（大庆府民物业管理有限公司人力资源部，黑龙江大庆163311）
摘要：物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的重要组成部分，也是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。
关键词：物业公司；物业设施设备；管理
1物业设施管理发展背景
所谓物业设施管理(FM,FacilityMan-agement),按照国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义,是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作,它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来,是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。
物业设施管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末,七十年代初的能源危机,使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代,建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展,促进了建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市(HARTFORD)标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成,智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化,组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高,室内空气质量问题(IAQ,In-doorAirQuestion)和环保问题越来越被人们所重视,对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之,在当今追求便利、舒适、经济的时代,物业设施管理应运而生。是社会发展的必然趋势。
2物业设施管理的内容
物业设施管理的内容比较广泛,且渗透面广,其中心内容就是:一方面,通过对建筑设施的管理,延长设备设施的使用年限,确保其功能的正常发挥,节约能源,降低成本及运行费用;另一方面,应用各种高新技术,向客户提供各种高效增值服务,使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象,增加公司收益,并使建筑物保值增值。其服务对象是人,管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物,物业设施管理内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统(BAS)设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理;小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理,为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理;公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统(OAS)设施管理;信息自动化系统(CAS)设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。
通过对这些众多系统的设施管理,实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作,为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质,为客户提高办公效率和办公质量创造条件。
3物业设备设施管理的特点
物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设备设施的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步,物业设备的种类日益增多,新型产品纷纷涌现,不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高,也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外,一般还具有以下特点:a.设备设施管理受到的约束较多,具有明显的限制性。设备设施管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行,创造性较低,且工作不能超越特定的环境条件。b.设备设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统,如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏,而且各类问题的发生无固定性和规律性,因此物业设备设施管理,不仅要保证技术性能的安全发挥,还要及时发现隐患,避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限,提高设备的使用效益。c.物业设备设施的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样,使用频率高,需要不断进行日常维护和故障维修,这类工程项目大小不一,时率要求高,用料品种、规格多,零星分散。d.物业设备设施管理具有较强的技术性。随着社会经济和科学技术的进步,智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用,都进入了普通的物业管理范畴。在设备设施的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。e.设备设施管理工作是提高物业经济效益的关键。物业的经济效益体现在两个方面,一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低;另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。
同时,物业设备设施管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了以上特点才能对设备设施管理工作有一个比较全面的认识,才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。
4物业设备设施管理的难点
一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点。但在信息化时代的今天,物业管理范围内的设备设施已经形成庞大而复杂的系统,传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现了变化。“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。至今仍有相当一部分物管人员认为,大楼或小区建成后,招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等问题。根据物业设备与设施管理的现状,迫切要求我们物业管理企业提高服务技术和能力、合理配置已有资源,在提高设备设施管理水平的前提下大力节约成本开支,减低管理成本,从这方面来看,准确认识物业设备设施管理的难点,为设备设施管理工作“对症下药”和少走弯路有很直接的关联。目前物业设备设施管理工作主要存在以下难点:a.从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。就目前多数物业公司而言,因为待遇普遍较低,从业人员的素质也大多偏低,具备一技之长的本来就少,而设备设施管理工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合型人才,要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关,还与企业拥有的市场量有关。b.设备设施的维修基金问题。特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中,以前房改基金可以用于设备设施维修的资金少之又少,对于大修和中修则更是“杯水车薪”。c.设备设施维修工程施工的资质管理问题。大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的,一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付,但对于稍大一点的项目,物业公司则无能为力。
5加强物业公司对物业设施设备管理的方案：5.1加强物业公司的招投标管理工作，引进管理规范、技术力量强的物业公司。在考察物业公司的资质时，应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平，对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。5.2业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任，由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查，包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等，并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一。5.3业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方（如物业咨询公司、专业设备维护维修公司）对物业公司的物业设备管理工作进行监管，根据发现的问题，给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督，能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题，有力地强化了物业公司的管理，使设施设备始终处于最佳的工况中，从而降低设施设备的维修保养费用和能耗，延长设施设备使用寿命。
参考文献
[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京：人民交通出版社.
[2]姚莉.现代物业管理技术实务[M].北京：清华大学出版社，2005,5.