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摘要：近年来伴随老年人口的不断增多，结合养老设施修建的养老地产项目也日渐增多。越来越多的地产商涉足养老地产，然而，适老化住区与普通住区项目在设计之初就产生了差异化，针对普通住区的设计方法不再适用于养老项目。文章从设计管控的角度浅谈养老项目在前期的设计原则。
关键词：养老；住区；设计管控
1适老化住区的市场背景
当前，养老地产正在如火如荼发展之中，许多开发商正在积极探索养老地产这一新兴领域。2013年被称为养老地产元年，从这一年开始，更多的房地产商纷纷试水养老地产，全国从上到下，从政策到规划，开启了对养老地产的深入探寻。
2适老化住区建筑设计涉及团队分析
适老化住区通过一系列团队合作整合到设计团队需要经过前期策划团队的介入，具体操作区别于普通住区。
2.1由哪些团队参与适老化住区建筑设计
开发商通过资源整合，由投资人、项目主管、决策者、财务部门共同构成开发商决策团队。通过顾问团队及执行团队进行具体的业务操作工作。顾问团队由市场顾问、运营顾问、设计顾问及法律顾问共同构成。执行团队由设计院、施工团队、设计团队等共同构成。
2.2项目该如何策划
项目的策划决定了项目的方向，通过前期策划团队的市场调研对项目有了方向的把控。整合项目最大的资源作为项目卖点，将公司战略目的融入项目，并通过市场的调研确定入住老人的群体范围。
2.3策划如何指导设计
老年服务产品作为软件产品，老年地产作为硬件产品，两者共同构成了适老化住区。针对与普通住区的差别，适老化住区应较早的融入运营商团队，由需求倒推策划，再由策划指导建筑设计。在前期策划的阶段，运营商的积极参与成为适老化住区与普通住区的最大差异化。策划是否能适应未来运营管理是项目的成败关键之一。
3适老化住区建筑设计管控原则
适老化住区与普通住区的差异化，是导致普通住区无法应对老年人生活习性的关键。因此，在设计之初，就要从管控的角度分析适老化住区的特点，有针对性的进行设计。
3.1政策研究
养老地产设计首先需要消化国家相关政策，国家政策决定了整个设计的大方向。就目前形势，涉及养老地产的相关政策主要出现在民政、医保以及与设计相关的各种规范条例。
3.1.1民政政策
民政上对于养老投资、划地、税费等的相关政策正在放宽，有利于未来养老地产的发展。国家的民政部门会有一些优惠政策，实际工作中老年护理设施还是应该具有规划观。
3.1.2医保政策
其次，对于医保、医养结合的医疗机构国家也有相关社保政策保证老人在社区医院、护理院、康复院以及综合医院进行治疗和康复等。
3.1.3相关设计规范
与养老项目相关的规范包括《老年人建筑设计规范》、《老年人居住建筑设计标准》、《城镇老年人设施规划规范》、《养老设施建筑设计规范》。
3.2设计任务书
养老重在运营服务，因此，与普通商业地产项目不同的是养老地产项目需要后期服务运营商的较早介入。建筑设计的实质是先落实运营商的需求，再落实老人生活的需求，同时老人生活需求包含在运营商的需求里。
任务书的表述实质是通过老年护理设施运营体系决定人群特点，进而得到建筑空间要求；而服务提供体系决定护理流程，进而得到建筑空间需求。任务书涉及功能分区、流线，专属空间，护理单元，公共空间，设计原则。
任务书根据运营策划来做，由设计院主做，运营商负责对任务、目标、性能要求、采取的措施、优先考虑的问题、决策的管理进行评估与审核，开发商从投资价值、潜在风险、商业价值入手进行评估与审核。
3.3入住率
入住率对操作养老项目的地产商来说可谓重中之重，据相关数据统计，养老项目入住率达到70%，其盈亏才刚刚平衡，因此如何提高入住率是养老项目的关键点之一。
3.3.1项目吸引老人客群
各地老人比例：提高入住率就要先了解项目吸引哪一类老人。据统计，目前除京上广地区，江浙、四川、山东的老龄化比例较高。
生活富裕老人比例统计：老年人的收入情况、居住习惯也都深深影响着他们对养老项目的选择。珠三角、长三角地区的老人家庭年收入居全国老人之首。
老人偏爱独居的比例统计：老人不愿与儿女居住的比例较高的省份有山东、安徽、北京、河南、新疆、湖北等，江浙一带的老人更愿意与子女同住。
通过实际操作的经验值显示，地区老龄化比例大于12%且人均GDP大于5000美金的地区适宜发展养老项目。
3.3.2选择入住项目的老人特点
对入住老人的特点统计显示，老年人平均85岁以上，有慢性病且病情稳定种类较多，三成老人需要介护，四成老人需要介助，八成老人靠医保，男女比例为二比三，八成老人读过书文化水平较高。一系列的特点导致运营难度高，风险大。
3.3.3其他影响入住率的因素
影响入住率的另一条因素是签约流线。据调研，15%-58%的老人在入住三个月内离开。因此，要十二分的重视签约流线。建筑的品牌及项目名称要醒目，入口要与销售顾问深度结合，主老人健康的方位放在项目的主入口位置，尊重老人对核心聚气、四水归堂、数字门牌号等迷信的重视。
3.4人工成本
人工成本涉及到建筑设计的细节问题，由于人工成本占运营成本的75%，因此建筑要在细节上控制好对运营成本的影响。在设计完成后，一定要有定岗图。通过对公共活动空间的设计，使公共空间为开敞化设计，使用灵活，视线流通，尽量减少护理人员数量。总之，设计原则就是在每个功能单元尽可能的增加单兵作战能力。
3.5朝向
老人对阳光的需求决定了对朝向的选择为南向＞东向＞西向有阳台＞北向＞西向无阳台，因此，宁做不满足日照的南向，也不做东西向。除此以外，还要了解老年人有跟风的特点，一旦有人离开，那么很有可能导致更多的老人离开。
3.6组团化
不同文化不同习俗地区导致不同结构的组团方式。美式组团的特点是几个组团通过连廊联系，日式组团的特点是大组团中有小组团，每个组团之间又有相互关联性。护理单元的数量根据服务类型不同设置，但不可过大。
3.7多功能兼容
多功能代表着多适用性，可以分时管理。多适用性也就是多种使用平面，同时也要考虑到多种设施设备要根据不同使用功能情况落位。空间的使用次数越多，越需要注意管理的高效性。节约成本的同时，会增加使用的风险。
3.8设施设备
采用智能化系统，通过一卡通等系统的管理，使老人的行动形式上比较自由，但是又能受到一定的管理，借助安保系统保障老人的安全。在服务上，通过采用护理信息化设备，节约医护人员的时间，间接提高医护人员效率。
3.9规避运营风险
运营最大风险不是市场预测失误，而是护理事故。大于65岁的老人每年有三分之一跌倒一次或多次，并随着年龄增加而增加，这成为我国85岁以上老年人意外死亡的主要原因。夜间跌倒的比例最高，且大多发生在厕所附近，因此在设计中应更多地关注厕所浴室等的设计，合理规避风险。
3.10规避市场变化风险
养老项目的风险体现在开发商、运营商、老人、政策这几种因素的变化。对于设计而言，变化的实质是如何适应由自理型到护理型的变化。通过对组团平面形式、电梯的布置与流线、结构体系与尺寸、管井形式与布置、户型单元、公共空间、护理辅助空间以及架空层的设计应对各种变化，从而规避市场变化的风险，以不变应万变。
4总结
2013年8月16日，李克强总理在国务院常务会议上指出：要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。多项措施都预示着今后社会力量将更多的介入到养老领域内，适老化住区设计将更加受到重视。
养老地产的发展与完善不仅仅需要制定政策和引进国外先进经验，还需要不断进行本土化的摸索和实践，才能逐步走向成熟，真正做到大面积地、有效地解决社会实际问题。因此，养老地产的开发者和养老建筑的设计者需要更多地了解适老化住区的需求，不断探索和创新适合我国的养老产品类型，这样才能真正改善和提升我国老年人的养老居住条件。