杨小倩广东科技学院广东东莞523000；凌菲广州南沙开发区国家税务局广东广州511458
摘要：公租房建设是保障性安居工程的重要环节，然而由于缺乏建设资金和有效激励，政府对于建设公租房并不积极。本文就如何激励地方政府积极建设公租房，贯彻落实国家住房保障政策进行研究。首先分析了影响建设公租房积极性的原因，然后从财税体制改革和创新融资模式两大方面提出了可行的激励政策，从而构建公租房建设的政府激励机制。
关键词：公租房政府激励BOT融资
公租房的建设资金主要来源于财政拨款、土地出让净收益、公积金增值收益以及国家开发银行贷款等，存在资金缺口。由于没有足够的建设资金，经济利益层面也得不到奖励，地方政府缺乏建设公租房的经济激励，自然提供的公租房数量和质量都难以达到目标，民生问题也就得不到保障。本文将对如何激励地方政府积极建设公租房、贯彻落实国家住房保障政策进行研究。
一、地方政府缺乏建设公租房积极性的原因分析
1.公租房建设增加了地方政府财政压力
（1）当前财税体制导致地方政府资金不足。1994年实行分税制后，中央和地方在财政分配中的基本格局发生了很大变化，增值税的75%及所得税的一半上划后，地方收入占财政总收入的比重由1993年的78%下降到2013年的53.4%。中央政府财力不断集中，地方政府财力匮乏且承担了大量的事权。由于财权与事权的不匹配，地方财政中普遍存在土地财政和债务性融资。
（2）建设公租房会减少土地出让收入。土地出让收入作为地方政府收入的重要来源，一直占据着重大比例。尤其是在我国现行的分税制下，地方政府对土地出让收入的依赖性更加明显。建设公租房并不能为政府带来可观的土地出让收入，反而需要用土地出让净收益的一部分提供公租房建设的资金。在此情况下，政府出于利益的考量，会将较好的土地用于建设商品房，收取高额的土地出让金，而将较次的地块用于建设公租房等保障房，更不愿花大量的资金建设高质量的便民的保障房，导致保障房问题频发。
2.公租房建设筹资困难。财政性资金不足以弥补公租房建设的资金缺口，因此各地都在探索通过市场融资解决公租房建设的资金问题。市场融资主要包括银行贷款、债券、房地产信托基金（REITs）等。其中，银行贷款是保障房建设的重要融资渠道，但公租房“低收益”和“高风险”的特点在一定程度上影响了银行提供信贷的积极性。发行债券融资可以在一定程度上筹集到大量资金，但在当前需要高度警惕地方债风险的情况下，发行债券成本高，不容易实现。房地产信托基金（REITs）可以吸收社会资金，降低政府成本，保证投资人收益的安全性和稳定性。但根据国际经验，REITs的经营模式大多是收购已有地产并出租，而公租房在国内还是新兴事物，可供收购的存量房并不多。因此，REITs能够解决公租房建成后的资金问题，但并不能有效解决建设过程中的资金不足问题。
3.我国资本市场不完善。完善的资本市场能缩短公租房融资时间、减少融资成本并提高融资效率，更重要的是能减轻财政负担。然而，我国的资本市场还不完善，除了银行信贷对公租房发挥作用外，其他金融机构并没有充分发挥它们的作用，大大影响了资本市场的货币流通，同时也会致使银行信贷风险增大，不利于公租房的资金筹集。
二、构建公租房建设的政府激励机制的思路
1.财税体制改革——全面推广房产税。根据财政分权理论，财产税是地方政府理想的收入来源。房产税作为财产税的一种，理应成为扩大地方财政收入的来源。全面征收房产税，能为地方政府带来稳定的财政收入，提高地方政府建设保障房的积极性。将这部分收入用于保障房建设，可以有效降低保障房建设的融资难度，解决公租房的资金缺口问题。此外，我国开征房产税的技术条件日渐成熟，开征个人住房房产税的技术条件主要包括房产价值评估、房产数据收集、专业的人才等。从2003年开始，相关部门就在我国北京、重庆、深圳等10个省区市和32个县、市、区开展了模拟评税试点工作，并初步建成房地产数据库，储备了大量专业人才。
2.创新融资模式——BOT融资模式的创新。在公租房融资中，BOT（build-operate-transfer）传统模式是指政府部门确定公租房规划与建设项目后，对项目进行公开招标，选出最符合条件的投标商为中标单位，并授予一定时期的特许经营权；在特许经营期内，中标单位成立负责公租房融资建设的项目公司，由该项目公司负责对公租房项目进行融资、建设和管理，经营期自负盈亏。特许经营期到期后，将该项目的所有资产无偿转让给政府部门。
运用BOT模式建设公租房让民营资本参与到公租房项目中，能为公租房项目融入更多资金。特许经营期过后，政府可以无条件收回项目的所有资产，这就相当于政府部门在没有多少投入的情况下就完成了公租房的供给，从而减轻了政府的财政压力，释放出的大量资金可以用于支持其他方面如工业、农业等的发展，从而带来更多的经济和社会效益。另外，地方政府还可以充分利用企业丰富的管理经验和专业水平，引入市场竞争机制，从而更好地提高效率和节约成本，加快公租房的建设步伐，让更多的中低收入者早日住上公租房，实现“住有所居”的目标。
参考文献
[1]刘方强公共租赁房建设中应用BOT模式的可行性探讨[J].经济师，2011，3，56-57。
[2]高丹桂张志强公积金和公租房“两公”资源市场配置探究[J].重庆与世界（学术版)，2013，2，27-30。