方板成本）；D、桩抗浮增加3000mm，增加桩混凝土量：0.36X3=1.08立方米，折合造价1.08×1800×1.5/64=45.56元/平方米，取46元/平方米（1800为单方桩成本；1.5为柱折面积系数）；E、墙体外墙面防水增加：50元/平方米×0.1（折合系数）×0.5（高度折合系数）=2.5元/平方米，取3元/平方米；土建合计249元/平方米。
F、考虑土方开挖、人防增加费用及抹灰涂料等费用增加51元/平方米；故土建造价在层高增加1600的情况下，综合造价增加249+51=300元/平方米，安装工程造价增加综合费用50元/平方米，合计建筑工程增加费用350元/平方米（未考虑地下室降水护坡等施工措施费用）。
所以，按6车位理论数值建设二层升降横移式地下机械停车方案合计增加费用如下：A、单车位机械设备费平摊至建筑面积造价971.44元/平方米；B、地下室层高增加造价350元/平方米；3）总造价增加：2100+971.4+350=3421.4元/平方米。
根据上述分析，采用不同建设方式的地下车库技术经济数据如下表：
说明：两种建造方式均按一层地下室建设规模计算，只是在层高方面进行改变。
6结论及建议
根据上述分析，从直接费用角度讲，同等规模下，建升降横移式车库的方案比直接建造单层地下室的费用低。从设计地块的规划指标角度讲，随着停车位的指标逐渐提高，在高容积率的条件下，采用升降横移式停车可以提高单位地面的停车数量，满足停车的需要。从投资分析的角度看，采用升降横移可以将机械停车的设备投资推后，在地下室停车的车位不够的情况下进行分批建造，推迟资金的投入量，从动态的角度调整资金的投入，提高资金利用率。
参考文献：
[1]城市停车场建设投资的综合成本比较分析，华中科技大学学报(城市科学版)
[2]相关成本以西安颐景园小区地下室建设成本为例