杭州和达房地产开发有限公司浙江杭州310018
摘要：随着我国社会经济的迅速发展和时代的不断进步，以往的工程造价管理方法已经不能应对竞争日益激烈的市场，存在着诸多问题，只有做好房地产的工程造价管理，才能确保房地产企业在激烈的市场竞争中降低工程造价并实现利益最大化。因此，加强房地产项目工程造价控制与管理具有重要的意义。
关键词：建筑工程；造价控制；管理问题；对策
随着国家宏观调控政策的实施，房地产企业除了面临激烈市场竞争之外，还需要响应国家的相关政策，因此遇到了很大的发展挑战，也压缩了企业的利润空间。为了在激烈的竞争当中脱颖而出，最大化的收获社会与经济效益，房地产企业开始把关注点放在工程造价全过程控制上，力求通过恰当的造价把握用最低成本保证最大效益，以便在竞争中握住主动权，推动企业的成功发展。
1房地产项目工程造价失控的原因
近年来，随着我国城市人口的增多，房地产行业得到了快速的发展，对于房地产企业来说，将面临着许多机遇和挑战。然而，要想促进企业的持续发展，需要加强房地产项目工程造价，提升企业的经济效益。但是，目前来说，我国部分企业在房地产工程造价管理工作中，仍存在许多的问题，具体主要包括以下方面：①企业对前期项目策划定位不足，缺乏一个完善的建设档次和标准；②管理人员缺乏成本控制意识。在房地产项目成本控制过程中，要确定好项目档次和成本控制目标，在满足成本控制的情况下，不断提升项目的功能水平；③在房地产工程设计过程中，出现设计上的不足，从而增加了工程投资成本；④在工程招投标阶段，出现不合理的编制标底，招标条件难以体现出公平竞争性；⑤在工程施工阶段，造价人员不重视造价动态跟踪控制和结算审核；⑥工程设计变更和盲目签证现象较多，从而引起造价上的误差。管理人员不熟悉合同、预算的相关规定，不需要签证的项目实行了签证，分部分项工程未能按计划施工等；⑦在结算阶段，由于监理或甲方人員不负责任，引起造价上出现误差。
2房地产项目工程造价的控制及管理
2.1项目决策阶段的造价控制
决策阶段是房地产开发项目的首要环节，投资估算是该阶段的重中之重，只有保证投资估算具有科学性和准确性，才能为限额设计提供可靠的依据，促使房地产开发项目的效益目标真正得以达成。这就需要房地产企业在项目决策阶段加大市场调研力度，深入了解当地房地产市场的供需情况以及政府政策并予以分析，确定房地产开发项目的具体类型，以创造更大的效益。除此之外，要想实现对工程造价的进一步控制，还应制定目标成本，这是经过反复推敲和验证以后得到的工程预算，有助于减少项目开发的盲目性，降低项目实施风险，为保障房地产企业的利益奠定了坚实的基础。
2.2项目设计阶段的造价控制
虽然房地产开发项目设计阶段投入的费用不到工程造价的5%，但是设计方案对投资成本和工程造价的影响相当之大，必须对设计方案进行不断的改良和优化，这样才能充分发挥其对工程施工的指导作用，促使房地产开发项目更为高效、有序的实施，取得理想的收益。首先，造价管理人员要与设计人员保持密切的沟通和交流，致力于在工程技术和成本投入之间找好平衡点，保证设计方案科学合理、切实可行，且具有较高的经济价值。其次，房地产企业的各个部门都要参与到设计图纸的审核工作中，发现问题要及时指出并加以改正，尽量将工程变更控制在设计阶段，以免对工程质量和工程造价产生不利的影响。再次工程项目的设计首选有经验、负责任的专业设计人员进行。在这一过程中,部分设计人员没有到施工现场进行准确地调研,利用自身的经验进行工作,最终造成设计方案脱离施工环境,工程造价在设计阶段的控制无法实现。如我司的加速期三期项目，属于浙江杭州地区，设计公司为武汉设计院，设计公司按照当地的设计习惯对加速期三期项目的桩基进行设计，未曾详细了解项目所在地的土地性质，导致加速器三期项目的桩基工程设计过于保守，桩基工程造价远高于周边项目。
2.3工程招投标阶段造价控制
招投标的重要目的在于维护工程建设的质量安全以及进度，在此基础之上有效控制造价，减少成本，在诸多投标单位将选定报价、工期和信誉等方面良好的承包商。在这一阶段做好工程造价控制，需要特别做好以下二项工作：第一，科学编制招标文件，把握造价控制关键点。招标文件是招投标过程和整个工程落实的纲领文件，会影响造价控制与确定，所以必须严格分析和编制招标文件，最大化的消除纠纷问题。其次做好合同管理工作。在合同谈判时必须明确条款当中的内容以及责任，争取获得有利低价合同条款，同时注意预测有可能引起索赔的问题，争取工程保险、担保等措施。
2.4施工阶段
施工阶段的造价控制，是房地产项目建设全过程造价控制的重要组成部分。必须加强施工阶段的造价控制意识，造价人员应严格按照相关定额及合同进行管理，按照相关约定进行工程款拨付。在工程实施阶段，如有设计变更，则设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。比如只在工程设计阶段，则只需修改图纸，其它费用尚未发生，损失有限；如在采购阶段变更，不仅仅需要修改图纸，而且设备、材料还需重新采购；若在施工阶段变更，除以上费用外，已施工的工程可能要拆除，势必造成更大的损失。为此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段，尤其对影响工程造价重大的设计变更，要尽量做到早或少。再之，要加强工程变更的验收，及时对施工索赔工作进行处理，以实现建设工程的人、财、物的合理利用，减少不必要的消耗，提升房地产项目的经济效益。且在施工阶段工程造价控制中，首先要建立健全内部经济责任制，在企业内部推行成本责任制。工程项目部应重视成本核算，挖掘造价人员成本控制的潜力，掌握好项目投入成本和产出的关系，并对施工成本进行预测；其次，要定期对预算成本和实际成本的差异进行分析，以便能找出两者之间的差距所在，采取降低实际成本的措施，实现预算成本控制目标。待各个单项项目施工完毕后，需要将各项费用汇总，并对各项实际价格与预算进行对比，以总结出造价控制的经验，达到全面提高项目成本控制能力的目的。
2.5项目竣工阶段的造价控制
竣工结算对于房地产开发项目的造价控制来说同样不容忽视，应着重加强竣工结算的审核，竭力避免错算、漏算和重复计算现象的发生。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应由现场管理工程师在验收单中注明，结算中予以扣除，防止施工单位漏报。应做好现场签证及设计变更台帐的清理，没有实施的变更不能纳入结算。审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复计算。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定相关费用，确保项目结算的合理、合规，如实体现房地产开发项目的实际建设投资。
2.6制定完善的工程造价管理制度
为适应经济发展的需要,必须建立一个统一的工程造价管理部门,制定完善的工程造价管理制度,加强工程造价管理部门的职能,健全工程造价管理的制度,规范建筑行业市场,加强宏观调控的能力,维护市场主体的合法权益。党的十八届三中全会明确：要让市场在资源配置中起决定性作用，要建立公平、开放、透明的市场规则，要建设统一开放、竞争有序的市场体系。因此，在制定工程造价管理制度的过程中,要遵循国家、省、市的相关法律、法规,以我国基本国策和国情为基础,充分调动各方面的积极性,在制定与实施中,大胆改革、勇于创新,广泛探索新经验。
2.7提高工程造价工作人员整体专业水平
现在市场中的工程造价人员整体水平不高，针对这种情况，第一，可以针对工作人员缺失的专业知识可以展开相对的培训，邀请国内具有专业水平的人员开展讲座、培训会，企业工程造价人员互相交流，组织交流学习的会议，丰富其专业知识，提高整体水平。这就要求工作人员学习新知识，并在工作中发挥自身的工作主动性，提高自身的预算技术水平、职业道德和工作的责任心。对于企业应该合理的提高福利待遇，引进优秀人才，高素质、高水平的人才可以给整个行业带来生机和活力。企业还应建立奖惩机制，提高员工的工作积极性。
结论
房地产开发项目实施全过程造价控制策略有着十分积极的现实意义，需要房地产企业能够制定科学严谨的造价控制方案，对项目各个阶段的造价影响因素予以全面的分析和严格的控制，最大程度的降低房地产开发项目的工程造价，扩大企业的经济收益，从而为企业的健康发展提供有力的保障。
参考文献
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