张梦璇饶祖林中国矿业大学221116
摘要：对比传统的房地产项目市场分析方法，基于相关因素分析法的基础、结合市场细分的理论，试图论述如何通过数据库的方法增加市场分析的有效性和便捷性。数据库主要考虑了使用环境S、使用特点C、用户需求特点R、产品特点P四个方面的因素，并以此建立函数作为数据库建立的依据。
关键词：市场细分，市场分析，晋城市,古书院矿
1.房地产项目市场调研的一般方法
市场分析方法主要包括市场需求预测和市场趋势分析两个方面内容。前者主要是基于现有的数据，乘以特定的系数，最终得到修正后的预测结果。常用的方法是连比法。本文主要讨论的是后者，即如何通过对现有数据的分析处理，得出在投资环境、市场现状、土地出让状况、目标市场的供求关系等方面的投资依据。从而助于最终的投资决策。
现有的市场趋势分析方法主要包括三种：德尔菲法，时间序列分析法，相关分析法。除第一种方法是通过直接对消费者、销售人员或专家进意见调查之外，后两者都是基于函数的方法进行数据处理，只是处理的数据变量不相同。
2.市场细分和数据模型的建立
上述若干方法虽然后十分有效，并且在实际中被大量采用，但其共同缺点在于，每一种方法都只能处理特定种类的数据。并且针对不同的项目，要进行的前期工作都不尽相同，这就意味这每一次的工作都要有大量的人力投入。因此，为了能有效地积累每个项目中的总结的经验，避免重复工作的发生，同时方便后期快捷的找到所需要的数据，笔者认为可以在市场细分的基础上为某一特定区域的市场分析建立数据模型。
2.1.目标市场范围的确立
建立数据库首先要做的是确定目标市场的区域范围，然后进行市场细分。具体来说，只有在明确了目标市场之后，才能确定数据库的作用范围，从而数据库该有相应的不同组织模式。就如同当目标市场是整个中国的时候，数据库的建立可能需要采用网格状的系统模式，即每个省的省会城市可能成为该区域的数据控制中心，多数的政府决策、行业导向将从这个地方发布，因此，多数的有用信息将从这一中心得到。
2.2.市场细分
在目标范围确定以后，下一步需要做的是将目标市场细分为多个领域，如市场空白点分析，差异竞争优势定位，核心竞争力定位，产品形态初步定位等。因为这些具体的项目定位是否准确，是提高项目竞争力的关键要素。以上述四个方面的信息建立一个数据库，作为信息模型建立的基础。
市场空白点分析，差异竞争优势定位，核心竞争力定位，产品形态初步定位总共是四个要素，可以建立一个四维模型。在这个四维空间中每一个点都对应了四个要素：使用环境S、使用特点C、用户需求特点R、产品特点P。我们只要知道其中任意三个要素就可以推测第四个要素。这就是基于数据模型的市场调研方法的第一个关键——建立产品与市场的多维模型(四维模型)。
市场定位=(S，G，R,P)（1）
上式中，S为使用环境要素，包括宏观、微观经济现状等，C为使用特点要素，包括投资项目策划中认定的核心竞争力；R为用户需求特点，具体指目标市场的空白点。P为产品特点，是策划中对于地产项目的初步定位。
3.以古书院矿宏观经济环境调研为例
本项目是山西省晋城市的一个项目策划。业主希望可以实现以古书院矿区的产业转型，解决4000矿工的再就业问题，同时为企业带来一定的收益。在针对目标市场的S,C,R,P建立数据库后，可以有效综合信息得出项目的产业导向，并在策划方案提出，通过验证四个市场要素：使用环境S、使用特点C、用户需求特点R、产品特点P与数据库要素市场空白点分析，差异竞争优势定位，核心竞争力定位，产品形态初步定位四个要素的对应关系，确定项目的可行性。
3.1.S:市场空白点分析——山西省转型跨越发展的大形势
这一部分信息的获得主要依据省政府网站的公告、相关研究部门的数据分析，一些新闻报道中引用的数据亦可以作为该地区经济现状的参照。山西省从2005年到2010年，第一产业和第三产业的比重都在逐渐上升，而第二产业的比重（包括之前晋城市龙头产业的煤矿行业）在逐渐下降（下图1,2）。因此，在古书院矿地区植入第三产业，可以说是山西省发展的大趋势。
3.2.P:产品形态初步定位——晋城市物流业的巨大潜力
晋城市的主城区规划在北部物流新区的功能定位，为晋城市发展有关物流运输的行业提供了相当大的机会，晋城市可以借此优化市场商品结构，合理进行市场布局，扩大辐射带动作用，达到市场改造与产业升级协调同步，实现预期产业转型的目标。
3.3.C:差异竞争优势定位——山西省进行绿色产业的开发及利用
根据山西省打造“绿色山西”、“绿色晋煤”的宏观向好形势，山西省将积极打造绿色产业。历史上的山西也曾山清水秀，林木繁茂，河流如织，《人说山西好风光》的优美曲调曾一度回旋于这片表里山河的石垣山涧，鼓荡起无数山西人热恋家乡的爱心痴情。虽然由于矿业过度开发带来了地表植被破坏，但是山西近年来提出建设“绿色山西”的发展战略，通过“全省大动员、城乡大绿化”的强劲态势。
3.4.R:核心竞争力定位——晋城市城市经济发展水平
晋城市的发展现状可以用：居民收入快速增长，生活质量明显提高，经济状况良好来概括。目前，全市居民生活水平已由温饱跨入总体小康。
改革开放以来，随着经济的快速发展，城乡居民收入大幅度提高。2008年，全市城镇居民人均可支配14146元，为1978年的47.2倍，年均增长13.7%；农民人均纯收入4856元，为1978年的42.6倍，年均增长13.3%。
在搜集完上述四个方面的信息后，我们可以根据数据库中现有的条件得出结论：适合被引进古书院矿地区的产业首先应该是第三产业，以此符合整个山西省发展的大趋势。另外，这一新产业最好能有效的利用晋城市的林业资源，并且对于物流和商品的集散有一定的需求，这是考虑到晋城市优厚的交通运输条件。同时，这一新兴产业最好能带动当地居民的消费，在解决矿上职工就业和矿业转型的问题之后，能拉动当地的内需，促进晋城市自身的经济活动开展。对此，项目策划中提出了农产品批发市场的概念。
参考文献：
[1]《房地产开发与经营》；清华大学出版社；周小平，熊志刚
[2]《山西晋东煤炭基地晋城矿区总体规划》
[3]《晋城总规》
[4]《晋东南发展纲要》
[5]《房地产市场细分与产品策略选择的实践性讨论》；《北京交通大学学报》；2004年1期；李鹿嘉，李清立