佛山市南海海逸房地产开发有限公司
摘要：房地产的质量直接关系到房地产企业和业主的利益，根据对房地产质量特点和质量规律的分析，提出应建立房地产业的综合质量管理体系，强化质量管理，以质量求生存，以信誉求发展。
随着我国经济体制改革的发展，房地产业正向市场化、规范化、规模化方向发展。由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也对社会和环境产生一定的影响，因此如何加强房地产的质量管理，提高产品质量已成为全社会关注的焦点。
一、房地产质量特点和质量规律
房地产产品不同于一般产品，其具有投资额较大、产品固定性、建设和使用周期长的特点，同时具有广泛的社会效益和环境效益，受到国家、地方相应政策的严密管理，这就决定了房地产具有独特的质量特点和质量规律。
（一）房地产质量因素综合性
从房地产的物质结构来看，不仅包括土地和建筑物，而且包括有关配套设备与设施，如水、电、煤气、通讯、交通及智能化管理等。他们的质量不仅表现在硬件质量方面，而且还表现在运行和服务等软件质量方面。从用户对房地产的使用需要来看，房地产的使用价值不仅取决于其本身的物质结构和内容，而且还取决于其外部的区位条件、自然环境和使用过程中的物业管理和服务。因此，房地产质量是一个综合指标，除了工程质量外，规划布局、功能设计、综合配套、居住环境、物业管理、价格水准等.都要纳收。
（二）房地产质量主体多元性
对于一般的工业产品而言，生产厂家是唯一的产品质量主体，对产品质量负有完全的责任和义务，而房地产的生产和使用涉及政府部门、规划部门、设计单位、开发商、施工单位、监理单位、物业管理单位、业主和公共服务部门等，它们之间是相互独立的，共同参与房地产项目的生产和使用过程，对房地产质量都具有相应的影响力。因此，房地产的质量环是一个超企业的质量环。房地产质量管理不能单纯依靠开发商、施工单位和监理单位，而要建立全社会和全行业广泛参与的系统质量管理体系。
（三）房地产质量标准长期性
按照现代质量管理的概念，质量是产品或服务满足或隐含需要能力的特征和特性的总和。由于社会和消费者对产品或服务的需要是不断变化的，企业必须不断地开发新产品，改进产品质量。对于房地产来说，生产和使用周期较长，更新换代不可能很快。在房地产建成后，虽然也可以通过装修和设备更新改造来改进工程质量，但总是受到原有建筑物的制约。区位质量和环境质量等更不是微观力量所能改变的。因此，房地产的质量标准和管理目标必须有较长的视野时间。在规划、布局、设计和建设过程中要反映今后该房地产质量提高和改进的趋势与要求。
（四）房地产质量影响社会性
房地产是国民经济各行各业和人民生活的基本生产和生活资料，其质量好坏关系到人民生命财产的安全。我国建筑行业早在50年代就提出了“百年大计，质量第一”这一口号。因此，在房地产质量形成过程中，政府行业管理部门和社会积极参与房地产质量管理，审核企业资质、审批工程项目、制定质量检查标准、监督工程质量、组织工程竣工验收等，形成了企业外部的宏观质量管理体系。
二、建立房地产质量管理的综合体系
房地产质量的综合性、复杂性和社会性，说明房地产质量管理是一项范围广泛的社会系统工程，单靠政府部门、开发商和施工企业自身的努力是不够的，应该在房地产业中建立全产业参与、全方位控制、全过程协调的质量管理体系，开展政府管理、社会管理与企业管理相结合的房地产质量系统工程。
（一）在全社会范围内强化房地产质量意识
要通过制定、宣传和实施房地产质量政策和质量目标，在全社会形成重视和追求质量的风气，使质量第一、质量兴业、以质取胜等观念深入人心，形成政府有关部门和企业的行为准则。
1.政府在房地产业政策的制定和实施过程中，要突出质量政策和质量目标。针对房地产开发建设和使用周期长的特点，考虑我国经济增长和人民生活水平的提高速度快的实际，有关质量标准应适当超前。特别是住宅，如果标准太低，会缩短淘汰周期，造成很大浪费。
2.房地产开发、建筑规划设计、建筑施工、项目监理等企业要充分面向市场，开展公平合法竞争，以质量求生存、以信誉求发展。当然，这要以规范的市场经济体制为基础，用有效的激励和约束机制来保证。
3.房地产使用单位和消费者也要增强质量意识，在市场行为中不能贪图价格便宜，忽视内在质量，更不能在装修和使用过程中损害房地产的整体质量。从根本来说，如果社会对房地产质量需求提高了，就能引导和迫使房地产供给注重质量、品牌、形象和长远效益。
（二）建立完善的房地产质量保证体系
质量保证是实现质量管理的重要手段，是指确保产品和服务符合规定要求所必需的全部有计划、有组织、有系统的质量控制和管理活动，包括组织机构、规章制度、职责权限结构、操作程序及人力、物力、财力的保证措施等，它是质量管理硬件设施和软件条件的统一。在我国现阶段，应从宏观和微观两个层次完善质量保证体系。1.宏观质量保证体系建设。要抓好有关房地产质量的法规建设、制度建设和队伍建设。
（1）以建立社会主义市场经济体制为目标，加快房地产业和建筑业的市场改革步伐，完善规范市场秩序和市场行为的各种法律、法规、标准和规范体系。
（2）要加大执法力度，强化监督效力。特别要强化房地产市场和建筑市场中反垄断和反不正当竞争的执法力度，实行质量否决制，切实做到有法必依、执法必严、违法必究。
（3）对于房地产行业管理、市场管理和质量管理部门的工作效力进行有效的监督和管理，提高人员素质，提高政府管理部门的形象和尊严。
2.微观质量保证体系建设。在房地产相关企业中，广泛推行ISO9000系列质量保证体系标准模式，开展全面质量管理。由权威机构进行认证，定期对企业质量管理工作机构考核评价，并以此作为企业资质审定和动态管理的硬性指标，严格予以执行。
（三）全产业参与质量管理
根据房地产质量主体多元化特点，必须动员和组织房地产中规划、设计、开发、建设、管理、使用等各环节的行为主体共同参与房地产质量管理。根据国际经验和惯例，我国正在建立政府监理、社会监理和企业内部控制相结合的建筑业质量管理体制。为了使这种体制有效运行，政府的建设主管部门、城市规划部门、建筑业管理部门、技术监督部门和质量管理部门要密切合作，形成统一的宏观质量管理体系，对开发、设计、施工、监理、物业管理等各企业的质量管理进行有效的监管。社会监理单位作为专业化、社会化的建设项目管理主体，必须依法、公正、有效地执行其职责。房地产业中的其它微观企业参与房地产整体产品某一阶段或环节的生产过程，是质量管理的最基层单位，应以全面质量管理思想为指导，为下一道工序负责，为提高房地产整体产品质量做出贡献。
（四）全方位控制质量标准
根据房地产质量的综合性特点，要设计一套综合质量指标，把工程质量、产品质量、区位质量、社区质量、环境质量、服务质量等方面的质量要求具体化、标准化，以便在房地产质量管理中进行全方位的控制。目前，工程质量、产品质量和环境质量方面已有一些质量标准，还应继续完善。房地产的区位质量、社区质量、服务质量对房地产价值和使用价值影响很大，但在规划布局、功能设计、物业管理等环节还没有高度重视，制定可以量化和检查的质量标准也比较困难。政府和研究部门应在借鉴国外经验的基础上，尽快制订切合实际的质量指标。在质量控制方面，还要注意协调宏观质量指标与微观质量指标的矛盾，协调长期目标和短期目标，努力实现经济效益、社会效益和生态环境效益的统一。
（五）全过程协调质量行为
房地产质量管理最终体现在房地产规划、布局、选址、立项、设计、招标投标、施工、安装、竣工验收、租售、物业管理等各环节不同主体的质量行为中。为了改善和提高房地产的整体质量，必须进行自始至终全过程的质量管理，协调不同利益主体的质量行为，这是大家共同服务与改善整体综合质量的统一目标。为此，首先要了解社会对房地产业的质量需要，正确开展市场调查和市场定位，确定稳定的产业政策和质量方针。其次，要研究不同权益主体的质量行为特征和规律，了解政府、社会和企业等不同单位在房地产质量管理目标、内容、方法、机制和效果等方面的区别与联系，使质量行为的协调有的放矢，切中要害。第三，要综合运用行政、法律、经济、文化、舆论等多种手段，对不同权益主体的质量行为加以有效的激励和规范，形成稳定的质量管理、质量保证和质量改进机制，这是房地产质量系统工程最终要达到的根本目标。
参考文献
[1]李翔.工程项目管理2015-9