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摘要：我国的物业管理工作虽然已经取得不错成效，但是依然处于发展初步阶段。文章首先介绍了物业管理风险的类型，分析了产生物业管理风险的原因，以及应该如何加强物业管理水平和做好风险防范。
关键词：物业管理；风险方案
1引言
物业管理在我国已经有了将近30年的发展历程，在发展过程中，物业管理水平不断提高，解决问题的能力也越来越强。上至居民家里发生火灾、汽车丢失，小至宠物咬人、私自种植蔬菜等问题，这些都是物业管理部门需要出面协调解决的问题，这也要求物业管理单位要重视物业的风险防范工作。
2物业管理风险的类别
（1）治安风险。所谓治安风险主要是由第三人的失误或者有意违法导致的，给物业管理辖区之内的业主和非业主管理人员造成重大人身伤害，导致业主人身生命安全受到威胁又或者是财产安全受到威胁，给物业公司管理带来了极大的管理风险。
（2）车辆管理风险。物业管理辖区内的停车场经营车辆停放服务的过程中，停放车辆车身受损和车辆丢失等，停放车辆是小区物业管理服务中附加的服务内容，一般是由物业管理单位接手开发商或者是小区业主的委托对停车场进行管理，收取一定的车辆停车费用，该类事件和诉讼争议也一直都是导致物业管理单位面临大额赔付的主要风险。
（3）消防风险。该风险是小区或者大厦公共设施管理的主要风险，因为消防基础设施本身具有一定的特点。消防的基本设施维护工作有利于各项功能良好的发挥出来，物业管理单位所面临的风险不仅要承担相应的经济陪产和法律责任，直接负责人甚至会因此而承受刑事法律责任。
（4）公共设备和基础设施风险。做好辖区内的公共基础设施的维护保管工作是物业管理单位的主要工作，因为这些设备的分布非常的分散，所以很容易发生风险，加上物业管理本身包含了房屋建筑本体和安全和依附建筑有关的各种实体设施的安全，比如公共设施和设备有供水、供电、安全等系统，概括来说可以将其归纳为小区或者大厦内不属于业主自身所有和承担管理责任的部分。
（5）公共环境风险。小区与大厦公共区域工程施工、消毒等工作也可能给业主带来危害，比如小区环境污染对业主健康的危害等。
3物业管理风险来源
物业管理的风险主要来源于两个大的方面，即内部和外部风险。
3.1外部风险
首要外部风险就是物业过度依赖于房地产开发商，因为开发商建设过程中的不利影响因素产生的风险；很多物业管理公司虽然都已经取得独立法人地位，但是在财务、人事和经营决策上依然依赖于房地产开发商，导致物业服务目标和业主脱离，影响物业企业独立性。其次，各个行政主体和其他相关部门服务不及时，增加了物业经济负担。物业服务本身就是一个经济实体，很多需要行政干预和支持的管理问题不能够得到政府部门支持，比如令小区物业经理头疼的小区内乱搭乱建、违规装修问题，宠物问题等，物业只能够对其进行疏导，不能强制执法，需要政府单位的授权才行。
3.2内部风险
内部风险主要是领导不重视物业的长远利益，不注重吸引新人才加入，内部管理不科学等。很多的物业管理人任务物业中最核心的问题就是收缴物业费，这种错误的思想给物业工作者带来困扰，导致各项工作无法开展，本末倒置严重。还有就是人员素质不高的问题，主要在于目前尚未开始物业管理专业培训课程，物业平均管理水平都不高，都不愿意投入较高成本吸收新人才提高物业管理水平。
4物业管理风险的有效防范对策
4.1防范治安风险
（1）要清楚物业管理单位在法律上的地位和承担的责任。大厦和小区一样，在社会组成中作为重要的组成元素共同面对社会中存在的治安风险。需要了解的是二者的治安安全共同由公安机关专门负责，而作为物业管理工作的责任主要事辅助公安机关做好对治安工作的维护。在此方面，需要物业管理公司给与各位业主明确表示，作为一个独立的法人主体，物业没有超过法律规定的行政权力和对应的处罚权，所有的物业管理人员和普通公民享有的权力和义务相同，所以物业管理公司的治安防范义务也是有一定范围的义务。
（2）针对不同区域不同情况，制定完善且实用的管理制度。制度中要明确对小区和大厦往来人员的管理，制定保安巡逻时间，比如对于住宅小区实用业主和非业主凭借密码或者智能卡进出，来访者要做好登记；若是大厦或者是商业区，因为人流量较大，可对搬离物品进行登记，并核对业主之前的签名笔记，加强监督。
4.2防范车辆管理风险
物业管理部门经营和管理停车场需要向相关部门申请取得管理许可证，需要收费的还要向物价局申请收费许可证。而一切工作的前提都是对于停车场的建设和管理均是符合法律标准的，这也要求小区或者大厦物业管理公司要保证所管辖的停车场维护措施等都是依法进行的，要将停车场内的服务内容做成广告公示牌放在停车场中最为显眼的位置，向业主说明一旦发生车辆丢失或者损坏事项，物业公司是否负有担保责任。因为对停车场进行工程维修而导致的停车场中的车辆发生损坏的，要明确告知车辆所有者，并积极赔偿其损失，同时还要做好对可能会损坏车辆的导致破坏的区域予以特殊保护处理，分离开来，比如禁止车辆停放等。
4.3防范消防风险
物管公司履行义务的时候需要做好小区中的各项消防措施的维护管理，比如讲维护事项外包给专业消防单位或者邀请当地消防主管部门前来检查并提出整改意见，按照法律规定程序积极召开辖区业主大会，从物业维修基金中进行合理开支。
5结语
当前，我国房地产市场正在如火如荼的发展着，物业管理规模也在不断扩大化，为全面提高物业管理水平需要认真分析物业管理中存在的各项风险，加强对风险源的分析，针对性的做好风险预防，为保证物业安全作出贡献。
参考文献：
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