RealEstateMarketFailureandInformationAsymmetry
杜威DUWei（湖北财税职业学院财税系，武汉430064）（DepartmentofFinanceandTaxation，HubeiFinance&TaxationCollege，Wuhan430064，China）
摘要院众所周知，我国的房地产市场发展很不均衡。区域分割明显，究其原因，主要是房地产市场调节失灵，信息不对称。本文以房地产市场评价理论为研究基础，就如何解决房地产市场失灵和信息不对称问题，建立和谐稳定的市场秩序，提出了自己的观点。
Abstract:Asweallknow,China'srealestatemarketisveryimbalanceanditsregionsegmentationisapparent.Themainreasonistheregulationfailureofrealestatemarketandasymmetricinformation.Inthispaper,basedontheoryoftherealestatemarketevaluation,theviewsonhowtosolvethemarketfailureandinformationasymmetryproblemandcreateaharmoniousandstablemarketorderareputforward.
关键词院房地产；市场失灵；信息不对称；市场健康Keywords:realestate；marketfailure；asymmetricinformation；markethealth
中图分类号院F293.35文献标识码院A文章编号院1006-4311（2014）10-0184-021
我国房地产市场概况从经济学角度来看，根据生产者对其生产出产品的影响程度，可将市场分为竞争市场和垄断市场，其中，竞争市场又可以分为完全竞争市场和垄断竞争市场；垄断市场又可以分为完全垄断市场和寡头垄断市场。但在现实生活中，完全竞争市场只是一种理想的状态，不完全竞争市场才是普遍存在的，一旦出现状况，市场机制就会失去作用，资源配置出现失调，引发市场失灵。当前，我国的房地产市场就是如此，市场失灵频发。受地区发展水平的制约，目前我国的房地产行业发展总体水平较低，加上开放程度的逐渐扩大，我国的房地产投资比重上升很快。但市场问题众多，如资金来源渠道单一，配套设施不健全，房价增长过快等，势必会对市场秩序造成极大影响。
2造成失灵的原因分析据一些权威经济学家的分析报告来看，造成房地产市场失灵的一个重要原因就是信息不对称。在市场交易中，从事经济活动的交易主体，因地位差距过大，各自拥有的信息量不同，容易出现信息不对称。通常情况下，掌握充足信息的人员往往能抢占先机，而信息不畅，掌握有限信息量的人员就处于劣势。一般地，在房地产交易活动中，具备充足信息量的多是卖方。此外政府、开发商、房屋中介等也或多或少的存在不同程度的信息不对称，具体表现为：2.1政府与房地产开发商之间的信息不对称在房地产市场，土地是基本要素，任何房地产项目的开始和完成，都离不开土地。在我国，城市建设用地是国家所有，房地产商必须通过政府批准，才能取得土地的使用权。政府代表国家行使土地的所有权，各级政府的土地行政主管部门对土地资源进行行政管理，相对于开发商，政府部门对储备土地的信息更加的了解；而且，政府处于政策制定者的地位，对城市规划、税收政策、房地产业发展等方面更加的了解。政府与房地产商之间存在信息不对称。
2.2房地产商与消费者之间的信息不对称传统的房地产市场，一手房占据主导地位。一手房市场的主体是开发商和消费者。房地产开发商是楼盘的开发者，对楼盘的前期调研、工程施工、市场定位、周边设施、规划情况都比较明确。而消费者获得的信息比较零散和片面，这就使得房地产商和消费者之间产生了严重的信息不对称。在利益的诱导下，开发商利用这种不对称欺骗消费者获取不正当利润。同时在交易中还会出现出现拖期交房、面积不足等种种问题，既损害了消费者的利益，也影响了房地产市场长期有效运转。
2.3房地产中介机构和消费者之间的信息不对称房产中介作为房产交易环节的沟通平台，承担着保证交易安全的重要责任，行业由来已久，并且发展迅速，前景广阔。房产中介不仅可以有效节省交易时间，节省买房的宣传费用，帮助买方实现购房需求，还能适时调解交易中可能出现的纠纷。但就目前来看，我国的房屋中介机构仍存在着许多缺陷和不足。一方面表现在，房产中介掌握的信息量很大，但由于受利益因素的影响，他们往往在为买房者提供信息时有所保留，隐瞒一些信息，更有甚者提供虚假信息，严重损害了消费者的利益。另一方面，房产中介行业目前存在着很多行业潜规则，很多中介以租代售，出现违约行为，还有的中介收取差价，帮助业主订立不合理的合同。因此，政府要将加强对房产中介行业的监管，建立信息平台，同时还要在法律层面对交易行为予以制约和规范。
3对房地产市场失灵的深入研究信息不对称对我国的房地产发展极为不利，不仅有失公正，导致逆向选择，而且不利于我国房地产业的健康发展。通过进一步的深入分析和研究，可以得出市场失灵内在层面的原因，找出根源所在。首先，房屋项目的开发商，在房屋的建造过程中投入了大量的资金和人力，从设计到销售及管理环节，成本巨大。并且随着市场竞争的日益激烈，开发商的利润水平也逐渐下降，同时，购房者对房屋及服务质量的要求也越来越高，一旦出现滞销，高额的经济损失是开发商无法承受的。另外，房地产开发涉及的资本众多，一般以银行贷款为主，偿还周期长，一旦出现滞销，企业所要承担的压力可想而知。因此，为规避可能出现的风险，开发商多选择降低房屋品质，减少资金投入。其次，购房者受掌握专业知识的限制，容易出现信息不对称。往往在交易过程中，当劣质楼盘的价格低于消费者的预期时，由于不了解市场行情，他们就会盲目选择，因此成交率很高，开发商就能从中得利。受市场调节的自发性影响，更多的开发商纷纷投入房地产行业，进行生产，造成恶性循环，严重影响着我国房地产业的健康持续发展。因此，开发商要做好信息交流，避免信息不对称情况的出现。
4反思与对策4.1开发商角度由于信息不对称，在房地产市场上也存在“劣币驱逐良币”的现象，开发优质房屋的开发商利益受损，但在现实的市场中，优质房屋的开发商可以通过信号显示的方法让消费者了解自己，，还能以较高的价格成交。所以建议开发商着眼长远利益，保证质量，赢得口碑，为企业的长远发展做好铺垫。
4.2购房者角度在房屋交易的过程中，由于存在信息不对称，买方掌握信息有限，往往不能做出正确判断。一方面信息获得的成本较高，另一方面信息传递的不够公正、透明，导致交易过程中出现的逆向选择。对此，购房者一是要尽量搜集权威的信息，减少信息不对称带来的损失，二是增强维权意识，善用法律武器来捍卫自己利益。
4.3政府角度房地产市场特征决定了其非完全竞争的特性，市场机制不能完全发挥作用，需要政府发挥作用。
具体来说，要从以下几方面做起：淤加强制度和法律法规建设，完善监督机制。于制定住宅质量、信息公开规范化政策。盂引导非营利组织在房地产市场管理中发挥作用。榆出台阳光操作政策，即公开成交价格和收费标准、服务收费透明、操作程序透明等。
4.4市场角度房产市场与居民生活联系密切，关系到居民的生活质量。稳定房产市场是改善居民消费结构，改善居民生活条件，扩大投资渠道的重要举措。房地产市场是房地产市场体系的主体，对促进就业，带动相关产业发展，从而改善民生意义重大。因此，在对房产市场进行规范时，要以将降低交易风险，保障双方利益，推动房地产业朝着和谐稳定健康方向发展的目标而努力。因此，要合理调节市场结构，优化资源配置。
5结束语综上所述，我国的房地产市场仍处于一个长期发展的周期当中，在此环节中，稳定市场秩序，解决因市场失灵与消息不对称造成的一系列问题，重塑民众的购房信心是当前房地产业工作的重中之重。
参考文献院[1]施春,王卫民.住宅市场信息非对称问题研究[J].重庆大学学报,2000(8)援[2]高扬,王鹏.深度信息化对房地产市场平稳发展的影响[J].中国房地产金融，2002(2).[3]刘旭岚.论房地产市场信息的不对称[J].中国房地产，2002(12).[4]黄吓珠.房地产市场失灵的经济学分析[J].黑龙江对外经贸，2010(08).[5]赵春荣.房地产市场失灵与政府管理[J].中国流通经济，2013(11).作者简介院杜威（1978-），男，湖北武汉人，研究生学历，讲师，研究方向为房地产估价。