姜楠
上海市隧道工程轨道交通设计研究院
摘要：为了解决当前城市出现的土地资源日趋紧张，交通拥挤、环境污染、公共社会空间不足等问题，同时结合轨道交通周边空间开发为轨道交通建设带来更多的资金收益。“结合车站一体化开发”、“地铁+物业”等开发模式应运而来。城市轨道交通的建设给城市带来了更多的发展契机，结合轨道交通建设，带动沿线的经济发展势在必行。本文以轨道交通某站开发设计为基础，更加系统的研究了地铁与开发的多种结合形式。旨在对今后的轨道交通与开发设计结合提供更多的参考依据。
关键词：地铁，开发设计，开发模式，开发工作流程
作者：姜楠
第1章概述
1.1地铁商业开发模式论述
城市轨道交通建设给城市注入了新的活力。不仅方便市民出行、改善了城市交通状况，同时大大的促进了城市发展、提升了区域吸引力。往往地铁车站周边区域房价都会高出周边20%左右。城市轨道交通线网一般从市中心向郊区呈射线式辐射。市中心区域一般土地开发强度比较高，郊区开发强度低、一般为待开发地块。由于地铁建设所在的区域不同，区域内城市规划用地性质不同，不同的外部环境因素影响着地铁的开发。车站开发需综合考虑车站使用功能、现状周边环境、未来规划用地性质等因素设计开发方案。
纵观国内外轨道交通，世界公认的轨道交通事业发展较为成功的地区的财政来源是沿线物业发展收益，而物业发展的成功则得益于体制、技术和发展策略上的支持。轨道交通对城市的影响大体可归纳为两种类型：SOD（客流追随型）&TOD（规划引导型）。国际上公认较为成功的主要是TOD模式。
成熟的TOD发展模式主要有四种形式：分别为地铁车站上盖地上地下一体化开发如图一、地铁车站四周地上地下综合体开发如图二、地铁站内配线上部开发如图三、场段上盖开发如图四。
图一：车站上盖地上地下一体化开发示意图图二：车站四周地上地下综合体开发示意图
图三：站内配线上部开发示意图图四：场段上盖开发示意图
1.2地铁车站上盖一体化开发
这种模式适用于车站站位受控线路因素必须进入地块，地块现状以低矮住宅及沿街商铺等比较老旧的建筑为主。车站进入地块需将原有的老旧建筑拆除，这样必然带来车站与开发结合的土地重新开发利用。车站与地块整体规划设计，不同的城市功能有机融合，实现城市集约化地上地下空间设计。这种开发模式空间开发密度大，容易带动周边地块发展迅速成为区域中心。
1.3地铁车站四周地上地下综合体开发
这种开发模式较为常见，从车站的角度来讲，即车站的附属与开发有机结合起来，更好的带动周边的开发。主要有如下三种思路；第一：车站出入口、风亭设于地铁内，地块周边现状为商业但不具备结合条件，或地块已有开发计划，但短期内无法满足与地铁同步建设。当地铁车站实施时，将车站附属靠近道路红线设计实施，后期地块开发建筑可以退让车站附属，或通过后期改造与车站附属结合。第二：如地块内开发建筑方案已确定，但受制于拆迁或其他建设因素，可考虑分期开发。附属与一期开发建筑结合，即满足车站的正常运营，又不影响地块的整体开发。但要注意一期开发建筑需与整体开发方案衔接得当。第三：即车站附属与周边建筑同步设计，同步实施，这样即避免了后期改造和接口预留，又能够真正的实现地铁带动开发。
1.4地铁站内配线上部开发
这种开发模式地铁站一般为带配线车站，除去车站自身设备管理用房所需要的空间外，站厅配线上方剩余空间较大，可考虑将这部分空间进行商业开发，同时与车站公共区进行紧密连接。一般有如下两种思路：第一：如车站周边无商业地块，或近期商业氛围未形成、商业现状单一且无改造条件，可考虑配线上部开发预留，开发出入口预留，这样既不影响车站运营，也预留了后期开发条件。第二：如车站周边地块有待开发或正在开发的建筑，或周边地块存在地下商业空间但缺少联系。车站配线开发考虑与周边地块地下商业结合，这样通过配线上部开发对周边地下商业空间进行连接，形成商业片区。
1.5场段上盖开发
停车场、车辆段的建设需要占用大量的用地，可以结合车场的建设，通过政策优惠等手段获取周边土地开发的权利，使之和车场同步开发。实现轨道交通资金的良性循环，缓解大量用地压力，提升土地价值，保证其可持续发展。
第2章轨道交通某站开发设计分析
该站位于纵路与横路交叉口西北地块内，为换乘站。受控于线路曲线半径，车站必须进入西北象限地块内。地块现状为为低矮沿街商铺。周边现有大型购物广场。有一定的商业氛围。车站现状所处地块为规划公共交通场站用地，为满足地铁车站上盖一体化开发，需调换用地性质；统一规划建设地铁与上盖开发。这样可以减少地铁与开发对接工作量，统一设计、施工，减少预留工程对接面，功能更加合理。该站出入口、风亭均与地上商业裙房合建。更好地与商业人流衔接，同时减小风亭对地面景观的影响。该站物业开发依托轨道交通，拟打造车站上盖一体化的城市综合体，成为区域组团中心。如图五、图六
图五：总平面示意图六：效果图示意
第3章地铁开发工作流程研究
3.1、地铁开发工作流程研究分析
在对该站可开发情况进行梳理研究后，一个问题摆在了我们眼前，即如何合理有序的推进地铁开发工作。通过研究分析，开发设计大致分为如下三个阶段；第一：规划设计，主要工作内容为用地潜力分析、潜力开发地块研究、收益区确定、用地规划调整等内容。第二：商业策划，主要包括市场调查研究、市场机会分析、项目定位、项目经济测算等。一个好的项目能否带来较大的经济效益，与商业策划有着重要关系。第三：建筑设计：开发方案设计、符合规范、节能环保、开发实施设计等。那么如何将这三者有机的结合起来，实现实时互动，共同促进一个开发项目的合理落地呢？在此，需引入开发总体设计单位，制定综合开发策略，协调管理规划设计、商业策划、建筑设计。并统筹管理开发设计、地铁设计。
3.2、总结
“国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见”中指出：鼓励按照“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则，对城市轨道交通站点周边、车辆段上盖进行土地综合开发，吸引社会资本参与城市轨道交通建设。在国家政策的指引下，如何做好地铁沿线的物业开发是今后每条地铁线建设必不可少的研究课题。