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摘要：我国房地产行业处于高速发展阶段，房地产抵押贷款方式成为财务抵押的主要方式，但是抵押过程中依旧存在一些问题，使抵押双方无法达到满意的交易结果。房地产抵押价值是相关行业一直探讨问题，对现阶段应用的房地产抵押价值方法进行讨论，将房地产抵押贷款中的看跌期权践行分析。改进抵押评估方法，使该方法能够反映出资产在抵押过程中的实际价值，利用期权修正方式，使借款人违约可能性以实际价值体现，使违约风险进一步降低。
关键词：期权；房地产抵押；价值评估
房地产抵押价值评估为资产评估中的特殊业务。对房地产抵押价值科学有效的评估对保护当事人合法权益具有一定作用。现阶段房地产抵押评估方法一直存在争议，具有较大的完善空间。房地产抵押价值内涵看法在学术领域认为抵押资产评估需要采取非典型市场价值，对清算价值较为关注，部分学者认为资产清算价值、市场价值立足法律视角具有一致性，清算价值与调整后价值一致，还有学者认为为保障银行贷款安全，需提出抵押贷款价值评估方式。在此背景下房地产抵押价值与市场价值一致但不同于清算价值，需做好两者间的调整。现有房地产抵押评估方法不能够有效衡量抵押价值，实际操作过程中应用市场评估法等，忽视抵押物到款日期风险，借款人违约风险较大，所以应当对评估方法进行适当调整，符合市场需求。
一、房地产抵押价值内涵
房地产抵押指在合法范围内不动其财产方式向抵押权人提供担保行为。房地产抵押价值是评估资产补偿的一种方式，价值可能在抵押期间发生改变，房地产抵押价值与市场价值存在差异，与清算价值及抵押贷款价值不同。市场价值注重交易双方的平等性，当事人交易不受胁迫。资产抵押过程中，贷款银行需要变现处理，资产卖方可能受到时间影响，无法在市场营销活动中进行。最终变现资产获得的清偿价格会低于市场价值，使得商业银行利益受损。抵押资产市场价值评估价值与贷款期存在关系，资产市场价值波动对抵押价值及受偿程度有一定影响，市场价值因此不等于抵押价值。
资产清算价值一般会比市场价值低，能够在一定程度上保障贷款安全，清算价值评估过程中一般会面对两种问题，首先为资产价值低的清算价值能够满足银行贷款安全需求，但是无法做到利益最大化，借款人融资需求无法满足。其次为资产清算未来时点清算与现在时点清算价值等同，若注重抵押面临风险，则违背公平原则。所以清算价值能够评估房地产抵押下限。
二、房地产抵押价值评估方法
我国在2006年颁布相关指导意见，其中明确实际中房地产抵押价值评估方式，为市场法、收益法、成本法。三大评估方式在实际评估中依旧显现出较大问题。收益法对于房地产未来收益及潜在收益评估方面具有较大价值，但在银行方面则无法获得理想的收益，所以在评估过程中，收益法存在一定缺陷，也可用为备选方案。成本法能够对成本重置，反映出资产价值，但是成本法无法反应房地产市场供求现象，无法考虑外部因素对价值的影响。导致成本法评估方式与市场实际价值不符，无法满足银行对盈利的需求，无法满足借款人需求，成本法无法作为最佳评估方式。
市场法通过评估方式对市场上已经成交的案例作为基础，能够反映出抵押资产所在时点的价值，对此提出补偿金额，这种方法为房地产资产抵押评估最有效的方法。市场法在评估房地产抵押价格时同样存在一些缺陷，只是考虑到贷款发放时点的价值，对房地产抵押期间价值波动及看跌期权无法反映。因此，在评估房地产价值时，不能只是应用以上三种方式，需考虑地产抵押的期权价值，对市场价值适当微调。
三、考虑期权的房地产抵押价值评估方法
（一）评估理论
立足理性经济视角，借款人在到达还款期时会在余额及房产价值间思考，借款人认为房地产价值比余款低时，便会选择违约，获得余额的收益。若借款人及时还款，将本息交还。这种行为属于借款人获得银行贷款同时又买入余额的价值，房地产市场价格一般需要探讨看跌期权。理论范围内交易所有权可以在一定时间内转移，所以不需要思考期权问题。但是抵押借款过程中，房地产所有权并不会以初期价值点为转移。抵押人在违约后赴约选择权在于是否选择理性违约有关。看跌期权能够减少借款人的理性违约几率，与银行抵押不会出现重复。比如所抵押物品价值有较大浮动时，可适当降低风险，抵押率适当下调。银行抵押率一般为直接下降方式，无法降低抵押品价值风险。若此时抵押品波动大、期权值增加，房地产抵押价值便会降低，从而实现降低风险的目的。在实际应用过程中房地产抵押评估市场价值并未思考期权价值，致使借款人不花费成本便拥有看跌期权。对此，需要将看跌期权价值消除，房地产抵押价值应当为其他评估方式的市场价值减去期权价值减去房地产行业法定优先受偿宽。
（二）评估方法
在评估过程中首先应用《房地产抵押评估指导意见》中的市场法对房地产市场价值进行评估。其次应用B-S评估模型进行资产定价，房地产B-S评估模型定价公式为：
在此公式中，P表示看跌期权价值；S表示资产即时价格；X表示期权执行价格，包括款项到期日抵押房产价值。R表示不断复利的年无风险利率；t表示期权到期时间。O表示房产市价波动率，N（d）表示正态分布离差率在d以下的几率。执行价格X表示贷款余额，贷款发放后便无法确定余额，选择房产内在价值取替。
应用B-S评估模型需要对数据信息进行收集，抵押房产市场价值收集为第一步，贷款到期抵押房产内在价值能够通过相应的方法计算，比如现金流折现方式。波动率能够划分为历史波动率及隐性波形率，计算波动率方式较为多样，若对评估人员知识储备等进行计算，可以选择连续复利收益率标准差，经过上述步骤将看跌期权各项影响因素取值后，带入定价公式汇总，能够得到看跌期权价值。
再次为确定法定优先受偿款。评估师应根据法律规定的方式确定优先受偿款，其中应当包括发包人及拖欠人的工程款数额及其他法定优先受偿款。
最后经过上述步骤确定市场价值及期权价值、法定优先受偿款后，能够获取相应的抵押值。房地产抵押值等于其他评估方程市场价值减期权价值减去房地产估价师法定优先受偿款。
结论
本文对抵押贷款存在看跌期权值进行分析，并利用期权定价方式及定价模型对房地产抵押评估方法适当改进。利用改进方式，使评估结果相比传统方式更加精准，能够科学将抵押即时价值反映。利用期权修正方式思考房地产内在价值及时间成本、市场价格波动等，使借款人主观违约可能性价值化，使违约率降低。改进的评估方式在房地产市场价值评估中应用较为有效，可以在市场波动、贷款年限长等条件下应用。房地产抵押贷款中看跌期权价值较大，借款人违约率较高。因此将看跌期权价值去除，那么借款人便不容易违约，便不需要利用市场法对评估结果进行期权修正。
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