周轩羽贺治民郭一凡汤玲佳刘雅楠胡昕
江汉大学机电与建筑工程学院
摘要：本文通过对典型城市工业用地控制标准的对比论证，研究各地的工业用地控制标准，比较工业用地控制指标的差异性，提出武汉工业用地控制标准存在的问题，制定以节约集约为基础、并考虑多规合一的可测算的用地定额指标，为武汉的工业用地控制标准的进一步修订提出建议。
关键词：武汉；工业用地；控制指标
1前言
随着城市的快速化发展，城市产业结构、工业布局与土地供应、环境污染的矛盾越来越突出，2008年国土资源部发布了《工业项目建设用地控制指标》文件，制定了五项指标：投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率，对所有单独供地的工业项目进行控制管理。但是国土部的该项文件主要针对土地的集约控制，指标体系相对单一。由于文件是对全国所有地区和大类行业进行规定，所以指标值相对偏低，针对性相对不足。
2发达地区的典型城市工业项目的用地控制
2004年后，各地相继制订了地方性工业建设用地标准或相关文件，比较有代表性的有上海、浙江、广州、深圳等地制定的标准。其中上海产业用地指南（2012）在国土部标准基础上增加了土地产出率、土地税收产出率指标，并对容积率、土地产出率和土地税收产出率等三项指标设置了均值、控制值、推荐值和调整值。浙江工业等项目建设用地控制指标（2014）在国土部标准基础上增加了土地产出（单位面积主营业收入）和土地税收（单位面积上缴税金）指标。2012年版广州指南增加了用地规模、土地产出率、产值能耗、科技率指标。深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版）增加了土地产出率、产值能耗、地均纳税额、成长率和土地弹性出让年限指标。
这些地方标准大多由地方发改委、国土局、经信委、住建局、能监局、环保局等单位联合制定，其控制指标不仅仅对工业用地进行了集约控制，而且对土地产出的经济性、企业的环境保护、能耗指标进行了规定，并且体现了对高新产业的发展引导和对禁止限制产业的严格控制。
3中部城市圈城市工业项目的用地控制
大部分中西部城市的该项标准制定较晚，一些地区没有制定相关的地方性规定。2010年成都市修订了成都市工业项目建设用地控制指标，主要制定了固定资产投资强度指标，并对城市用地分三个圈层进行浮动指标控制。2011年安徽省制定了安徽省建设用地指标，增加了用地规模定额指标。2013年进一步修正新建工业项目容积率不低于1.0，市管省级开发区工业园容积率不低于1.2，平均容积率大于0.82。江西省建设用地指标（2011年版）也增加了用地规模定额指标，新建工业项目容积率不低于1.0，平均容积率0.83。2011年，武汉市由市经信委组织编制了武汉市工业用地投资强度指标，在国土部指标上增加了产值能耗、土地产出率指标，部分指标采用控制值、推荐值进行差异化控制。
总体来说，中部城市的工业用地控制指标相对单一，主要沿用国土部的标准。土地控制主要从建设强度指标上进行控制，由规划建设部门进行管理。经济类指标控制缺乏分行业的微观控制指标，主要实行统一的宏观指标控制，针对性较差，表明了工业经济指标研究的滞后。除了武汉，大部分城市没有对环境指标、能耗指标等指标进行规定，所有的控制指标值也相对较低。
4武汉工业用地建设项目的控制指标
4.1武汉工业用地控制指标体系的构建
武汉市工业用地控制指标体系较为完善，但控制指标仍旧偏重于建设和投资强度指标，缺乏其他专项控制指标，也缺乏对不同城市地区和不同产业的差异化控制。比较各地的典型城市的工业用地控制指标，指标的制定还是要落实到可测算指标上，以节约集约为主，多规合一指标为弹性补充。
根据国家长江经济带发展战略和节能减排的决策，产出低和能耗大的企业应该加入土地税收产出率、产值能耗指标进行控制；考虑到环境效益应增加三废处理指标：如废气排放、废水排放指标、固废处理率、噪音指标、地均环保投资比例等；考虑到优势产业和高新产业的优化保障，要细分和增加行业类别、增加地均主导产业值、R&D强度指标；考虑到产城融合和社会和谐发展，增加地区停车率、地均就业人数、职工人均收入、失业率和职工疾病率指标等；考虑到可持续发展和管理，增加土地弹性出让年限等。
4.2武汉工业用地控制指标的研究
总体来说，各地工业用地的控制指标差异化较大，反应了产业布局和城市发展的不均衡性。武汉市的工业用地控制指标在所有比较城市中，指标体系虽然较完善，但指标明显偏低，甚至低于其他省的大部分行业的均值。平均容积率指标只有0.72；固定资产投资强度仅仅为上海、深圳等城市的1/2，产出率指标约为上海的1/3，而能耗指标则远远高出其他发达城市。在特色经济如汽车、钢铁、石化等传统产业上优势不明显，新材料、光电子、智能制造等高新产业的在管理和引导上也没有明确的控制指标。
根据武汉市统计年鉴数据和各地横向比较数据，工业用地的主要控制指标如容积率，除了部分能源和金属制造等产业，不宜低于1.0，全行业平均容积率应达到0.8-0.9。单独供地的固定资产投资强度不宜低于300万元/亩，相应的亩均税收不宜低于30万元/亩；国家级工业园的固定资产投资总额不宜低于1亿元，固定资产投资强度宜在500万元/亩以上；行政办公及生活服务设施用地所占比重和绿地率指标，除医药、化工等特殊行业，应该结合产城融合进行统筹规划。
5结语
工业项目建设用地控制的研究目前还存在很多困难和问题。工业用地控制指标行业和地区差异性大，不宜按行业大类以及地区分级系数调整，应根据不同地方政府制定的产业和用地政策，针对行业细分甚至按企业规模细分，制定指标的多阈值灵活控制。指标确定方法大部分方法要依托于完善的工业建设、行业经济、环保、能耗数据库，以及大数据的处理技术，如GIS聚类分析、SPSS统计分析、基于排序逼近的细胞元包机和神经网络算法等，这是迫切需要更进一步投入研究的内容。
致谢：课题源自于江汉大学学生科研项目，项目名称：武汉市工业项目建设用地控制指标研究，项目编号：2016yb191。
参考文献：
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