刘桠楠
崇礼华世房地产开发有限公司
摘要：在商品住宅小区的开发过程中，成本控制是其管理的核心环节，也是降低商品住宅开发成本的根本方法，更是维护项目经济利益的重要保证。当前，我国商品房住宅小区开发成本高的原因是什么，理清开发成本控制的思路和途径，将成本控制同商品住宅小区开发的各个环节进行综合分析，切实找到商品住宅小区开发成本控制的有效措施。
关键词：商品住宅；开发成本；控制
随着市场经济的深入发展，我国商品住宅小区开发已经逐步走向规范，同行业之间的竞争愈演愈烈，经济利益空间也越来越小。企业要想在激烈的商品住宅开发中处于优势地位，不但要开发适销对路的房源，还需对企业内部加强管理，对项目成本环节严格把关，通过科学的成本核算从而实现对成本的有效控制，这是企业提高经济效益，更好地展现经营成果的必要途径，更是当前商品住宅开发商关注的核心问题。
一、为何我国商品住宅开发企业管理落后
1、缺乏成本控制的综合管理
当前商品房开发的成本控制缺乏对项目各个环节成本开销以及系统管理的综合控制。例如，有的企业一味注重项目成本管理而忽视效率和质量；有的企业仅仅只是考虑项目的成本而忽视树立企业形象和品牌效益等等。这些案例都说明了一个问题，企业对项目成本的控制缺乏系统综合的管理。当前部分企业将成本控制归结为企业内部范畴甚至狭隘的认为只包含开发环节，忽视其他与之相关环节成本领域的控制，而项目的开发商通常会忽略设计控制，只注重施工控制。项目成本控制的核心在于项目实施前的设计环节。当前，相关设计合约通常只包含设计效率、工程项目技术要求、设计费用标准、设计范畴等，对设计单位几乎没有形成成本控制约束。
2、商品住宅企业对成本管理的执行力度低
通常商品房企业普遍将成本控制视为管理人员以及财务人员的专有职能，与效益、成本相关的环节管理都分摊到企业财务部门与领导的职能上，却把项目工程从可行性分析到落实的各个阶段的相关部门人员相分离，没有对成本控制的责任主体进行明确的确立，导致成本控制的落实难以形成针对性，缺少明确的责任主体。一旦企业项目出现预算成本超支等问题时，很难分清责任主体，导致部门或同事间责任相互推诿的现象。
当前，部分商品房开发企业已经逐步意识到成本控制的必要性，并为此构建了较为完范的成本管理体系，着重于将管理上的责、权、利进行结合，但通常缺乏相关的实施细则和组织管理，导致成本控制执行起来仅仅是流于形式缺乏实际意义。
二、商品房成本控制的方法
1、统筹整体考虑成本控制问题
1.1将成本控制各个环节目标进行综合考虑
成本目标不可以单独设立，它需要同进度目标、工作要求、质量目标、效率资源消耗等要求进行综合考量由此体现其真正的价值。不可只看重实现成本控制而轻视其他环节的目标，必须将成本控制同进度控制、合同控制、质量控制得开展调节在同一步调。
1.2全面开展成本控制
在商品房开发的整个过程城中，成本控制是贯穿始终的，它代表着整个商品房开发项目从建造到投入销售的所有相关费用支出。要想有效的控制项目成本，就要对商品房开发项目中的各个环节的所有单项业务开支，以及所有子项目进行严格控制，防止出现只着重于重点项目环节成本控制，忽视其他环节项目的成本控制。对商品房成本开发费用实施具体的控制，不可只重视安装建造成本，而对器械费用和设备造成忽视；项目和约中的所有付款环节均需控制；要对项目支出的发生时间实行控制，对数量成本实行控制，从而保证各项目开支在资金计划范围内，符合目标要求。
2、将商品房成本控制的核心转移到设计上来
通过研究相关数据我们可以了解到，商品房的初步设计环节对项目整体支出所占比重高达65%，工程实施阶段通过高技术水平降低项目支出的可能性只有5-10%，在项目规划图设计阶段对整体/支出影响为25-35%，以上数据表明，项目实施的初步设计环节对工程的影响最大，是商品房项目成本控制的重点和核心。
2.1开展设计招标
将项目的经济计划同建筑方案相联系，将重点工程与其相关配套绿化、景观、设施尽量实行统一整体招标，具体方法可以是竞争投标，同时组织有关专业人士进行整体客观的评估，通过多方资料对比，选出综合实力最佳的设计团队，由此即可有利的提升设计工作人员在项目整体规划、建设样式、商品房使用功能规划创新上的新突破，实现设计方案的最优化。
2.2设计要有额度限制
项目设计的额度要有限制，并在设计环节建立完善的经济责任制。对项目的设计公司进行责任委托时，必须要对其参与设计的专业人士提供整体完备的数据资料，以及工程项目的各项经济限额，以保质保量完成项目工程为基础条件，最大化降低从工程开展到竣工的各个环节的费用支出，实行有效的成本控制。与此同时，参与设计的相关专业人士必须要有较强的经济成本观念，以项目总体预计投入资金为依据来规划初步设计的资金布局，实现经济成本有效控制与技术创新相结合，对设计调整和变更施行严格的控制，使项目投入资金在正常指标范围内。
2.3与设计单位签订严谨的合同
通过与设计单位签订合约的措施来有效管理和控制工程造价。在与设计单位签订合同时，合约上必须要有设计修改和变更的费用标准的相关经济条约，从而对成本支出实行限制和责任追究。防止项目实施的有关环节部门随心所欲变更设计，同时也可以督促设计单位保质保量完成设计目标，降低商品房项目开发的各项不必要开支，节约成本。
2.4开展设计评审会
商品房项目开发单位要开展设计评审会，合作的设计单位也要积极参与配合，与此同时，还需邀请相关专家、资料供应部门、规划行政管理部门等参与设计评审会，对工程设计整体方案的可实施性、安全性、合理性以及项目投资等各个方面做出客观评审，从而使设计成果质量更优。通过各方交流与总结，设计单位需将评审会的相关纪要予以修改和完善，从而达到项目要求。
3、对商品房开发进行修改和变更是工程成本控制的难点
在商品房开发建设过程中，出现项目变更是较常见的。项目变更是由多方面原因造成的：一是，政府有关部门对工程实施的指标与设计不符合相关要求，需要进行变更；二是，企业工程部门对项目设计深度与精度不够以及设计规划失误，导致工程必须进行变更否则无法顺利实施；三是，企业的领导管理层对对企业的前景发展做出新要求，致使工程建设需进行调整变更；四是，工程监督部门发现项目建设过程中必须变更的问题；五是，施工建设单位站在工程建设角度，对设计规划图纸的漏洞进行补充与变更等。
发生变更的原因有多种情况，但无论是哪一种，一旦工程发生了变更，就必定会给项目实施方的成本、进度、质量的控制和与之相关的调整带来部分甚至重大影响。
3.1对设计图纸进行认真审核，并提出科学的修改意见
在商品房项目实施的过程中必须严格遵照设计图纸施工。设计单位的图纸是根据项目企业的相关要求，以及工程实施的外部自然环境进行综合设计的，但在设计图纸实际实施建设过程中，难免会对某些方面问题考虑欠佳。鉴于此，在保证商品房质量和用户功能需求的条件下，积极对工程建设提出可行的有科学依据的建议，这不但能够有效减少资源消耗，还能提高工程质量、便于施工、提高效率，在通过工程设计方以及项目单位的审核批准的同时，进行工程变更签证办理。如果出现施工难度高、结构复杂的项目，更要加倍严格仔细审核，防止出现失误。
3.2做好投资信息变化的传达，合理化投资变更预算，有效控制工程变革
在以上各环节实行有效管理的同时，企业还要准确及时的传递建设项目相关的动态投资信息，这有利于企业管理者及时合理的控制和判断工程变更，做到提前采取有效措施将工程超预算支出因素消灭于初始阶段。使工程成本控制有了根本性保障，从而实现主动有效的成本管理。变更既要从成本的角度进行验证，还要从科学技术的角度进行分析研究，由此得出最终决断，并做好科学文字描述依据，明确项目工程的单价和数量从何预估变更额度。
参考文献：
[1]张红斌.浅谈商品房开发成本控制[J].清华大学，2015
[2]王艳宾.浅谈房地产开发企业的成本控制[J].湖北大学，2012
[3]邹建斌.房地产开发成本预算控制研究[J].武汉大学，2013