张家口市宣化区城建房地产开发有限责任公司张家口宣化075100
摘要：当前有的地区房地产明显存在供需失衡的问题，有的地区的房价则明显过高，房地产供应结构畸形发展，从而引发了一系列社会问题，有的地区存在有效需求不平衡的问题、房价与实际收入差距过大，普通老百姓无法承受过高房价等问题。引发的这些社会问题已经逐步的受到人们的高度重视，最近几年国家出台了越来越多的房地产宏观调控政策，所以，面对如此复杂的问题，房地产开发企业必须要认真的面对自己所处的风险环境。所以说，房地产企业如果不科学的进行研究，而仅仅是盲目的开发房地产可能为企业的发展带来一些严重的隐患，所以说我们开展一系列的针对于房地产开发经营风险管理方面的研究具有非常重要的实际意义。
关键词：房地产；经营风险；管理措施
1房地产投资风险的特点
1.1房地产投资风险存在的客观性与普遍性
说房地产行业的运行存在一定的挑战是因为这是一种不受人为影响的领域。所以，很多企业管理者对其高度重视，为的就是将风险可能存在发展的概率降到最低，从而能够瞄准方向，尽可能的避免风险给企业带来不利影响。
1.2某一具体风险发生的偶然性与大量风险发生的必然性
无论是什么样的风险，它的出现都不是毫无征兆的，也就是说是因为某些因素引起的，具有很强的随意性，但是，风险是没有办法杜绝的。笔者搜集部分材料数据得出，这种风险出现是有一定规律的。因此，很多企业开始着手从概率统计和风险可能产生的概率进行预估，以此最大限度地避免风险的发生。
1.3房地产投资风险的可变性
并不是所有发生在房地产企业内部的风险都是无法控制的，其中部分能够在发生初期得到控制，部分风险在发生后很快就会得到妥善处理。但随着旧风险的解决，又会有新的风险出现，很难控制其可变性。
1.4房地产投资风险的多样性和多层次性
房地产企业面临风险的类型是多种多样的，大部分都拥有较长的周期与规模，并且会遍及各个领域，这就让其风险的组成显得更加复杂，同时风险之间的关系又是复杂的，显示出风险的多样性与多层次性。
2房地产经营风险管理的策略
2.1强化对经营环境的分析
房地产经营建设的过程当中，从土地获取，到房地产开发建设，直至销售租赁的过程当中受到的最大威胁就是企业经营环境的变化。例如整个房地产建筑开发的阶段都会受到政府部门有关房地产政策的影响，市场经济的发展、房地产的供求关系、建设材料及配套工程材料价格的变化等多种外在环境都会对房地产的经营活动带来风险。因此，房地产企业应当认识到经营环境的重要性，对于房地产经营过程当中可能会产生经营风险的各种经济原因、政策原因以及社会原因等都应当纳入到整个经营活动的考察和分析范围内，时刻关注着政府、社会、市场、供应商以及购买方的动态，根据企业经营环境的变化对企业现在的情况以及今后的发展方向做出仔细的分析和规划，制定处符合企业自身稳定发展的战略目标，随着经营环境的改变来调整企业自身的经营活动，从而使房地产经营管理的风险有效的降低。
2.2加强经营风险的防控能力
房地产企业在经营的过程当中，除了对经营的环境进行合理的分析，同时还要加强对各种风险的防范和控制能力。对于市场当中诸如政府对于房地产的相关政策等都属于不可控的因素，但是对于房地产市场在今后一段时间内的发展状况，以及房地产建成以后人们对于建筑的需求等都是可以进行有效的预测的，例如房地产的建设地段有着优秀的教育、医疗和交通设施等资源，那么该地段的商品房就很有建设的必要。房地产企业除了加强房地产政府、借贷政策以及市場供求等因素的预测，更应当强化自身的内部管理水平。在面对市场等各种不可控的外在环境下，房地产企业可以加强内在的经营成本管控力度，从而降低风险。在进行房地产建设的前期，可以合理的对建设的造价进行控制，并设置一定的缓冲资金。在进行施工单位招标的过程当中，不能仅仅因为低价竞标就任用施工单位，还应当对施工单位以往的施工情况做出调查，对施工人员进行施工技术水平的考评，从而选取高质量的施工单位，减少因为施工人员技术水平资格不够造成的返工。对于房地产建设以及配套工程用材的选取上，应当在保证房地产建设质量的基础上，对设备、材料的价格进行多方对比尽量选择质量达标且价格低廉的材料，从而有效的降低施工建设的成本，在房地产建设过程中，还应当加强对现场的管理，避免由于施工中出现各种差错造成返工浪费，从而有效的提高房地产建筑的质量，降低房地产经营的风险。
2.3加强经营风险的防控能力
房地产的销售和租赁是整个房地产经营活动当中的重要环节，同时也是房地产建设的终极目的，房地产企业只有将建筑出售给需要的人，使得投入的大量资金能够及时的得到回收，并从中获得收益，才能促使房地产经营活动能够长期的发展下去。目前人们的生活水平较之以前都有了大幅度的提高，购买房屋建筑不仅仅只是为了满足自身的住房需求，更是希望能够得到更好的住房体验和高服务质量，为了提升房地产的销售水平和能力，首先应当做的就是为购买者提供良好的产品和服务。从房地产建筑设计之初，就应当考虑到人们多样化的建设需求，提高房地产建筑的个性化设计水平，同时还应当完善房地产的各项基础硬件设施，提高售后服务的质量和水平，使房地产的各个方面都能达到用户期望的目标，从而增强用户购买欲望。
2.4采取风险转移措施
房地产企业经营的风险是不可避免的，但是当风险发生之前，却可以通过采取各种手段来有效的降低各种风险对于房地产企业经营的影响，这需要企业从一下两个方面进行。房地产企业在经营过程当中签订各项合同之前，就应当做好充足的市场调查，并对合同当中的各项条款进行分析和协商，进而能够减少风险发生以后引起的合同违约产生的风险。其次，房地产企业还应当重视购买各项保险。虽然购买保险会造成房地产企业经营的成本提升，但是企业应当意识到这是一种有效应对风险的重要举措，这项成本的开支是非常有必要的，当房地产企业面临各种经营风险就能有效的通过保险来使风险得到转移，从而减小企业的负担。
2.5提升物业管理水平
房地产经营过程中的物业管理是其中最为重要的一个环节，同时这也是改革开放之后房屋商品化环境下的产物。物业管理进一步实现了管理的专业化与企业化，也为房地产经营提供了更为宽广的发展空间。所谓物业管理，即通过与房地产综合开发相结合，所形成的现代化生产统一化管理，国际上的诸多国家与地区的房地产都已经实现了物业管理，通过了解得知，好的物业管理除了可以代表房地产企业已经发展成熟以外，也能够为其自身提供持续性的发展动力。一个高水平的物业管理对于建立开发商良好的市场形象、满足社会群众基本物质与精神文明需求而言具有十分重要的作用，在市场经济发展的影响下，人们自身的消费观念也逐渐发生了改变，购买房屋并不只是为了栖身，更为重要的是能够满足人们自身的精神需求。但是因为当前阶段我国的房地产改革时间较为短暂，所以在物业管理方面依然有很大的发展空间，所以为了实现房地产经营管理中物业管理水平的提升，必须要多多立足于实践。
结论
经营的过程往往伴随着各种风险，针对目前房地产企业经营当中存在的获取土地、开发建设以及销售租赁环节当中存在的各种风险，房地产企业应当在经营过程当中强化对经营环境的分析，加强经营风险的防控能力，加强经营风险的防控能力并采取风险转移措施，从而有效的降低房地产经营风险，促进企业发展。
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