（临沂大学土木工程与建筑学院，山东临沂276000）
摘要：近年来，随着我国房价的持续攀升和“营改增”后地方税收体系重建的新形势下，旧日的房产税已经无法适应当前过热的房地产市场，就中央提出房产税改革后，引发了社会各界对于房产税改革问题的新一轮热切关注。本文结合马克思主义税收理论和我国现实情况，本着为调控房地产市场的税收制度提供理论指导和基本的设计原则，对房地产税收征收目的、房地产税征收的必要性、房地产税的国内外研究现状和发展动态、房地产税作用效应进行研究。
关键词：房地产税；必要性；研究现状；国际经验；启示
一、房地产税征收的必要性（基于马克思主义税收理论）
在马克思主义税收理论诞生一百多年里，生产力和生产关系、科学和技术、生产任务、世界经济水平等内容都发生了一定的变化。在现阶段社会经济运行的过程中,由于种种客观原因,致使马克思主义税收理论的某些想法发生了一定的转变,使得马克思主义理论在一些特定的状况下缺少实用性以及针对性。因此在房地产税的征收与改革过程中并不能过于极端,应对马克思主义理论中的税收制度予以适当的扬弃。
首先，马克思与恩格斯认为，税收是对社会再生产的另一种分配形式，税收是对剩余价值或者剩余产品的一种重新分配。对于房地产税收的征收与改革是促进市场公平竞争的重要一步，对于房地产税进行改革，是对持有环节征税，是以房产价值为依据，能够有效的增加多套房产所有者的持有成本，促使其进行转让或出租，有效地起到释放供给、提高利用率、控制房价的作用。
其次，马克思与恩格斯认为税收与国家之间存在着密切联系，税收是国家政府机器的经济基础。就我国现行房地产税收法律而言，大多已经过数十年的发展，其针对当时的国情和经济环境制定，而对于今日开放发达的市场经济环境和房地产投资环境都显得陈旧滞后。国家机器作为社会再分配的主体，其社会再分配能力已经成为衡量一个国家现代化进程的重要标志。房地产税作为国民财富的重要组成部分，对其进行分配调整已经成为我国社会财富分配维持平衡的重要手段。征收改革房地产税，进行社会再分配，其最终目标就是实现社会财富分配正义。
二、房地产税的国内外研究现状和发展动态
从我国税制改革历程看，房产税已有30多年历史。1986年国务院发布《房产税暂行条例》，正式提出房地产税；2000年试图将其征收范围扩大到住房保有环节；2009年启动研究房地产税；2010年国务院提出要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；2011年上海和重庆试点开征；2014年开始房地产税立法工作；2018年提出稳妥推进房地产税立法，十三届人大会议明确房地产税正处于法案起草完善征求内部意见阶段。2019年全国人大财政经济委员会副主任乌日图表态房地产税法草案在条件成熟时将提请全国人大常委会进行初审。
国内对房地产税的研究起步晚、基础弱，大多数还处在初步研究阶段，多是逻辑性推断，而科学的论证推导不足，缺乏对房地产税机理深入分析。而房地产税在国外发达国家具有悠久的历史，也积累了丰富的立法经验。发达国家房地产税立法的经验教训是健全和完善我国房地产税制的重要借鉴，对确立我国房地产税制具有重要启示意义。
就国内外房地产税的对比而言，从方法和内容看，国外房地产税较成熟，研究者多从税收原理出发，应用局部均衡理论和一般均衡理论研究其对地方财政收入的影响及税率制定；我国房地产税处于试点阶段，研究方法和内容侧重试点结果及未来制度设计，多采用案例法和计量方法（因数据限制，多采用合成控制法、双重差分法或者断点回归等评估方法）。
三、国外房地产税立法经验及对我国的启示
（一）国外房地产税立法经验
1.新加坡
房地产税在新加坡是调节收入分配的一个重要工具。随着房产年值提高，所要缴纳的税款也随之增高。新加坡房地产税与政府组屋的政策相互作用，即政府从富有阶层征税，税款用来建设组屋，形成对组屋购买者的隐性补贴，实现国民财富的重新分配。所以新加坡有效避免了过度炒房现象的产生。2011年和2013年，新加坡进行了两次房地产税改革，改革的基本思想仍然是优先满足弱势群体的需求，让房产投资客与购买高端住宅的富人缴纳更多税收。
2.美国
美国为了保障房地产市场的健康发展，在房屋购买、租赁与建造方面实施多税收调控，对低收入者实施特别的优惠政策，以保障其有房住。具体优惠表现为个人所得税抵扣政策、廉租房所得税抵扣政策等。
3.日本
日本房地产税立法有以下主要特点：一是税收立法权集中于中央政府，税率由中央政府制定标准与上限，地方政府自由浮动。二通过税收引导房地产的长期持有，具体表现在对投机色彩较轻的长期转让所得课税较轻，对投机色彩较重的短期转让所得课税较重。
（二）国际房产税立法经验对我国的启示
1.优先明确房地产税功能定位。
房地产税的功能定位决定了房地产税征收的整体制度设计。房地产税功能有三：一是财政功能，即成为地方支柱性财政收入；二是调节功能，即调节收入差距；三是调控功能，即调控房价以促进房地产市场平稳发展。房地产税立法的根本目的是增进与保障民生，三大功能短期内是矛盾的，因此，房地产税功能定位在房地产改革中至关重要。
我国房地产税立法应当明确房地产税的功能定位，因为此功能定位将是一个长期的、动态的、全方位的定位。现阶段，我国房地产税功能定位是优先财政功能、调节财富分配还是先完善地方税体系、调控房价，应该尽可能明白优先次序进而兼顾三大功能。
2.采取中央授权，地方自主模式。
中国地域辽阔，各地在人口结构、产业分布和经济发展水平方面存在巨大差异，因此全国统一一个标准施行可能会引发新的社会不公平与资本重新配置，不具备可操作性。在未来的房地产税立法中，可考虑在中央统一立法下赋予地方一定自主空间的模式。中央制定框架，规定征税标准和税率上限，经由讨论修改及层层细化后，地方政府根据法律授权，制定本地房地产税实施细则。
（三）房地产税税制要素设计合理。
1.征税对象。从公平和效率角度出发，确定房地产税的征税对象要体现“宽税基”的征收原则，实行普遍征收。将全部房地产纳入征税范围，无论自住还是经营，存量还是增量。考虑农村房产和自住房产的特殊性，酌情给予一定的减免。
2.纳税义务人。在确定纳税人时，需考虑我国土地归国家和集体所有，使用人只拥有土地使用权的实际情况。由于经营性房地产税与现行房产税和城镇土地使用税在本质上没有区别，对纳税义务人的规定可以延续。对于居民住房的纳税义务人，在短期内可以将产权证上登记的权利人视为纳税人。具体的纳税义务人有：拥有土地使用权，房屋所有权的单位和个人；房屋出典的承典人；房屋出租的出租人（协议规定由使用人纳税的除外）；房屋权属不清时的使用人；房屋所有权的共有人；未办理权属登记或无法办理权属登记的房屋使用人。
3.计税依据。以房地产的市场价值为基础确定房地产的计税依据。
4.税收优惠。完善税收优惠，借鉴国际经验，对非公益组织，如政府机构、军队、慈善机构、公园、博物馆的房产免税；部分城市存量房居多，居民收入和价格指数偏低，可以对税基打折并适时调整；对纳税人所缴纳的房地产税与其收入的比例超过法律规定水平的部分税额予以返还等等。