导读:本文包含了住宅商品定价论文开题报告文献综述及选题提纲参考文献，主要关键词:普通商品住宅,分户定价,特征价格模型,Ecotect
住宅商品定价论文文献综述
张锦[1]（2017）在《西安市普通商品住宅分户定价研究》一文中研究指出普通商品住宅绝对是房地产各类住宅中份额最大的一部分,它面向的消费群体较其他类型的住宅来说是最为庞大的,其价格关乎着国家宏观调控政策的制定、房地产行业的积极可持续发展、消费者的切身利益,以及其外延产业的发展前景。开发商科学合理的制定普通商品住宅的价格,已经变成了国家经济健康可持续发展的重要一环。然而,目前市场上开发商定价时存在定价随意、不系统、调整能力差、过分倚靠经验等诸多问题。基于此,为了科学合理的制定出普通商品住宅的分户价格,本文以西安市城东和城北区域的72个新建普通商品住宅为研究对象,首先,针对传统定价方法存在的问题,对特征价格均价模型进行改进,选择了四种函数形式进行回归分析,以便找出适合论文样本数据的最佳函数形式。其次,在均价模型建立的基础上,论文在水平调差方面借助Ecotect Analysis软件对采光和景观进行科学的分析,建立了更加科学的水平调差模型,体现了物有所值。之后,在调查研究和总结市场规律的前提下,提出了本文的竖向调差思路。最后,对于实例,采用本文的均价模型制定的价格为7550元/㎡,与实际项目均价7600元/㎡十分接近,检验结果表明了本文所制定的分户定价表中各户型价格均值与标准层户型价格偏差不超过±0.2%,在合理范围之内。其中,为了辅助西安市普通商品住宅分户定价模型的建立,论文借助了SPSS、STATA、Ecotect Analysis等诸多软件使研究结果更加具有说服力。本文的研究,进一步丰富了商品住宅的定价体系,为开发商科学系统定价提供了合理借鉴,为消费者置业选择提供了有效参考,为房价研究提供了新思路。(本文来源于《长安大学》期刊2017-05-21）
刘秀吾[2]（2014）在《基于特征价格模型的西安市商品住宅分套定价研究》一文中研究指出在商品房销售中，价格的制定对开发商产品的销售至关重要。目前开发商定价多采用比较定价法。一般先收集周边相似楼盘的均价和楼盘特征，然后将自身楼盘的特征与相似楼盘特征做比较，制定出自身楼盘的均价，再根据楼层、朝向等特征的不同，根据经验，制定出分套的价格。比较定价法是一种粗线条定价法且定价效率较低，比较依赖开发商定价的经验，开发商要根据经验制定楼盘特征的比重，然后再根据经验制定出分套之间的差价。如果开发商收集周边楼盘数量不够，就会造成制定均价不合理，造成整体销售不顺利；如果开发商对分套价差制定不合理，会造成部分产品销售不顺利。所以，开发商需要一套不再依靠经验、科学的分套商品住宅定价方法。本文在广泛的文献研究的基础上，研究和借鉴前人的研究成果，从特征价格模型的理论出发，提出应用特征价格模型来研究西安市分套商品住宅的定价。本文的主要工作有：（1）设计调查问卷，并对西安市购房者进行调查和访谈。通过对调研结果分析，得出影响西安市分套商品住宅价格的主要因素；（2）构建了西安市分套商品住宅特征因素体系，并制定了特征因素的量化标准。（3）构建了西安市分套商品住宅对数特征价格模型，并计算了西安市分套商品住宅特征因素的弹性系数和半弹性系数。（4）引入Box-cox变换理论，提高特征价格模型的拟合度。（5）选取了西安市较有特点的曲江新区和城南区域，构建区域细分市场特征价格模型，应用邹氏检验（Chow test）证明了区域细分市场的存在。（6）针对区域细分市场，引入虚拟变量，通过构建虚拟变量特征价格模型，并与西安市对数特征价格模型对比，得出了导致区域细分市场存在的原因。区域细分市场的特征价格模型的研究，补充了西安市分套商品住宅特征价格模型的研究。本文的研究为特征价格模型的研究提供了新的思路；为开发商分套商品住宅定价提供了借鉴意义；为购房者达到效用最大化提供了辅助工具；为政府对商品住宅的估价提供了新的工具。(本文来源于《西安建筑科技大学》期刊2014-05-01）
卢梅,刘秀吾,吴纯玺[3]（2013）在《基于特征价格模型的商品住宅分套定价体系研究》一文中研究指出特征价格模型是国外广泛应用的制定住宅价格的模型,我国在住宅价格方面的理论研究大多集中在住宅均价的制定。结合前人的经验,将特征价格模型推广到制定住宅分套定价,通过传统的特征价格模型得出西安市分套住宅定价体系,并对因变量数BOX-COX转换,得出新的特征价格模型。研究结果有效地说明住宅分套价格和住宅特征之间的关系,同时说明通过BOX-COX变换后的特征价格模型拟合度优于传统的特征价格模型。(本文来源于《建筑经济》期刊2013年11期）
龙俣含[4]（2013）在《商品住宅价格形成分析及定价模型研究》一文中研究指出一套住房,牵绊着一个家庭的幸福快乐,维系着中国经济社会的和谐稳定。作为国家支柱产业的房地产本该平稳发展,然而,多数城市的房价在最近几年持续走高,推动居住成本不断上涨,房价问题成为政府、企业和学者关注的焦点。在成熟的市场经济中,价格会在供求关系的调节下自发形成。但是,我国推行住房改革的时间不长,商品住宅市场的发展还不成熟,这使得住房市场不能充分发挥对价格的调节作用,价格需要政府的调控和指导。自2002年以来,住宅市场一直处于被调控状态,但是房价并未出现平稳迹象,反而在2004年和2009年分别出现两次明显的价格拉升,房价越调越涨,这究竟是什么原因?为了探寻这个答案,本文对商品住宅价格的形成进行分析,通过构建商品住宅的定价模型对价格形成过程进行量化分析。本文在对商品价格理论、住宅市场参与主体、住宅价格影响因素进行系统分析后认为,单一的价格理论和主体力量不足以解释住宅价格的形成,住宅价格是在消费者、开发商和政府的共同作用下形成的：消费者的需求决定了商品住宅的价格上限,开发商的成本和利润为商品住宅划定了价格下限,而二者形成的价格区间为政府的调控提供了空间。受政府调控的影响,住宅价格在此区间进行调整形成最终的价格。在此基础上,本文构建了商品住宅的定价模型,并以成都的商品住宅市场为例,探索模型在实际中的应用。(本文来源于《西南交通大学》期刊2013-06-01）
李晓义[5]（2013）在《普通商品住宅定价方法研究》一文中研究指出中国房地产业发展迅猛,但时间不长。商品房价格变化迅速,处于供需激烈博弈,寻找稳定市场均衡点的动态过程中。如何应对市场变化,适应宏观调控政策对楼市的影响,如何通过科学合理的产品定价在市场竞争中赢得生存与发展的空间,成为开发商必须认真研究的课题。本文针对WH公司以往项目定价工作中存在的问题,通过对普通商品住宅价格形成、价格影响因素、定价方法策略的理论研究,以WH公司所在城市普通商品住宅市场数据为基础,运用成本导向法、线性回归模型及DEA模型作为基础定价方法,对WH公司拟开发项目进行价格测算,测算结果经检验符合市场趋势,符合案例项目的实际情况。根据测算分析的结果,本文建立一套定量分析与定性分析相结合的定价方法,完善WH公司普通商品住宅项目定价中信息收集、竞争分析、模型测算、定价决策等工作流程,最终形成更为科学、规范的定价工作体系,使WH公司定价决策机制更为客观、准确、合理,对WH公司今后的项目开发销售具有极其重要的现实意义。(本文来源于《云南大学》期刊2013-06-01）
吴新生[6]（2013）在《基于空间内涵资产定价模型的商品住宅价格溢价测度研究》一文中研究指出商品住宅承载着众多不同属性特征,其价格测度需要精确的量化方法。依据郑州市住宅市场微观交易数据,建立了纳入空间影响的Hedonic模型,实证检验居民偏好对住宅价格的影响效应。结果表明:考虑空间溢出的空间模型改善了回归估计效果;居民愿意为获取优质教育资源、便利交通与舒适生活环境支付住宅价格溢价。(本文来源于《价格月刊》期刊2013年02期）
陆勤惠[7]（2012）在《BP神经网络在商品住宅定价中的应用——以杭州市为例》一文中研究指出商品住宅的合理定价问题是开发商开盘前面临的重大课题。文章运用BP神经网络非线性的学习能力,通过商品住宅定价的流程设计,运用商品住宅特征价格理论,分析商品住宅价格的影响因素,并采用大量样本数据进行模拟训练与验证,模型结果显示交易样本输出值与实际值相对误差在10%以内,达到精度要求。文章探索将BP神经网络引入到商品住宅定价中,避免了传统定价方法主观性较强的弱点,同时还为批量定价或估价提供了一种新思路。(本文来源于《浙江工业大学学报(社会科学版)》期刊2012年03期）
朱敏[8]（2012）在《基于特征价格模型的萍乡市商品住宅定价研究》一文中研究指出住宅作为一种商品除了具有价值和使用价值之外,它还具有一个重要的特性即异质性。品在构成其价值的各个特征之间有明显的差异,如住宅的位置、楼层、小区环境、室厅目、所在区域的交通状况等等,为了有效的揭示这种特征组合差异,经济学家提出了特价格模型。这种模型认为商品作为一个各种特征的整体而被出售,因此一套住房的附加征不同,价格也不同。国内学者对特征价格模型的研究是近十年才发展起来的,但由于征价格模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查,国内通过住宅购买者的好来对住宅特征和住宅价格之间的数量关系进行实证研究的不多,笔者对维普、万方、国知网等网站进行检索,仅有学者对广州、上海、武汉、杭州等一、二线城市进行了相研究,而对叁线中小城市的实证研究相对较少。随着我国房地产业的蓬勃发展,为保证品房定价的合理性,叁线中小城市亟需科学有效的定价指导方法。本文的目的是建立萍乡市住宅市场特征价格模型,为萍乡市的房地产价格研究提供借经验。文章首先介绍本课题的研究背景、意义；在第二章中介绍了特征价格模型的一些论基础；第叁章介绍特征价格模型的构建,包括特征变量的选择、模型的函数形式、模的估计与检验、模型构建中可能出现的问题及处理措施；第四章介绍本文数据的来源以数据的量化方法,本文数据主要来源于住宅挂牌数据、小区公布数据及电子地图查询数,量化方法包括定性与定量的量化方法；第五章是对萍乡市住宅市场的特征价格进行实研究,通过基本模型与对数模型的分析比较,最终选用对数模型作为萍乡市住宅市场特价格模型；第六章得出结论,并分析本文不足及研究展望。(本文来源于《江西理工大学》期刊2012-06-01）
王淑君[9]（2012）在《商品住宅项目的定价分析》一文中研究指出针对目前国内房地产市场仍然处于不平衡状态以及通胀压力的凸显,2011年度国家出台了一系列宏观调控政策加强市场的监管力度,房地产价格再度成为社会关注的焦点问题。随着我国经济的发展,市场机构的不断完善,房地产价格逐步趋于合理,用科学的方法对房地产价格进行预测对社会各方都有重要的参考价值。文章主要从商品住宅价格市场形成机制、影响商品住宅价格定位的动态因素分析、商品住宅价格预测模型的建立叁个方面进行研究。第一,房地产作为一种特殊商品,其价格除了受项目内在的开发成本的影响外,同时还取决于外部环境的动态因素,多种因素通过调节房地产市场的供求关系来影响房地产价格；第二,灰色系统理论主要研究“少数据”、“贫信息”的不确定性系统,主要通过对“部分”已知信息进行生产、开发,提取有价值的信息,实现对系统运行行为、演化规律的有效监控,商品住宅的定价系统完全符合灰色系统的研究条件,可以用灰色系统理论对其进行研究；第叁,对商品住宅价格影响因素进行分析,提取影响因素的历史数据,运用灰色关联分析,找出主要影响因素,通过灰色预测GM模型建立各影响因素的预测模型获取模拟值,最后得出商品住宅价格的灰色经济计量学模型并进行精度检验。文章以成都市商品住宅为例,采取2006年至2010年成都市影响房地产价格因素的分析数据,建立了灰色经济计量学模型,并对预测结果进行分析,同时验证了该方法的可行性。(本文来源于《西南石油大学》期刊2012-06-01）
刘倩倩[10]（2012）在《基于3C定价理论的上海商品住宅定价策略的实证研究》一文中研究指出作为中国经济社会的一个重要支撑产业,房地产业在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。住宅产业与国民居住问题紧密相关,在房地产业中有着至关重要的地位。回顾中国住宅产业的发展史,叁十多年来,它经历了一个从理论探索到全面实践、从非理性到理性、从炒作到稳定、从局部干预到全面调整的过程。住宅价格作为这个历程的最直接体现者,其定价的方法也发生了根本性的转变,尤其随着房地产市场竞争的加剧和定价理论的深入研究,住宅定价方法越来越多样化。但是总体体现是,国内学者关于住宅价格的研究多是从宏观经济视角出发,而从微观视角出发的研究尤其是实证研究不多。本文以商品住宅为研究对象,从企业微观层面出发,研究商品住宅定价策略问题。通过对上海商品住宅的调查,对上海商品住宅定价进行了定量分析,并在分析的过程中,借鉴了经济学和市场营销学方面的知识。根据3C定价理论(消费者、成本、竞争者),延展出商品住宅的3C定价模型,将各影响因素细化为具体指标,对上海商品住宅进行实证研究。3C定价模型反映了消费者对商品住宅的偏好结构,产品成本的影响和竞争对手的价格策略,对3C细分出的因素指标的定量分析体现了各因素对商品住宅价格的影响程度。本文拟通过对上海商品住宅价格的研究,探讨影响上海商品住宅定价的因素,商品住宅定价策略,希望能为房地产企业商品定价提供科学支持、为消费者理性决策提供依据、为政府有关部门制定政策提供依据。(本文来源于《华东师范大学》期刊2012-05-01）
住宅商品定价论文开题报告
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
在商品房销售中，价格的制定对开发商产品的销售至关重要。目前开发商定价多采用比较定价法。一般先收集周边相似楼盘的均价和楼盘特征，然后将自身楼盘的特征与相似楼盘特征做比较，制定出自身楼盘的均价，再根据楼层、朝向等特征的不同，根据经验，制定出分套的价格。比较定价法是一种粗线条定价法且定价效率较低，比较依赖开发商定价的经验，开发商要根据经验制定楼盘特征的比重，然后再根据经验制定出分套之间的差价。如果开发商收集周边楼盘数量不够，就会造成制定均价不合理，造成整体销售不顺利；如果开发商对分套价差制定不合理，会造成部分产品销售不顺利。所以，开发商需要一套不再依靠经验、科学的分套商品住宅定价方法。本文在广泛的文献研究的基础上，研究和借鉴前人的研究成果，从特征价格模型的理论出发，提出应用特征价格模型来研究西安市分套商品住宅的定价。本文的主要工作有：（1）设计调查问卷，并对西安市购房者进行调查和访谈。通过对调研结果分析，得出影响西安市分套商品住宅价格的主要因素；（2）构建了西安市分套商品住宅特征因素体系，并制定了特征因素的量化标准。（3）构建了西安市分套商品住宅对数特征价格模型，并计算了西安市分套商品住宅特征因素的弹性系数和半弹性系数。（4）引入Box-cox变换理论，提高特征价格模型的拟合度。（5）选取了西安市较有特点的曲江新区和城南区域，构建区域细分市场特征价格模型，应用邹氏检验（Chow test）证明了区域细分市场的存在。（6）针对区域细分市场，引入虚拟变量，通过构建虚拟变量特征价格模型，并与西安市对数特征价格模型对比，得出了导致区域细分市场存在的原因。区域细分市场的特征价格模型的研究，补充了西安市分套商品住宅特征价格模型的研究。本文的研究为特征价格模型的研究提供了新的思路；为开发商分套商品住宅定价提供了借鉴意义；为购房者达到效用最大化提供了辅助工具；为政府对商品住宅的估价提供了新的工具。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
住宅商品定价论文参考文献
[1].张锦.西安市普通商品住宅分户定价研究[D].长安大学.2017
[2].刘秀吾.基于特征价格模型的西安市商品住宅分套定价研究[D].西安建筑科技大学.2014
[3].卢梅,刘秀吾,吴纯玺.基于特征价格模型的商品住宅分套定价体系研究[J].建筑经济.2013
[4].龙俣含.商品住宅价格形成分析及定价模型研究[D].西南交通大学.2013
[5].李晓义.普通商品住宅定价方法研究[D].云南大学.2013
[6].吴新生.基于空间内涵资产定价模型的商品住宅价格溢价测度研究[J].价格月刊.2013
[7].陆勤惠.BP神经网络在商品住宅定价中的应用——以杭州市为例[J].浙江工业大学学报(社会科学版).2012
[8].朱敏.基于特征价格模型的萍乡市商品住宅定价研究[D].江西理工大学.2012
[9].王淑君.商品住宅项目的定价分析[D].西南石油大学.2012
[10].刘倩倩.基于3C定价理论的上海商品住宅定价策略的实证研究[D].华东师范大学.2012