一、商品房预售纠纷的法律辨析（论文文献综述）
胡荣琦[1]（2021）在《购房人断供引发的开发商解除权纠纷案例研究》文中提出
武佳佳[2]（2021）在《商品房预售广告法律性质认定》文中认为近年来,有关商品房预售合同的纠纷频发,由于预售的特点,预售广告在房屋销售时发挥极大作用。当然,任何事物都具有两面性,在发挥优势的同时,商品房预售形式也带来了诸多的问题。其中,预售合同纠纷中预售广告的纠纷比例不断上升,虚假广告肆意横流,想要约束与遏制商品房预售广告不断出现的虚假宣传行为以及当纠纷出现时司法实务如何解决的问题,将预售广告的性质予以明确最为关键,从而可以从源头上尽量避免开发商发布虚假广告,也可明确当商品房预售广告出现纠纷时应当如何追究责任且追究何种责任。我国之前的合同法（现《民法典》合同编）中有对预售广告性质认定的回应,但仅是简单笼统的予以了说明,2003年最高院发布《司法解释》对该问题作出了相对比较具体的回复,明确预售广告符合什么条件可以直接作为合同要约,确实是有一定的进步意义。但是,司法实务中依然存在同案不同判的现象,若该现象持续发生,不但可能损害当事人切身合法利益,也会严重影响到司法的公正性权威性。所以,本文首先对我国司法实务中出现的商品房预售广告性质认定的典型案例予以分析,从而提出我国在预售广告性质认定中现存在哪些问题,根据现有立法规定结合实务来解决如何认定预售广告的法律性质。本文在已有的研究基础上,分析我国《司法解释》第三条对商品房预售广告性质认定在司法实务存在的问题,从而提出一些解决对策,希望为我国司法实务中认定预售广告性质方面的难题尽些许的绵薄之力。
林俊宇[3]（2021）在《商品房预售风险分担机制研究》文中提出随着我国社会经济的快速发展,人民生活水平不断提高,房地产行业在过去30年中也迎来快速发展,由于商品房建设周期较长,现房供给无法满足市场需求,商品房预售制度应运而生。1980年商品房预售制度从香港传入大陆,经过多年发展,对我国房地产行业的发展起到了积极作用。但由于商品房预售的自身特性及预售制度的不完善,由商品房预售引发的各种纠纷时有发生。实践中,处于弱势地位的预购方承担了更多的商品房预售风险,现行风险分担机制并不合理,不利于商品房市场的持续平稳发展和和谐社会的构建。为保障预购方的合法权益、促进商品房市场的稳步发展,重构商品房预售中的风险分担机制显得尤为重要。本文尝试以商品房预售风险为研究对象,从开发商、预购方、银行以及政府等参与方展开分析,构建商品房预售风险分担模型,提出优化风险分担方案,结合实证分析,同时借鉴国外制度经验,提出健全我国商品房预售风险分担机制的对策建议。本文主要进行了以下研究:分析预售市场存在的问题及问题产生的原因,对商品房预售各参与方可能面临的风险因素进行识别;通过结合层次分析法和Nash协商,构建了商品房预售风险分担两阶段模型,并将其运用至实证案例,验证了模型的合理可行性。结合实证分析,选取“商品房延期交房风险”,将其分担结果与实际情况进行比较分析,指出现行的商品房预售风险分担机制存在不合理性,损害了预购方的合法权益。因此,有必要从健全完善商品房预售准入制度、完善预售资金监管制度、规范预售信息披露制度、建立商品房预售惩罚制度、预售各参与方加强自身防范等措施,对现行商品房预售风险分担机制进行合理优化完善,从而控制商品房预售风险发生概率,避免预购方合法权益遭受侵害的现象发生。
陈财[4]（2020）在《商品房销售纠纷的核心争点与裁判思路实证研究》文中研究表明随着国内城市化建设进程的不断推进,我国房地产市场呈现出爆发式增长的趋势。随之带来的就是商品房交易量的急剧上涨。在商品房买卖过程中,当事人之间的纠纷也日渐增多。其中,逾期交付、逾期办理产权、房屋面积计算不合理、商品房质量不过关,违约责任的规定有失公平等问题不断涌现,成为社会稳定及执法者的困扰。因此公正、及时地处理好此类纠纷是摆在各地人民法院面前的一项重大而艰巨的问题。文章采用实证研究和案例分析的方法研究商品房销售纠纷的核心争点与裁判思路。文章除了前言与结论之外,分为四个部分:首先,以中国裁判文书网、Openlaw为平台对裁判文书对2015年至2019年商品房销售合同纠纷的数量、增长趋势,以及法院对原告诉求的支持率进行统计和分析,展现了商品房销售纠纷的现状。其次,以关键字的搜索方式,锁定商品房销售纠纷的核心争议,如逾期交付、逾期办理产权、商品房质量不过关,违约金等。在下载统计海量裁判文书数据中,运用随机抽选的方法,就上述核心争议各选取50篇裁判文书,进行数理统计、分析,制作与论文研究对象相关的数据表格等,以期对研究问题一目了然。再次,在分析约212份裁判文书中法官审理商品房销售纠纷核心争点的裁判思路的基础上,总结实务中存在的问题。主要有,对商品房交付条件、交付时间的认定存在差异;对酌定违约金的调整尺度不一,造成同案不同判;对质量问题、酌定违约金的证明责任分配不一等。最后,针对上述问题,从统一商品房交付条件、合理调整违约金、合理分配质量问题证明责任三个方面提出司法裁判的合理建议,以期为商品房销售纠纷规范有序解决提供一定的理论支持和建议。
覃子颜[5]（2020）在《商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究》文中进行了进一步梳理20世纪90年代初,商品房预售从我国香港地区传入内地。在商品房预售中,预售商品房抵押贷款应运而生。购房者在购买预售商品房时,不能或不愿一次性支付房款的,在支付一定比例的首付款后,可以将其与房地产开发商签订的商品房买卖合同下的所有权益抵押给商业银行申请贷款,由商业银行将贷款款项作为购房款支付给房地产开发商,房地产开发商将预售款用于房地产的工程建设。预售商品房抵押贷款制度有效缓解了我国房地产市场工程建设资金的需要,满足了广大普通民众的购房需求,推动了房地产行业的迅猛发展。经过几十年的发展,预售商品房抵押贷款业务在商业银行存贷业务中的权重不断提高,给商业银行带来了丰厚的利润。但与此同时,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险问题也逐渐凸显。近年来,人民法院有关诉讼案件数据显示,因预售商品房抵押贷款引发的诉讼案件逐年增多,商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益实现面临诸多风险。我国当前房地产市场现状、个人诚信体系建设现状及有关的立法现状,决定了商业银行在预售商品房抵押贷款中处于不利的地位。预售商品房抵押贷款涉及的主体多,法律关系复杂,而当前的法律法规对其没有具体明确的规定,给实务操作造成很多不便。预售商品房抵押贷款是房地产开发商、购房者和商业银行共同参与的一种融资担保方式。在预售商品房抵押贷款的履行中,如房地产开发商因资金紧张导致延期交房、通过签订虚假商品房买卖合同骗取商业银行贷款等主、客观原因无法正常履行保证责任;购房者因履行能力下降或投资性购房失利等主、客观原因停止偿还贷款甚至恶意违约的现象时有发生。究其原因,一方面是我国有关调整预售商品房抵押贷款的法律规范不够完善,另一方面也是因为商业银行在预售商品房抵押贷款的风险管理存在不足。商业银行的性质决定了其是以承担风险、控制风险来盈利的,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险防范直接决定了贷款的优劣,影响着商业银行存贷业务的开展。因此,有必要对商业银行在预售商品房抵押贷款中面临的风险来源进行研究并建立健全相应的风险防范机制。笔者在人民法院工作,本文写作的目的就是通过人民法院执行工作中的典型案例,分析商业银行预售商品房抵押贷款风险来源、探究其成因,并结合我国当前实际情况,提出商业银行建立健全相应风险防范机制的建议。论文主体结构为引言、正文及结论。正文分为三部分。第一部分是对我国预售商品房抵押贷款制度的概述,对预售商品房抵押贷款的渊源、性质、特殊性、涉及主体及法律关系进行阐述。通过当前学术界对预售商品房抵押贷款性质的三种学说进行比较分析,总结出我国预售商品房抵押贷款应视为一种新型的担保物权。同时,该部分对商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成与实现方式进行了介绍,理清了商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成过程和基础,以便看清影响商业银行权益实现的安全因素。第二部分,笔者通过所在的G省G市G区人民法院执行实践中的一些典型案例展示,采取案例分析方法,对商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险来源进行剖析。商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险主要来源于房地产开发商、购房者、商业银行自身、商品房市场价值变动、有关法律规定对权利冲突的调整等方面,并对这些风险成因进行分析。第三部分,笔者基于当前大数据的经济发展背景下,结合我国的实际情况,对商业银行提出了建立健全相应风险防范机制的建议。笔者认为,商业银行要充分运用大数据资源,建立房地产开发商评估机制;健全购房者信用监管机制;加强商业银行自身管理机制;择优路径实现抵押权;完善合同防范风险机制;同时还要关注国家宏观经济政策,以此应对其在预售商品房抵押贷款的风险问题。
杨依朦[6]（2020）在《我国商品房交易中消费者知情权的法律保护》文中研究表明随着商品房市场的快速发展,房屋价格一路飙升,开发商利用其优势地位,频繁出现侵害商品房消费者合法权益的现象,特别突出的问题是侵害商品房消费者知情权纠纷比较普遍。针对商品房交易中侵害消费者合法权益的案件频发,我国陆续制定和发布了多部法律、行政法规及地方性法规。但是这些法律法规并没有从根本上解决我国当前商品房交易市场中虚假广告宣传、故意隐瞒房屋质量、房屋面积欺诈等方式来侵犯消费者知情权的现象。消费者知情权作为消费者的基本权利,是商品房交易中决定消费者是否购买房屋的前提。通过界定商品房消费者及其知情权的概念,分析商品房交易中消费者知情权保护的必要性;在梳理侵害商品房消费者知情权经典案例的基础上,总结出我国商品房消费者知情权保护存在现有的立法困境、监管不到位、消费者的维权机制和救济途径比较单一等问题。结合美国商品房消费者知情权保护中惩罚性赔偿、信息披露、集团诉讼、第三方定金存管制度的相关经验,提出要完善商品房消费者知情权保护的立法、加强商品房销售的监管力度、建立多元化的消费者知情权保护和救济体系,规范商品房交易市场,保障商品房消费者的知情权。
熊静文[7]（2020）在《我国在建商品房抵押法律问题分析》文中研究指明在建商品房抵押属于在建工程抵押中的一种特殊形式,随着房地产行业的发展,在建商品房抵押作为房地产开发行业一项重要的制度,在实践过程中出现了一系列法律问题。本文在研究在建商品房抵押相关纠纷的实际案例后,发现在建商品房抵押过程中主要存在抵押权人资格及抵押物范围认定不一、土地使用权已被抵押的在建商品房应如何进行抵押权登记以及在建商品房抵押权实现时与其他权利间的冲突等问题,这些难题一直困扰着开发商、以银行为主的抵押权人、商品房预购人等与之紧密联系的主体。本文将对上述问题进行逐一分析,主要针对在建商品房抵押权与其他权利间存在的冲突给出相应的解决建议,为审判实务提供依据。并对在建商品房抵押存在的法律风险提出防范建议,希望能够更好的平衡相关方的权益,减少在建商品房抵押有关纠纷的发生。
吴海滢[8]（2020）在《商品房预售广告的法律性质与效力》文中进行了进一步梳理近些年来,随着经济的不断发展,人民生活得到了普遍改善。中国自古以来强调房屋在生活中的重要性,因此,商品房买卖在我国市场交易中占据着尤其重要的地位。目前,在商品房买卖市场中,除了一些留滞尾房采用现房销售制度,80%以上的商品房都是通过预售制度销售的。由于商品房预售制度的特征,购房者在购买预售商品房时主要依赖于开发商的宣传,商品房预售广告的重要作用不言而喻。在司法审判实务中,由商品房预售广告法律制度引发的问题愈来愈多,主要体现在对法律性质与效力的判定存在争议,司法裁量中法官对条文的适用不统一。本文通过对商品房预售广告的法律性质与效力的研究,阐述商品房预售广告的法律性质和法律效力的具体表现,针对现行相关法律规定,尝试在规范商品房预售广告制度方面提出合理建议。全文由三个部分组成:第一部分为引言,通过典型案例对比引出研究主题;第二部分为正文。正文首先介绍商品房预售广告的法律性质。根据对搜索到的判例的归纳总结,对现行法律制度相关规定的梳理,在考察现有学术成果基础之上,分别介绍属于要约邀请性质、要约性质的商品房预售广告,同时对一些观点提出自己的看法。其次对不同性质的商品房预售广告所产生的不同法律效力进行归类。再次研究我国商品房预售广告制度的现状,通过整理我国现行商品房预售广告相关法律规定,从中发现关于法律性质与效力规定存在的问题。最后从法律规定的建立和司法适用两方面对完善我国商品房预售广告法律制度提出相应建议。第三部分为结语,在总结全文的基础上对商品房预售广告法律制度提出一定期许。房地产业作为影响国民发展的一大重要行业,不仅与经济有紧密联系,与人民生活更是息息相关。商品房预售广告作为购房者获取商品房信息的重要来源,对于购房者利益保护具有举足轻重的作用。完善商品房预售广告制度,规范房地产市场,为购房者安心购房保驾护航,为我国经济健康有序发展、社会秩序和谐稳定提供支持。
安亚旎[9]（2020）在《商品房买卖预约合同法律适用研究》文中认为近年来,我国房地产交易市场依旧快速发展。人们对于房产需求的不断增加,导致房地产交易模式变得日趋多样化、复杂化,因此国家主管部门也相继出台新的法律法规来规范房地产市场交易秩序,这使得商品房的交易过程变得越来越复杂,交易手续变得更加繁琐、耗时。随着商品房价格的不断走高,交易模式的不断变化,传统的合同缔结方式已经无法满足当下房地产交易市场的需求,因此预约合同被广泛应用于商品房买卖活动中。2013年出台的《买卖合同司法解释》,虽然在第2条中首次承认了预约合同,但该条司法解释的规定却过于笼统和模糊,在司法实践中,并不能满足解决预约合同纠纷的需要,导致法院在处理商品房买卖预约合同案件时,对于预约合同的界定、效力与违约责任尚未形成统一、明确的适用标准,因此商品房买卖预约合同的法律适用问题成为了实务中亟待解决的问题。所以有必要对此进行理论分析,从而得出具有实践意义的理论观点。本文试图从学理和司法裁判这两条路径出发,第一部分以实践中的典型案例作为切入点,首先对案例的审判情况进行全面介绍,从案例中反应出来的问题入手,对当下我国商品房买卖预约合同纠纷案件中存在的主要问题进行提炼分析。第二部分对审判中存在的问题进行分析,主要是对于商品房买卖预约合同的界定标准、商品房买卖预约合同与意向书、定购书、认购书等比较容易混淆的概念进行区分。第三部分就商品房买卖预约合同的效力进行分析,这属于商品房买卖预约合同纠纷的核心问题。通过对当前存在的五大主流理论的评析,得出商品买卖预约合同的效力,应当先考量个案双方当事人的意思表示,再结合相关事实来综合认定。第四部分对于商品房买卖预约合同违反的民事责任进行分析。主要对是否能适用继续履行的责任承担方式进行探讨。其次再对损害赔偿范围予以界定,认为对于损害赔偿的范围包括但不限于信赖利益,还应包括期待利益损失。
王强强[10]（2020）在《论房地产企业破产清算时已付房款人的保护》文中进行了进一步梳理受国家宏观经济政策的影响,近年来,企业破产逐渐增多,房地产企业亦是如此。破产法中的债权平等原则以及集体受偿程序等是对全体债权人利益进行保护的重要基础。然而,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号,下文简称《优先受偿权批复》）却突破债权平等原则给予已付房款人以优先受偿顺位,该规定并不能在我国现行的破产法规范中寻找到依据,然而司法裁判中却以弱者生存权益或物权期待权需要保护为由,直接或间接地为已付房款人设定优先受偿的顺位。细究之下不难发现该种实践具有如下问题:首先,在未有法律明文规定的前提下,破产实践中的这一做法极易导致与建设工程价款优先受偿权、抵押权等破产债权之间的清偿顺位冲突。其次,在缺乏与之配套的公示制度支撑的前提下,给予已付房款人以优先于物权的效力是不具备理论基础的,且该种设定并不符合破产程序中的破产财产概括受偿的价值追求。最后,破产实践中期房买卖制度及破产中管理人行使解除权时的不规范做法致使已付房款人的权益保护并不充分,最终使得破产程序在实践中难以有效推进且易诱发群体性纠纷。故本文通过反思《优先受偿权批复》的适用,进而剖析房地产企业破产时已付房款人债权难以得到有效保护重要原因,从而分析得出房地产企业破产实践中,管理人未对商品房买卖（预售）合同的履行状态进行区分时,管理人选择继续履行合同或解除合同对已付房款人的请求权所产生的不同影响。由此提出,房地产破产实践中,管理人应结合建设工程项目的状态行使选择权,从而保证破产程序的顺利推进。本文从限制保护角度出发,通过分析已付房款人债权同其他债权的冲突,提出在合同约定的商品房建设竣工状态下,将已经预告登记的已付房款人交付商品房的请求权推至物权所有权;在商品房尚未建设竣工的状态下,基于维护房地产市场交易安全之需要,主张根据预告登记的时间与抵押权等公示的时间顺序来判定清偿顺位;基于保护已付房款人生存利益之需要,主张对符合优先受偿条件的已付房款人,管理人不得行使解除权且应满足其优先受偿权,对不符合优先受偿条件的已付房款人,其债权可以申报为普通债权清偿。同时,为保证破产程序的顺利推进,已付房款人主动解除商品房买卖（预售）合同并请求返还已付款项时,将其列为普通债权进行清偿。
二、商品房预售纠纷的法律辨析（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、商品房预售纠纷的法律辨析（论文提纲范文）
（2）商品房预售广告法律性质认定（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| (一)商品房预售广告性质认定研究意义 |
| (二)商品房预售广告性质认定研究现状 |
| 一、问题的提出 |
| (一)商品房预售广告性质认定典型案例 |
| 1.刘昂俊、黄伟君等与梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷 |
| 2.池燕琳与福建南平武夷房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷 |
| (二)问题的焦点:商品房预售广告的性质认定存在分歧 |
| 二、商品房预售广告性质的学说观点 |
| (一)要约邀请说 |
| (二)要约说 |
| (三)折中说 |
| 三、关于商品房预售广告性质的理解 |
| (一)要约与要约邀请之界定 |
| 1.要约 |
| 2.要约邀请 |
| 3.要约与要约邀请之区别 |
| (二)预售广告法律性质认定之法条理解 |
| 1.“规划范围内相关设施”的理解 |
| 2.“具体确定”的理解 |
| 3.“重大影响”的理解 |
| (三)小结 |
| 四、商品房预售广告法律性质认定 |
| (一)商品房预售广告的性质表现为要约邀请 |
| (二)商品房预售广告的性质表现为要约 |
| (三)商品房预售广告的性质转化 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（3）商品房预售风险分担机制研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的及意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 国内外研究现状 |
| 1.3.1 国外商品房预售风险分担研究现状 |
| 1.3.2 国内研究现状 |
| 1.3.3 国内外研究小结 |
| 1.4 研究主要内容及方法 |
| 1.4.1 研究的主要内容 |
| 1.4.2 研究的主要方法 |
| 1.4.3 研究创新点 |
| 1.5 研究技术路线 |
| 第2章 相关概念及理论基础 |
| 2.1 商品房预售相关概念界定 |
| 2.1.1 商品房概念 |
| 2.1.2 商品房预售和商品房预售制度 |
| 2.1.3 我国商品房预售特点 |
| 2.2 商品房预售风险分担的理论基础 |
| 2.2.1 风险分担的概念内涵 |
| 2.2.2 风险分担的原则 |
| 2.2.3 风险分担的方法 |
| 第3章 商品房预售各参与方风险因素识别 |
| 3.1 商品房预售各参与方权利与义务 |
| 3.1.1 预购方的权利与义务 |
| 3.1.2 开发商的权利与义务 |
| 3.1.3 银行的权利与义务 |
| 3.1.4 政府的权利与义务 |
| 3.2 目前商品房预售市场现存问题 |
| 3.2.1 商品房预售制度实施问题 |
| 3.2.2 商品房预售合同问题 |
| 3.2.3 资金监管问题 |
| 3.2.4 预购方权益保障问题 |
| 3.3 造成商品房预售风险问题的主要原因 |
| 3.3.1 预售资金监管制度不健全 |
| 3.3.2 信息披露制度不健全 |
| 3.3.3 尚未确立合理的风险分担机制 |
| 3.4 商品房预售各参与方风险识别 |
| 3.4.1 商品房预售中预购方可能面临的风险因素 |
| 3.4.2 商品房预售中开发商可能面临的风险因素 |
| 3.4.3 商品房预售中银行、政府可能面临的风险因素 |
| 3.4.4 构建风险指标体系 |
| 3.5 本章小结 |
| 第4章 构建商品房预售风险分担模型 |
| 4.1 商品房预售风险分担模型建立思路 |
| 4.1.1 基本思路 |
| 4.1.2 具体步骤 |
| 4.2 基于层次分析法的商品房预售风险初步分担 |
| 4.2.1 商品房预售风险分担指标体系建立 |
| 4.2.2 建立层次分析结构模型 |
| 4.3 基于纳什协商的商品房预售风险分担最终确认 |
| 4.3.1 建立纳什协商分担模型 |
| 4.3.2 模型参数确定与求解 |
| 4.4 本章小结 |
| 第5章 实证分析 |
| 5.1 案例背景 |
| 5.1.1 商品房预售基本信息 |
| 5.1.2 开发商基本信息 |
| 5.1.3 商品房预售相关制度规定 |
| 5.2 基于层次分析法初步分担 |
| 5.2.1 计算一级指标层权重 |
| 5.2.2 计算二级指标层权重 |
| 5.2.3 计算方案层权重 |
| 5.3 基于纳什协商风险分担最终确认 |
| 5.4 风险分担结果分析 |
| 5.5 本章小结 |
| 第6章 完善商品房预售风险分担机制的建议 |
| 6.1 健全完善商品房预售相关法律制度 |
| 6.1.1 健全完善商品房预售准入制度 |
| 6.1.2 完善预售资金监管制度 |
| 6.1.3 规范商品房预售信息披露制度 |
| 6.1.4 建立商品房预售惩罚赔偿制度 |
| 6.2 预售各参与方风险防范措施 |
| 6.2.1 预购方风险防范措施 |
| 6.2.2 开发商风险防范 |
| 6.2.3 银行风险防范措施 |
| 第7章 结论与展望 |
| 7.1 结论 |
| 7.2 展望 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间论文发表及科研情况 |
| 致谢 |
| 附录 |
（4）商品房销售纠纷的核心争点与裁判思路实证研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 第1章 商品房销售纠纷概述 |
| 1.1 商品房买卖合同的涵义与特征 |
| 1.2 引起商品房销售纠纷的原因及现状 |
| 1.2.1 引起商品房销售纠纷的原因 |
| 1.2.2 商品房销售纠纷的现状 |
| 第2章 商品房销售纠纷核心争点的裁判思路分析 |
| 2.1 商品房交付争议的裁判思路 |
| 2.1.1 商品房交付的裁判思路 |
| 2.1.2 商品房交付的时间认定 |
| 2.2 逾期办证争议的裁判思路 |
| 2.3 商品房质量争议的裁判思路 |
| 2.4 违约金的裁判思路 |
| 第3章 商品房销售纠纷审理中存在的问题 |
| 3.1 对于交付条件的相关认定存在差异 |
| 3.1.1 对验收合格的认识存在偏差 |
| 3.1.2 对商品房的交付时间存在偏差 |
| 3.2 违约金标准的司法调整尺度不一 |
| 3.3 证明责任分配不一 |
| 3.3.1 商品房质量的证明责任问题 |
| 3.3.2 酌定违约金的证明责任问题 |
| 第4章 商品房销售纠纷合理裁判的建议 |
| 4.1 细化商品房交付中的相关规定 |
| 4.1.1 统一交付条件的标准 |
| 4.1.2 统一交付时间的标准 |
| 4.2 法官“酌情”认定违约金应当合理 |
| 4.2.1 违约金过高过低的司法判断 |
| 4.2.2 合理进行违约金的调整 |
| 4.3 合理分配证明责任 |
| 4.3.1 质量问题的证明责任承担 |
| 4.3.2 调整违约金的证明责任承担 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读硕士学位期间发表的学术论文 |
（5）商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 一、预售商品房抵押贷款制度概述 |
| (一)预售商品房抵押贷款的渊源 |
| (二)预售商品房抵押贷款的性质 |
| 1.不动产抵押说 |
| 2.权利质押说 |
| 3.让与担保说 |
| 4.预售商品房抵押与不动产抵押的区别 |
| 5.预售商品房抵押与权利质押的区别 |
| 6.预售商品房抵押与让与担保的区别 |
| 7.预售商品房抵押贷款的法律定位 |
| (三)预售商品房抵押贷款的主体和法律关系 |
| 1.购房者与房地产开发商之间的房屋买卖关系 |
| 2.购房者与商业银行之间的借款关系及抵押关系 |
| 3.购房者与保险公司之间的保险关系 |
| 4.房地产开发商与商业银行之间的保证关系 |
| (四)预售商品房抵押贷款的特殊性 |
| 1.法律关系复杂并具有层次性 |
| 2.抵押标的物系尚未建成的商品房 |
| (五)商业银行在预售商品房抵押贷款中权益生成过程与权益实现方式 |
| 1.商业银行在预售商品房抵押贷款中权益生成的过程 |
| 2.商业银行在预售商品房抵押贷款中权益实现的方式 |
| 二、商业银行预售商品房抵押贷款的风险综述 |
| (一)来自房地产开发商方面的风险 |
| 1.来自房地产开发商客观方面的风险 |
| 2.来自房地产开发商主观方面的风险 |
| 3.来自房地产开发商方面的风险成因分析 |
| (二)来自购房者方面的风险 |
| 1.来自购房者客观方面的风险 |
| 2.来自购房者主观方面的原因 |
| 3.来自购房者方面的风险成因分析 |
| (三)来自商业银行自身方面的风险 |
| 1.贷前审查不严 |
| 2.贷后监管不力 |
| 3.不重视抵押权登记归档 |
| 4.不积极行使解约权 |
| 5.来自商业银行自身方面的风险成因分析 |
| (四)来自商品房市场价值变动方面的风险 |
| 1.商品房存在瑕疵导致价值贬值 |
| 2.商品房存在权利负担导致处置参考价偏低 |
| 3.商品房司法拍卖成交率较低 |
| 4.来自商品房市场价值变动方面的风险成因分析 |
| (五)来自有关法律规定对权利冲突调整方面的风险 |
| 1.建设工程款优先受偿权优于商业银行抵押权 |
| 2.抵押预告登记权利人不能行使优先受偿权 |
| 3.法律优先保护购房者的生存权 |
| 4.来自有关法律规定对权利冲突调整方面的风险成因分析 |
| 三、大数据时代背景下商业银行预售商品房抵押贷款风险防范的建议 |
| (一)建立房地产开发商信用评估机制 |
| 1.建立房地产开发商信用数据共享平台 |
| 2.选择优质房地产开发商合作 |
| 3.完善与房地产开发商的合作协议 |
| 4.加强对商品房预售资金的监管 |
| (二)健全购房者的信用监督机制 |
| 1.完善购房者信用数据共享平台 |
| 2.选择优质信用购房者 |
| 3.建立风险监控平台 |
| (三)加强商业银行自身的监管机制 |
| 1.加强贷前审查 |
| 2.加强贷后监管 |
| (四)择优路径提高商品房处置变现率 |
| 1.通过多元化途径及时实现抵押权 |
| 2.建立联络员机制专人负责执行维权工作 |
| (五)建立健全合同防范风险机制 |
| 1.完善借款合同设计 |
| 2.积极履行解约权 |
| 3.及时转让债权 |
| 4.关注国家宏观经济政策 |
| 结语 |
| 注释 |
| 参考文献 |
| 读硕期间发表的论文目录 |
| 致谢 |
（6）我国商品房交易中消费者知情权的法律保护（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 引言 |
| 第2章 商品房交易与消费者知情权保护 |
| 2.1 商品房消费者的法律界定 |
| 2.1.1 商品房的法律界定 |
| 2.1.2 消费者的法律界定 |
| 2.1.3 购房者属于消费者 |
| 2.2 商品房交易中消费者知情权的界定 |
| 2.2.1 消费者知情权的内涵与外延 |
| 2.2.2 消费者知情权与商品房买卖之间的关系 |
| 2.3 商品房交易中消费者知情权保护的理论基础 |
| 2.3.1 保护商品房消费者知情权是诚实信用原则的体现 |
| 2.3.2 保护商品房消费者知情权是权利义务对等原则的体现 |
| 2.3.3 保护商品房消费者知情权是公平正义价值的体现 |
| 第3章 我国商品房交易中消费者知情权保护存在的问题 |
| 3.1 商品房消费者知情权受到侵害的类型 |
| 3.1.1 经典案例 |
| 3.1.2 案例分析总结 |
| 3.2 商品房消费者知情权保护存在的问题 |
| 3.2.1 立法存在不足 |
| 3.2.2 司法保障力度不强 |
| 3.2.3 监管不到位 |
| 3.2.4 救济途径单一 |
| 第4章 美国商品房消费者知情权保护的经验借鉴 |
| 4.1 惩罚性赔偿制度 |
| 4.2 信息披露制度 |
| 4.3 集团诉讼制度 |
| 4.4 第三方定金保管制度 |
| 第5章 我国商品房交易中的消费者知情权保护的完善 |
| 5.1 完善商品房消费者知情权保护立法 |
| 5.1.1 修改现行的《消费者权益保护法》 |
| 5.1.2 完善商品房交易的司法解释 |
| 5.1.3 完善房地产信息披露制度 |
| 5.1.4 建立商品房的第三方定金保管制度 |
| 5.2 加强商品房销售的监管 |
| 5.2.1 加大政府部门的自我监督和对开发商的监管力度 |
| 5.2.2 扩大消费者协会的职能范围 |
| 5.3 建立多元化的消费者知情权保护和救济体系 |
| 5.3.1 建立消费者集团诉讼制度 |
| 5.3.2 扩大惩罚性赔偿制度的适用范围 |
| 第6章 结语 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
（7）我国在建商品房抵押法律问题分析（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| 一、典型案例介绍 |
| (一)案情介绍 |
| 1.案例一:上官某与某市人民政府房屋行政管理纠纷案 |
| 2.案例二:金汇信托公司与三联集团公司金融借款合同纠纷案 |
| 3.案例三:王某生与甲公司及乙公司等执行异议之诉案 |
| (二)案例引发的问题 |
| 二、在建商品房抵押登记问题分析 |
| (一)抵押权人资格的认定 |
| 1.仅限贷款银行 |
| 2.可以是除银行以外的其他法定金融机构 |
| 3.可以是任意合法债权人 |
| (二)抵押物范围的认定 |
| 1.建筑物部分 |
| 2.土地使用权部分 |
| (三)土地使用权已被抵押的在建商品房抵押登记问题 |
| 三、在建商品房抵押权实现时存在的权利冲突 |
| (一)在建商品房抵押权与预购人期待权的冲突 |
| (二)在建商品房抵押权与拆迁补偿安置权的冲突 |
| (三)在建商品房抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突 |
| (四)在建商品房抵押权与建设用地使用权抵押权的冲突 |
| 四、在建商品房抵押相关问题的完善建议 |
| (一)在建商品房抵押权与其他权利冲突的解决 |
| 1.在建商品房抵押权与预购人期待权冲突的解决 |
| 2.在建商品房抵押权与被拆迁补偿安置权冲突的解决 |
| 3.在建商品房抵押权与建设工程价款优先受偿权冲突的解决 |
| 4.在建商品房抵押权与建设用地使用权抵押权冲突的解决 |
| (二)在建商品房抵押法律风险的防范 |
| 1.搭建多部门共享在建商品房抵押相关信息网络平台 |
| 2.提升在建商品房价值评估水平 |
| 3.探索在建商品房抵押权保险可行性 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（8）商品房预售广告的法律性质与效力（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 一、商品房预售广告的法律性质 |
| (一)商品房预售广告的含义及其分类 |
| 1、商品房预售广告的含义 |
| 2、商品房预售广告的分类 |
| (二)商品房预售广告的法律性质探讨 |
| 1、要约邀请性质的商品房预售广告 |
| 2、要约性质的商品房预售广告 |
| 3、合同条款性质的商品房预售广告 |
| 4、小结 |
| 二、商品房预售广告的法律效力 |
| (一)要约邀请性质的商品房预售广告的法律效力 |
| 1、因商品房预售广告错误陈述或欺诈构成缔约过失责任 |
| 2、商品房预售广告中的特别条件构成当事人的权利义务 |
| (二)要约性质的商品房预售广告的法律效力 |
| 1、开发商的权利与义务 |
| 2、购房者的权利与义务 |
| 3、商品房预售广告内容成为合同条款 |
| 三、我国商品房预售广告制度的现状及存在的问题 |
| (一)我国商品房预售广告制度的现行规定 |
| 1、我国规制商品房预售广告的法律 |
| 2、我国规制商品房预售广告的行政法规及部门规章 |
| 3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 |
| (二)我国商品房预售广告制度存在的问题 |
| 1、相关法律规定操作性差 |
| 2、司法解释适用困难 |
| 四、完善我国商品房预售广告制度的建议 |
| (一)完善商品房预售广告制度的相关法律规定 |
| 1、以专门条款明确商品房预售广告的法律性质与效力 |
| 2、增加商品房预售广告民事责任方面的规定 |
| (二)完善商品房预售广告制度的司法适用 |
| 1、司法解释中对商品房预售广告的法律性质与效力类型化列举 |
| 2、统一商品房预售广告中“免责条款”的适用规则 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简况及联系方式 |
（9）商品房买卖预约合同法律适用研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 绪论 |
| 一、研究背景 |
| 二、国内外研究现状 |
| 三、研究内容与方法 |
| 第一章 商品房买卖预约合同典型案例分析 |
| 第一节 典型案例介绍 |
| 一、仲崇清与上海市金轩大邸房产公司买卖合同纠纷案 |
| 二、刘道琳与南京航空瑞华置业有限公司房屋买卖纠纷案 |
| 三、程美菊与江西房产公司商品房买卖预售合同纠纷案 |
| 四、孙旭辉与宁波远望华夏房产有限公司买卖合同纠纷 |
| 第二节 商品房买卖预约合同纠纷案件中存在的问题 |
| 第三节 商品房买卖预约合同的法律适用现状 |
| 第二章 商品房买卖预约合同界定 |
| 第一节 商品房买卖预约合同在理论上的界定标准 |
| 第二节 商品房买卖预约合同在司法实务中的界定标准 |
| 第三节 商品房买卖预约合同的界定 |
| 第四节 商品房买卖预约合同与意向书、附条件合同等相关概念辨析 |
| 第三章 商品房买卖预约合同的法律效力 |
| 第一节 商品房买卖预约合同法律效力的不同学说 |
| 一、视为本约说 |
| 二、必须磋商说 |
| 三、必须缔约说 |
| 四、内容决定说 |
| 五、主客观相一致说 |
| 第二节 商品房买卖预约合同效力不同学说评析 |
| 一、“视为本约说”难以适用 |
| 二、“必须磋商说”过于保护买方利益 |
| 三、“必须缔约说”过于绝对 |
| 四、“内容决定说”具有局限性 |
| 五、“主客观相结合说”更具有合理性 |
| 第三节 商品房买卖预约合同效力应适用“主客观相结合说” |
| 第四章 违反商品房买卖预约合同应当承担违约责任 |
| 第一节 商品房买卖预约合同的继续履行责任 |
| 一、肯定说 |
| 二、否定说 |
| 三、区分说 |
| 四、违反商品房买卖预约合同应当承担继续履行的违约责任 |
| 第二节 商品房买卖预约合同的损害赔偿责任 |
| 一、信赖利益损失说 |
| 二、期待利益损害赔偿说 |
| 三、我国商品房买卖预约合同损害赔偿范围的确认 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（10）论房地产企业破产清算时已付房款人的保护（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| (一) 问题的提出 |
| (二) 研究综述 |
| (三) 研究框架 |
| (四) 研究方法 |
| 一、房地产企业破产清算时已付房款人债权受偿的立法与实践 |
| (一) 房企破产时已付房款人债权受偿的实践经验 |
| 1. “商品房预售合同”的继续履行 |
| 2. “在建工程”的捆绑销售 |
| 3. 法院对已付房款人债权认定的裁判经验 |
| (二) 房企破产时已付房款人债权受偿的现行法规范 |
| 1. 已付房款人受偿顺位的法律规范 |
| 2. 已付房款人受偿顺位的司法解释 |
| (三) 《优先受偿权批复》适用之反思 |
| 1. 法律依据不足 |
| 2. 表述本身不清晰 |
| 3. 主体界定不明确 |
| 4. 缺乏公示制度支撑 |
| 5. 法院裁判解释不一 |
| 二、房地产企业破产清算时已付房款人债权优先受偿的现实困境 |
| (一) 司法解释的适用力不足 |
| (二) 破产管理人解除权行使不规范 |
| (三) 预告登记的破产保护效力不足 |
| (四) 商品房预售制度的破产保护力不足 |
| 三、房地产企业破产清算程序中已付房款人债权的规范保护路径 |
| (一) 规范《优先受偿权批复》的适用 |
| 1. 在《企业破产法》中设定已付房款人优先受偿权 |
| 2. 消除《优先受偿权批复》的歧义 |
| (二) 规范房企破产管理人行使选择权 |
| (三) 明确预告登记制度的破产保护效力 |
| 1. 预售登记 |
| 2. 预告登记 |
| (四) 规范商品房预售合同之履行 |
| (五) 已付房款人优先受偿权的具体适用 |
| 1. 请求交付商品房的已付房款人 |
| 2. 不请求交付商品房的已付房款人 |
| 3. 不符合优先受偿权条件的已付房款人 |
| 四、已付房款人保护的相关制度建设展望 |
| (一) 预购款托管制度 |
| (二) 预售房担保制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
四、商品房预售纠纷的法律辨析（论文参考文献）
- [1]购房人断供引发的开发商解除权纠纷案例研究[D]. 胡荣琦. 广西大学, 2021
- [2]商品房预售广告法律性质认定[D]. 武佳佳. 内蒙古大学, 2021(12)
- [3]商品房预售风险分担机制研究[D]. 林俊宇. 青岛理工大学, 2021
- [4]商品房销售纠纷的核心争点与裁判思路实证研究[D]. 陈财. 湘潭大学, 2020(02)
- [5]商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究[D]. 覃子颜. 广西师范大学, 2020(02)
- [6]我国商品房交易中消费者知情权的法律保护[D]. 杨依朦. 南昌大学, 2020(01)
- [7]我国在建商品房抵押法律问题分析[D]. 熊静文. 黑龙江大学, 2020(05)
- [8]商品房预售广告的法律性质与效力[D]. 吴海滢. 山西大学, 2020(01)
- [9]商品房买卖预约合同法律适用研究[D]. 安亚旎. 西北师范大学, 2020(01)
- [10]论房地产企业破产清算时已付房款人的保护[D]. 王强强. 苏州大学, 2020(03)