海南省建设项目规划设计研究院海南省海口市570100
摘要：新经济环境背景下，企业之间的市场竞争的本质就是经济竞争，谁的经济管理方式更加科学谁就占据主导地位。房地产企业一直以来都是采用粗放型管理模式，显然随着价格透明化和竞争企业增多，这种方式已经无法满足市场环境要求，房地产企业只有不断寻求转变和创新，才能在激烈的市场竞争中占据一席之地。基于此，笔者将结合房地产企业实际发展情况，对其成本管理方式进行探析，希望对提升房地产成本管理效益有所助益。
关键词：房地产；成本管理；管理方式
对于房地产企业而言，在进行成本管理过程中，首先要构建合理、科学的成本管理控制目标，才能在实际工作中按照既定的计划实施相应措施；其次是要加强对设计人员的成本控制意识教育，使得设计人员在方案构思过程中也能够充分考虑到工程建设成本等相关问题；再次，在工程招标过程中，要对投标企业提供的文件中关于建筑材料种类、质量等多种信息进行全面考察，在确保建筑工程质量的前提下，尽可能选择建设成本较低的投标企业；最后在施工过程中，遇到设计变更情况时，需要请专业技术人员对变更事项进行全面评估，在确定有相关人员的签字情况下才能进行变更。
1、房地产投资决策阶段成本管理方法
1.1引入成本管理控制的专业人才
房地产企业在投资决策阶段进行成本管理控制，需要不断引入新的成本管理控制相关专业人才，注重科学合理的决策方法运用。企业在招聘管理人员过程中，要注重选择一些实践经验丰富、专业理论知识能力强的综合型人才，如此一来，才能在决策阶段将工程成本控制在最低水平。
1.2构建成本控制组织机构
房地产企业需要在项目决策阶段着手构建成本控制组织机构，开展项目的可行性研究和方案研究与制定等相关工作，成本控制组织机构成员至少包括房地产成本管理的造价工程师、房地产项目开发相关技术人员、房地产市场情况分析专家等，使得这个组织机构能够从不同角度对成本控制提出专业意见和管理手段。同时，还可以从高校教育平台引入更多专业教授作为成本控制组织机构成员之一，增强组织机构掌握的理论知识水平，那么该组织机构就能够从技术、管理、知识等多方面协调开展工作，对于成本控制管理质量和效率提升有着积极的促进作用。成本控制组织机构负责向企业提供科学的调查数据，从而为企业决策者了解项目所需资金情况、项目盈利情况、项目清偿能力等情况，对于企业合理安排资金使用、科学调度资金链等相关工作有着非常重要的意义，使得企业在资金链管理中拥有主动权。
2、房地产项目设计阶段成本管理方法
2.1加强项目招投标力度
房地产项目设计工作主要有三种形式，分别为协商、指定承包以及设计招标，那么对于房地产企业而言降低成本的方式属于第三种，因为在设计招标过程中能够最大程度发挥设计单位之间的竞争关系，设计院为了取得设计资格，一定不会给出太高的设计费报价，那么对于房地产企业而言，就能够在方案设计阶段节省一部分费用支出。房地产企业通过就拟建项目的设计任务发布招标公招，设计单位的设计方案和设计报价只在当天评标过程中揭晓，企业根据设计单位给出的方案和报价，从中选择设计方案最优、设计费用适当的设计单位，也即选择性价比比较高的设计单位建立合作关系，从而减少前期设计成本。成本控制管理组织机构在此过程中也要充分发挥自身管理作用，对相应的技术指标进行分析，对招标事务进行严格管理。
2.2强化技术经济分析工作
项目方案设计过程是经济与技术对立统一的过程，所以房地产企业需要对多种方案的技术经济指标进行全面对比分析，才能从众多方案中选择出适合企业的项目发展的最优方案。强化技术经济指标分析工作，主要是为了在满足工程项目质量和要求的客观前提下，适当降低材料的性能和技术要求，以求达到节省建设成本的目标；更加科学合理的组织工程项目的使用功能，对于过剩和多余的功能加以删除，以求达到技术与经济的最优化组合，从而为房地产企业节省建设成本。
3、房地产项目施工招投标阶段成本管理方法
房地产企业在施工招标阶段要严格控制工程建设成本，通过合理、科学的方式组织招投标活动，选择合适的施工单位并与其建立合作关系，与施工单位建立合作后要给予对方充分的信任，但这种信任也是要建立在完善的承包合同基础上。为此，企业应当利用签订合同的契机，将工程量清单中不清楚、不准确的数据进行协商和修改，争取在签订合同时以较为准确的工程量移交给施工单位，避免后期因为工程量超标而增加额外的工程建设成本。同时针对合同履行过程中，人工、材料、机械市场价格变化而引起的合同价格变化等相关内容进行协商约定，争取双方利益在合同签订过程中都能够保护。
合同条约中要增加对工程量增减引起的费用调整等问题，制定明确的解决方案，使得后期施工中更加顺利，比如约定双方在出现工程量调整时，遇到不同的情况采用多种解决方案，当部分工程量出现增减，那么可以按照分部分项工程量清单报价乘以一定系数进行调整等。同时，在承包合同中，要对风险费用的承担比例进行明确规定，使得双方在合约履行过程中都得到相应的保障，才能促进工程建设的顺利实施。另外，针对施工单位没有按期完成施工任务后的材料、设备等价格变动情况中，双方需要承担的责任进行明确规定，避免后期出现经济纠纷。
4、房地产项目施工阶段成本管理方法
4.1选择优化后的科学施工方案
项目施工方案的设计对成本管理产生非常重要的影响，优良的施工方案能够最大程度减少建设成本，所以房地产企业应当注重从施工机具、建设进度计划、工程造价等多方面对施工方案进行比对，从而选择符合成本管理控制的最优方案。在工程项目实施之前，要做好完善的准备工作，从施工图纸、自身设备、施工经验、现场情况、管理水平和技术规范验收标准着手设计一套完整的施工方案。科学的施工方案对建筑材料价格、建材使用量、设备使用程度等方面都会有严格的控制，只有从每个环节的细节出发，才能最大程度降低工程建设成本。
4.2提升施工人员成本控制意识
房地产项目建设还是要依靠大量的施工人员才能完成，而他们的行为对工程成本将会产生非常重大的影响，所以提升施工人员成本控制意识至关重要。帮助施工人员养成节约的良好施工习惯，节约就是使项目工程在保证基本的质量要求前提下达到人力、物力和财力最节省的管理控制效果，节约绝对不是消极地限制成本的发生，而是积极地创造条件，在实施的过程中进行动态的监控，将管理重点放在事前监督，提高项目管理技术水平，以系统论的思想为指导，从而达到节约的目的。只有全方位的保障施工过程中的成本管理控制，才能最大程度降低工程建设成本，从而促使企业获取最佳经济效益和社会效益。
结语：
综上所述，房地产企业在投资决策阶段成本管理方法包括引入成本管理控制的专业人才、构建成本控制组织机构，房地产项目设计阶段成本管理方法包括加强项目招投标力度、强化技术经济分析工作，房地产项目施工招投标阶段成本管理方法主要是与施工单位签订条约清晰的承包合同、以减少施工过程中出现的经济纠纷，房地产项目施工阶段成本管理方法包括选择优化后的科学施工方案、提升施工人员成本控制意识。对于房地产企业而言，要想实现成本管理控制的最大效益，必须严格控制每个环节的成本支出，全面提升企业的盈利能力，促进房地产市场健康发展。
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