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摘要：基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下各级土地或匀质地域,按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的某一估价时点上一定年期物权性质的土地使用权的平均价格。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分,是我国政府法定的公示地价之一,是目前我国地价评估的基础,应当随着我国土地利用和管理形势变化,依照土地市场价格发展趋势,适时更新。
关键词：空间插值；克里金；地价更新
引言
通过空间插值方法对深圳市网格基准地价标准进行快速更新，对克里金插值结果进行拟合分析，得出基于空间插值的地价更新方法符合地价更新的准确性要求，能够较快速地更新地价标准，具有较好的应用前景。
1空间插值理论概述
空间插值方法大致分为两种类型，即局部插值法和整体插值法。其中局部插值法是指用空间上邻近的样本点数据来估算待估未知样本点的数值，一般常用的有反距离插值法（IDE）、样条函数插值法（Spline）和克里金插值法（Kriging）等。此插值方法不受插值面上其他样点数值影响，可用在局部特殊样点的异常数值中。整体插值法是指用区域内所有样本点的数值对全区域特征进行拟合，一般有变换函数法、边界内插法和趋势面分析法等。整体插值法将局部异常点数值的变化看成是随机而非结构性的噪声，进而丢失掉了部分局部异常点信息，因此空间插值通常不直接使用整体插值法。城市内部土地价格与其周围样点的土地价格密切相关，有些局部区域价格确实存在比周边样点高出很多而表现出局部异常的现象，所以城市地价更新应选择局部插值的方法。
2城市基准地价的应用前景
城市基准地价的应用,从我国目前城市土地资产管理和价格评估的实践分析,应当进行以下调整。
2.1对基准地价进行细分,提高其区域应用的针对性
我国城市土地使用制度改革和城市住房制度改革,进一步建立起了我国的城市土地市场和房地产市场体系。土地有偿使用的范围逐步扩大,城市经营性土地,特别是商业用地和住宅用地越来越多地采取招标、拍卖的方式出让。城市居民住房供应已经断绝了公房分配来源,要住房找市场成为了唯一可行的途径。城市规划研究的普及和深入,使得城市建设可以根据土地利用总体规划确定合理的新增建设用地规模,根据城市总体规划确定城市建设和发展的方向,而且也可以依据城市分区规划和详细规划来进行城市建筑设计和景观设计,城市土地开发利用的确定性和可预测性大大提高。这些使得城市基准地价完全可以根据城市土地和房地产市场交易资料,按照?用途相同、位置相邻、地价相近?的原则,来进行地价区片或者街道路段划分。商业用地的基准地价可以用路线价予以详细表达,工业用地和住宅用地的基准地价可以用区片价予以详细表达。以路线价或者区片价表达的基准地价,其地价均质土地单元的划分,可以与城市规划建设单元(例如街坊、工业小区、住宅小区等)相互对应,在区域应用上的针对性明显增强。
2.2基准地价反映的是一个区域总体的地价水平,不再是为了评估城市宗地价格
利用基准地价来进行宗地价格评估,是我国计划经济向市场经济转变过程中,在我国城市土地交易案例很少,土地市场不发育的情况下的一种过渡性的选择。利用基准地价来进行宗地价格评估,由于其要进行多种因素修正,使得地价评估结果产生许多汇合误差,影响了地价评估的客观性和准确性。目前我国城市土地使用制度改革和住房制度改革已经进入了一个相对完善的阶段,城市土地市场和房地产市场基本形成,城市经营性土地招标、拍卖开始制度化、规范化运作,城市居民住房自有化率和商品化率都达到了较高的水平,以各个城市土地交易和房地产交易市场价格资料为基础,建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系,时机已经成熟,具有可行性。基准地价在我国建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系后,它主要是作为政府对城市地价进行宏观管理的依据和标准宗地选择的控制标准,对于城市土地价格评估的应用价值将逐步减少。
2.3基准地价要深化对城市地价空间分布规律的认识,保持地价水平的区域均衡
我国幅员辽阔,自然、经济和社会发展条件的地域差异十分显著。在我国,城市的大小不同,城市土地定级的级别数量也不一样。但是,一般的大城市,城市土地级别都是在7-12级之间,最多的也不超过20级。以城市定级为基础制定基准地价,既反映出了一个城市土地的价格水平,也反映了其城市土地价格的地域分异规律,而且因为其价格数字少,并呈现出一定的级差规律,容易掌握。要认识我国城市土地价格的地域分异规律,以城市为单位来进行基准地价评估是最为可行的办法。基准地价研究应当统一各地城市新出台的基准地价的内涵,认真研究土地价格的地域分异规律,做好地价水平的区域均衡。通过基准地价信息发布,从不同城市的最高级别和最低级别基准地价,就能够看出一个城市的等级规模,可以看出各地投资门槛、城市土地质量和城市用地的供求关系。根据每个城市土地级别的基准地价,也容易了解同一个城市土地质量的差异,能够看出旧城改造和新区开发的对比关系,正确把握城市建设的发展方向。有了基准地价,政府管理部门和投资者对一个城市的投资环境就有了一个清晰的了解,对于城市的发展潜力和投资方向就有了一个正确的认识,根据基准地价就可以进行投资区域选择和区域政策调整。
2.4用基准地价控制城市土地出让的最低价,对土地收益进行合理分配
我国城市土地为国家所有。在城市土地开发和城市建设方面,具有资本主义私有制不可比拟的优越性,城市建设容易做到统一规划,综合开发;以较低的投资和土地开发成本,能够进行土地利用结构调整和实现城市的现代化更新。但是,由于土地归国家所有,所有者主体利益容易忽视。如果没有基准地价,控制城市土地出让的最低价格,就容易出现低价出让土地,过量批租土地的现象发生。目前,我国基准地价虽然随着以标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系的建立,在城市土地交易价格评估中的应用减少,但是在今后相当长的时期内,仍然是政府控制城市土地出让最低价的科学依据。以基准地价来控制城市最低出让价格,并确定国有企业改制土地资产处置价格,划拨用地出让补交出让金、城市土地储备土地收购价格和城市土地征用、拆迁补偿价格等等,其为土地管理工作者所熟悉,容易操作和管理。
结语
空间插值分析为地价评估提供了一种很好的辅助方法和工具，但本次探讨的空间插值分析是假设在理想状态条件下的简单数值分析，假设一般因素、区域因素以及个别因素相同的情况下进行的插值，没有结合影响地价的区域和个别因素参与影响插值。未来研究可以在空间插值过程中综合考虑各个样本点本身的区域规划因素、交通因素、自然因素、社会经济因素、政策因素以及个别因素对地价的影响，这样插值出来的结果更符合实际情况，更具参考价值。
参考文献
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