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摘要：公共租赁房是我国现阶段为保障民生而推出的社会福利性产品，公共租赁房由政府筹集资金建造，以低廉的租金向特定人群出租，公共租赁房屋管理机构通常被简称为公租房管理中心。基于此，本文对公共租赁房建设与管理进行分析论述。
关键词：公共租赁房；建设；管理
1公共租赁房基本定义
所谓公共租赁房，指的是准公共产品，通过限定租金水平，为符合条件的人员提供的保障性住房。这类住房投资建设主体为政府，政府通过颁布相关政策、限定租金、套型，参照合理标准完成住房的有效性筹集，以便为租户提供居住保障。其特点总结为:社会保障性、市场属性、对象多样性、公共产品属性。政府建设公共租赁房，一方面为了抑制房价，合理分配居民收入；另一方面为了加快城市建设速度，引导居民在住房方面合理消费。现如今，公共租赁房建设工作、租金定价模式调整工作现已成为社会各界关注的焦点，下文对当前定价现状，以及定价模式调整中遇到的问题具体分析。
2公租房建设与管理体系论述
2.1问题研究
从生命周期上看，公租房可以分为建设与运营两个阶段。公租房的建设阶段是公租房的开发企业自获取资金至建设落成的全过程阶段。而运营阶段则是指公租房自落成之日起直至公租房拆毁的全过程。在建设阶段，公租房主要是依靠政府划拨和竞拍等方式获取土地，而其在后续建设方面与商品房并无二致，所以，公租房的建设难点在于建设资金方面。一般而言，在没有较为可观资金回报的前提下，建设企业很难获得市场融资。此外，目前建设企业新投资建设的公租房，其租金收入虽较市场租赁房的价格略高，但却不足以创造足够的回报率，这就决定了公租房无法获得足够的建设资金。而在运营阶段，由于公租房的稀缺性、特殊性和公益性，公租房的公平性受到社会各方面的广泛关注。无论是公租房准入门槛的设置方面，还是在其监管和退出机制的设计与落实方面，都吸引了大量的社会目光。所以，在其准入、配租、租赁、退出、监督的管理上，公租房的管理者都需要倾尽大量的心血。综上所述，公租房的建设与管理主要有两个方面的重点与难点，其一是资金的获取，其二是分配的公平。如果不能很好地解决这两大问题，则公租房无法实现其制度的价值，更可能引发房地产市场混乱。
2.2公租房建设与管理体系设计
公租房的建设与管理是一个复杂的系统工程，其涉及财政、民政、规土、房管、社保、银行等多个部门的协同与配合，更关系到多项政策制度的贯彻落实。所以，在其建设与管理上，应加强统一领导，建立统筹规划、统筹建设、公开分配、公开管理、公开运作的机制，使公租房的建设与管理在阳光下运行。一般而言，其体系具体如下:
2.2.1决策体系
决策是公租房建设和管理的核心，是由政府有关部门为公租房提供包括土地、资金、政策等在内的一系列保障。房管部门是全市公租房行政决策和管理的主要机构，负责公租房的配套制度和建设计划的编制与协调。
2.2.2执行体系
执行是公租房建设和管理的重点，其主要职责是按照房管部门的要求与安排，具体实施公租房建设、供应和租赁管理。其与商品房销售市场租赁房管理有着本质区别:公租房的运营更多体现的是国企所担负的公共服务职能，而并非作为企业的营利职能，所以不能以国有资产的保值升值为目的。
2.2.3监督体系
监督是公租房建设和管理的保障，监督制度体系的建设首要在于建立健全房屋信息的共享共用机制和监督惩处机制，要根据准入要求，加大对申请公租房人群的收入和住房情况的监督，防止各种虚假申报、转租、浪费公租房的情况发生。
3进一步落实公共租赁房建设管理途径
3.1完善配租制度，实现程序公平
公租房的配租首先应以收入水平作为主要指标。这是由于目前公租房“僧多粥少”的现状。在未来公租房建设力度不断加强的背景下，这一限制必将被打破。此外，人才是城市发展和进步的动力源泉，要想留住人才，住房问题是需要切实解决的问题。所以，着眼未来，公租房的配租不应局限于户口和居住证，而应更加关注人才和家庭的实际情况。
其次，公租房的建设和配租制度要更加注重公平、公正和公开。无论是在规划建设，还是在投入使用，都应该向社会公开，以确保公租房的建设和配租能真正符合规划需要，符合租户需要。尤其是在配租的过程中，政府主管部门要加强监管，设计完善相应的流程规范，积极落实相关监督举措，彻底杜绝各种虚假申报等情况的发生，使公租房能真正惠及需要的人群。
最后，建立健全多方监督公示制度。将公租房状况和申请人状况在公安、社保、民政、银行、社区等多部门进行公示，联网审核，以确保申请人的状况真实有效。
3.2细化租金定价
统一的租金定价既有优势，有存在不足，优势即便于管理租金，提高资金管理效率，不足即未能根据楼层差异、租户收入差异来确定定价，这种有失公平的租金定价会加剧租户间的矛盾，会疏远租户与城府间的关系。基于此，务必全面考虑租户的收入水平、面积、户型、楼层、小区管理、小区环境等综合因素，通过差别定价法确定租金价格。差别定价法能在先进信息技术的应用下提高可行性，最终确定合理的、租户满意的定价租金。
3.3健全相关立法制度
一方面，完善公共租赁房立法。它能为保障性住房制度建立奠定良好基础，现如今，我国在这一方面的法律法规不够完善，进而利益熏心的建设者会钻法律空子，从中窃取个人私利，导致国家利益受损。因此，政府部门在了解所在城市公共租赁房居住需要、建设问题的基础上，探究良好的建设趋势，逐渐加快立法速度、扩大立法范围，这对租户居住自信心树立，租金定价有序管理有重要意义。
另一方面，制定合理的奖惩制度。公共租赁房投入使用后，务必加强应用管理，管理效果与租户信用度成正比，为了降低管理难度、优化管理效果，应首先建立个人诚信档案，通过档案信息了解租户的信用情况，以此降低违规操作的行为出现。完善个人资信档案制度，以便政府部门对租户基本信息全面掌握、详细核查，这能在一定程度上降低违法几率，能够减少公共租赁房运行过程中遇到的阻力。对于可以违规的租户，应按照制定的惩罚制度予以惩处，并在诚信档案中予以记录，同时，限制这类租户申请公共租赁房的机会。此外，立法部门还可以对此罚款，并对检举、揭发公民予以奖励和鼓舞，真正做到全面监督，这不仅会减轻管理者的工作压力，而且还能对违规行为真正起到约束作用，以免类似事件再次发生。立法制度确定后，扩大制度内容的宣传范围，逐渐增强租户的法律意识和法律观念，这也是推动租金定价机制落实的有效途径。
结语
公共租赁房的建设与管理不仅是一项保障民生的社会工程，更是一项持续推进的系统工程。公租房的建设与管理不仅需要政府有关部门的协同配合，也需要社会各界机构、企事业单位的广泛参与，只有在全社会的共同努力下，才能使这项民生工程真正惠及需要它的人群，才能真正实现“居者有其屋”的美好愿景。
参考文献
[1]郑美芳.公共租赁房租户租金承受能力及定价研究[D].福建农林大学，2016.
[2]刘澜淼.威海市公共租赁房政策实施效果研究[D].长春工业大学，2016.