张鹏(南京铁道职业技术学院)
摘要:房地产价格是我国价格体系中备受国民关注的价格变量，房地产价格是否合理，房地产价格水平与国民经济发展水平是否相适等敏感问题直接关系到全社会物价和货币价值的稳定。房地产业作为我国国民经济的支柱产业，关系国计民生，房价的涨跌会直接影响投资和消费。近年来，我国房价持续攀升，与诸多的社会因素、经济因素有关，各地区经济的快速增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力，国家政策的导向、国内贷款的增加、建筑成本的上升，也是引起房地产价格快速上升的重要因素。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但却形成了一股共同影响价格的合力，已成为整个房地产价格体系的重要组成部分。因此，对我国房地产价格的研究已刻不容缓，加强对房地产价格的研究，有着十分重要的现实意义。
关键词：房地产价格因素建议
0引言
自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道，房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示，在2006年，全国商品房平均售价比1999年上涨了64％，年平均上涨了9％以上。房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展关系重大[1]，房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。
1分析房价上涨的原因
房价居高不下的原因是多种因素综合产生的结果。从理论上讲，房地产作为商品，其价格由供给和需求共同决定，但房地产又有其特殊性，它既是投资品，又是消费品。研究房地产价格的变化，就是要研究引起房地产市场价格涨跌变化的多种因素，以及对国民经济的影响程度。
1.1土地因素我国经济快速发展，人民收入增加，增强了人民的实际购房能力，使得人民更加注重自己的生活质量，对房子的要求也会提高。要盖房子，就必须先供应土地。而土地价格由于受到政府的宏观调控，以及土地市场供应量限制，再加上土地的稀缺性和不可再生性，其价格一直维持上涨。地价是房价的基础，房价中包含着地价，地价隐含在房价中，是房价的重要组成部分，如日本房地产价格主要由土地价格构成，房地产价值的增值主要来源于土地增值[2]，且地方政府在土地开发的一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源。GDP是各级政府的主要考核指标，房地产业对GDP的拉动作用是显而易见的，地方各级政府从利益出发也不愿意降低土地价格，国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求，但更多的使土地价格上涨得更快，从而导致房地产价格的不断上升，且继续维持上涨，这构成了房地产价格的主要成本。
1.2需求因素近几年来，由于住房分配货币化的推动、城镇化进程加速、政府一系列配套政策的出台，大规模城市改造和居民拆迁，以及随着80后结婚高潮的来临，使住房的被动性需求增加，个人购房比例大幅度提高，中等收入者逐渐成为购房主体，形成住房消费的高潮。在短时间内的集中释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格飞速的上涨，未来商品房市场的需求将继续保持旺盛，对住房品味的要求也不断提高，局部地区和一些优质楼盘甚至出现排队抢购等供不应求的局面，一些人为了买到房子，等不到开盘当天，就早早的排队等待，或是睡在售楼处，或是花个几百元钱请农民工替自己排队，更有甚者领到号牌后立即卖起了排队的号牌，以此获取较大的收益。
1.3建安成本的上涨作为房地产开发的重要因素，建安成本随着消费价格总水平的上涨而不断上升，如今开发的住房规划合理，房型设计先进，建筑材料使用新品种又环保、环境景观做的好、人文价值较高、智能化程度较高、整体品质有了很大提升，充分反应了房地产业由安居型、保障型向舒适型、享乐型的转变，价值量的提高，使用效益的增大，优质优价，房价自然要升高[3]。而且现在愿意干建筑的农民工日益减少，农民工的流失自行提高了人工费的标准，另外，随着国家保护农民工利益各项政策的不断落实，特别是近年来政府出台了一系列政策措施，着力解决建筑领域拖欠工程款及农民工工资的问题，促使一些企业也根据劳动力市场变化情况，适当增加了工人工资，从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度增长。人工费价格大幅上涨，是拉动建筑安装价格上涨的重要因素，如今，全球经济一体化，随着石油价格的增长，原材料也随之增长，运输成本的增加等等，都促使房地产开发成本增加，推动了房价的上涨。
1.4外商直接投资大量进入房地产由于中国外汇储备持续增长，国外投资者预期人民币将要升值，预期中国房地产回报率将上升，这吸引了国外投资者把资金投入到中国房地产，外商直接投资的不断进入增加了房地产市场的需求，从而拉高了房地产价格。特别是2008年9月份以来由于全球金融危机的影响逐渐扩大，而唯独中国一只独秀，汇丰银行主席艾尔敦指出，中国是能够安然度过全球经济危机的几个少数国家之一，因为中国经济受到国内消费需求不断上升和外国直接投资强劲增长的有力支撑，由于长期稳定的改革开放和加入WTO，中国内地像磁石般吸引着外国投资者，从行业分布来看，外商对华投资主要在制造业，房地产和公用服务业是除工业外的第二大投资行业[4]。
1.5银行信贷扩张中国外汇储备快速增长，基础货币增加。进而货币供给增加，货币供给的增加，主要通过商业银行发放出去。由于对房地产贷款的风险相对较小，收益较大，商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产商和投资者，导致商品房价格的不断上涨。从金融结构上看，就是房地产信贷在银行全部信贷中所占比重快速上升。银行信贷不但扩大了房地产供给，更重要的是极大的刺激了房地产的需求，通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。
2房价上涨的不合理因素
2.1各种投资、投机性需求增加近年来，银行存款利率较低，股市低迷，债市盘小，社会资金缺乏其他投资渠道，在这种情况下，大量的投资、投机性资金涌入房地产市场，进而引起房地产市场价格上升。持续的房地产热，使得人们对商品房价格的上升预期变得愈来愈强烈，而有些房产公司、中介公司、投资者进行人为炒作，如全国文明的“温州炒房团”，“山西煤老板炒房团”等等加剧了楼价上涨，部分地区房地产市场总需求偏大，导致房价上涨过快。
2.2开发商期望值过高在住房消费热潮到来之时，开发商看到房子好销，期望获得更高的利润，不适当的提高房价，甚至几天提一次价。现在房地产开发的资本利润率大体为15％左右，相比国外房地产开发通常6％～8％的资本利润率，明显过高。另外，现在有不少开发商采用了“封盘”“捂盘”的做法，把一些好房源压着不卖，这同样也使得市场上适销对路的产品大量减少，开发商先把朝向不好的、房型不好的房子卖掉，哄抬房价，希望在日后可以获得更大的利润空间。
2.3供求暂时性失衡土地是有限的，不可再生的资源，所以土地出让总面积是逐年减少的，土地供应量的减少再加上近几年住房销售面积大于竣工面积，出现暂时的结构性、阶段性供不应求，必然拉动房价的提高。
2.4心理因素买涨不买跌的心理占有主导地位，房价上涨，使居民的价格预期看涨，产生急于买房的心理，盲目跟风，投资性买房涌进，由此出现购房消费和购房投资的双拉动局面，推动房价上涨。据统计我国固定资产投资增长速度非常快，而房地产投资在固定资产投资中占相当大的比例，2006年达到19382.46亿，2007年达到25279.65亿，较06年增长30.20%，而2008年较2007年增长20.9%，投资规模达到30579.82亿元。房地产价格呈飞速上升趋势。2006-2008年，我国城镇居民人均可支配收入分别为：11759.45、13785.81和15781元。随着我国居民收入水平增长，我国居民平均每户的储蓄也相应增加。同时在购房者购房时可能得到父母、兄弟、姐妹、朋友们的援助情况较多，消费者的购房能力有了相当大的提高。
3对策建议
房地产价格的过度波动，不但会损害广大消费者的利益，而且对宏观经济稳定构成威胁，对国民经济的影响巨大，需要采取措施进行控制。
3.1加强政府宏观调控适当控制土地供应价格，降低土地成本，土地使用权出让实行招标拍卖后，地价上扬是必然的，但涨幅也要适当控制，减少土地涨价因素过多地向房价转移，避免产生泡沫。制止炒卖炒买土地，同时认真清理税费，取缔不合理收费、降低税费成本、整顿房地产价格秩序、规范市场主体价格行为、制定并发布房地产价格定价原则、加强房地产价格评估工作、防止房价大起大落，保持房价的增长幅度与国民经济整体相适应[5]。
3.2调整供求关系通过增加商品房供给总量，提高供给质量，使供求相对平衡，在房地产市场供给方面扩大低价位房屋比例，将控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在提高低价位房屋比重方面，要区别不同房屋结构的投资状况，通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大对经济适用房投资的力度，改变经济适用房比重低和脱离居民收入的状况。例如：优先供应开发工地，降低基础设施建设费用和相关税费，国有开发银行发放优惠贷款等。
3.3促使开发商销售行为合理化提高开发商为消费者服务的意识，禁止“捂盘”，禁止使用一个销售许可证分批销售，要引导房地产开发商理解房价过度膨胀对自己本身，房地产业和整个国民经济的风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。
3.4引导消费观念的转变房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用，同时对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上，目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，统计购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。进行房地产市场调控，稳定房价。
4结论
作为总结，我认为中国经济的基本面是好的，住宅刚性需求仍然旺盛。我国传统居住文化对国人的消费习惯产生根深蒂固的影响，老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的，这是真实的自住需求，房地产行业仍有相当大的潜力，坚持大力和稳健地发展房地产业，使房地产价格随着老百姓收入的增长而适当增长，同时政府加强宏观调控，防止房地产泡沫的产生。
参考文献:
[1]叶雉鸠.《房地产统计》.电子工业出版社.2007年.
[2]高波.《现代房地产经济学导论》.南京大学出版社.2007年.
[3]陈伯庚.《经济理论与房地产研究论文集》.上海人民出版社.2003年.
[4]张红.《房地产经济学讲义》.清华大学出版社.2004年.
[5]陈杰.《城市居民住房解决方案-理论与国际经验》.上海财经大学出版社.2009年.