曲靖市房地产管理局
摘要：不动产登记是不动产物权变动的法定公式手段，也是确定不动产物权变动是否生效必须具备的法律性程序文件。在各种不动产的登记中，房屋登记是最基础也是重要要的登记之一，因此，首要要对房屋登记的相关法理依据以及房屋登记机关这两个问题进行明确。本文就以房屋登记的法理以及登记机关的选择为研究课题，系统的进行阐述和研究。
关键词：房屋登记；法理依据；登记机关
房屋是指依附于土地上的各种建筑物，是构成不动产的主要因素，也是财产的重要表现形态。如今社会随着人口数量的不断增加，对住宅的需求量也在不在不断增加，同时也大大的增加了房屋登记部门的工作量及工作难度，因此明确房产登记机关的责任、义务以及促进房产登记的法理的完善就显得尤为重要。
一、房屋登记的职能作用
房屋登记具有三个方面的重要职能，主要表现为房屋产权的确认职能、房屋登记的管理职能以及房产登记的公示制度。
（一）房屋登记中产权制度的确认职能
房屋登记中房屋产权确认职能是指房屋登记机关依据《房屋登记办法》、《物权法》及其他相关的法律法规明确申请人申请登记房屋的产权权属状态（但前提条件必须依据申请人提交的申请资料）。并赋予房屋所有权人对其所有的房屋享有的权利与义务，房屋登记中的房屋产权确认职能还明确了房屋所有权人和房屋之间的支配关系。再者，房屋登记中的房屋产权确认职能也是保护房屋所有权人的一种法律途径，房屋产权确认在一定程度上屏障他人对房屋的恶意占有，保护了房屋所有权人的合法权益。然而，在实际登记工作中，各种登记难题层出不穷，特别是不动产登记即将在我市正式开展，不动产确认职能将是我们面临巨大挑战，也是我们未来学习的动力和方向。
（二）房屋登记中的管理职能
房屋登记的管理职能的主要反映在对房屋产权产籍的进行管理，特别是对房屋产籍的管理更为重要，可以说房屋产籍是房屋产权的终结者，它为房屋产权的变动提供了法律依据，也是保护房屋所有权人合法权益的有力屏障，同时为房屋登记部门进行房屋产权转移、变更提供法律依据。房屋产籍管理是登记部门管理工作的重要保障。
（三）房产登记的公示职能
房产登记的公示职能，房屋登记具有物权的公示公信效力也就是说房产登记具有将房地产权利变动的事实向全社会公示的权利义务，也是房屋登记中最为重要的职能。房屋权利在经过相关部门的公示后就发生了法律上的转移，这样不仅能保障产权人的权利还能对该房产的归属起到社会监督作用。其次，房屋登记的公示职能的主要工作是向社会大众公开其产权情况，也方便与房屋相关的人员对自身权利与所履行义务之间的了解。
二、房屋登记的法理依据
房屋登记法理其实是登记的法律意义。在我国现今的房屋登记的制度当中，房屋登记是确定房产归属的方法和手段。从房屋登记的行政工作来看，房屋所有权登记是房屋管理部门的负责事务之一，但是这只是行政意义上的法理。
然而，若是从行政之外的角度看待房屋登记的法理依据，因为角度的变化不同，所以结果也会存在很大的不同。例如，从财产法的基本法中的民法物权法的角度上看，房屋登记是不动产物权公示的一种法定方式，其目的是为了完成物权由建立到终止的过程，让物权受到法律的保护，这也是对房屋登记权利一种法律意义上的保护。在房屋登记之后，社会就有了知晓该房屋承受抵押权的一种登记制度，在之后有人采用正确的法律渠道取得该房屋的权利，那这个人就是房屋的权利人并且具有一定的法律效力。若是当初抵押房子的人想取回房屋的所有权，就要与现有的房产登记人进行协商，当协商达成一致后抵押人方可取回自己房产所有权，但若出现房屋登记人不同意的现象，抵押人没有追夺的权利，并且也不受任何法律的保护。
此外，房屋权利在民法上属于典型的不动产权，并且房屋权利登记也是一种法律的公示手段，也因为有这种法律登记手段的存在才能在根本上保证房屋所有权人的权利不受第三方的侵害[2]。
三、房产登记机关的选择
（一）房屋权利登记的表现
根据国家设置的房屋登记机关的不同，有的采用的是法院监管有的是司法部门进行监管。这种方式让房产登记或直接或间接决着权利人的实体权利，所以，房屋登记应该直接和司法部门建立直接关系。在这一点上，西方的一些发达国家为我们作出了良好的带头作用，值得我国的房屋登记的管理部门对其中一些优点进行学习和借鉴。
此外，房屋登记是作为房产权利交易提供的一些法律基础，并且在国家法律的整个管辖范围当中都能发挥非常积极的作用，并且对于国家的任何一个区域都具有同等作用的影响意义。房屋是不动产的典型代表，无论是从房地产经济市场的发展还是人民群众的生活需要，国家都需要对房产权利交易制定一个统一的管理制度，并且在这个房屋管理制度制定之后，安排相关人员对管理部门进行监督，确保房屋权利交易是站在一个公正、有序的制度之上。
（二）房屋登记机关的选择
我国房屋登记机关部门的确立，具体应按照我国房屋登记的实际情况和国际惯例确定。在房屋登记机关的选择上，世界各个国家的选择存在很多不同但是归根结底，可以概括为司法部门和地政部门两种，无论在哪一个部门登记都需要合乎法理。这主要是跟房屋登记的性质相关，房屋是典型的不动产，因此在本质上是指土地所有权或者是指该土地资源上的物产权。因此，一般情况下都是按照土地登记为基础的登记，其中包括其他不动产物权的登记[3]。
在不动产的管理上，我国台湾地区的土地登记部门针对不动产的管理方式就是采用土地登记部门的管理形式，并且还有较为完善的法律规定，这样一来房屋登记机关的管理人员对房屋登记管理就能有可靠的法律保障依据。相比于台湾的房屋登记机关的管理来讲，德国的房屋登记管理的方式更加的先进。对德国而言无论是《土地登记条例》上还是针对于不动产权的法律规定，都比较明确化。并且德国的土地登记还包括地上物权的登记，因此，德国针对不动产权有着一个较为统一的认知，并且还建立了统一的法律监管制度，这种制度对我国房屋登记的立法具有很大的帮助作用。
针对于中国的房屋权利登记是在司法部门和地政部门两者之间进行选择，这主要是因为除了以上两个部门之外的其他任何一个部门都不具有建立统一法律的基础，这样使得房屋登记就没有可靠的法律保障。因此在房屋登记机关的权利上要选择能够建立统一法律基础的机关部门，这样才能保障房屋登记人的合法权益，并且方便行政部门对房产登记的合理化管理。
结语
综上所述，房屋是指依附于土地上的各种建筑物，是不动产的典型代表，并且随着人口数量的数量的不断增加，人们对住宅的需求增加，这不仅促进了建筑行业的发展，也促进了房屋登记人数的增长，因此明确房屋登记机关的责任义务以及促进房屋登记的法理的完善就显得尤为重要。此外，不动产登记是不动产物权变动的法定权利手段，也是确定不动产物权变动是否生效必须具备的法律性程序文件。因此在房屋登记上的法理依据和登记机关的选择尤为重要，在法理依据上主要是房屋登记法律职能的确立以及产权人权利的保证，而登记机关的选择则是按照国际惯例进行确定，通常来来讲都是司法部门和法院部门两者之一。
参考文献：
[1]周仁静.浅谈GIS在房产登记管理中的运用--以盐城市房产交易登记中心为例[J].房地产导刊，2015，（11）：22-22.
[2]戴培城.房屋登记错误的成因及其防范策略[J].企业改革与管理，2014，（24）：167-167，48.
[3]尧理祥，柯卫宏.房产测绘在不动产登记中的应用与前景[J].地球，2015，（4）：215-215.