谷毅
融创中国
摘要:我国经济的高速发展诱发了房价的波动。而买房行为千百万群众的生活选择和心理抉择息息相关。自从行为经济学逐渐传入我国后，其展现出了强大的在房价波动方面的预知和分析能力。由于房价的波动对我国宏观经济发展以及社会经济的运转都能够产生较大的影响，而行为经济学又能够在房价波动方面有所作为（毫不夸张地说，行为经济学已经对房价的波动之分析预测产生了极大意义）。故为进一步了解行为经济学视角下房价波动的具体特征，必须运用好行为经济学理论这一武器来对房价波动进行深层次的的分析研究。本文主要通过行为经济学及其相关理论来对我国目前房价波动的原因进行剖析，同时，对当前房地产市场中的参与者在自身心理认知和行为方面所存在的问题进行分析。
关键词:行为经济学视角；房地产价格；价格波动分析
1.当前我国房地产价格情况
长期来看，我国人口结构的变化将会对不同类型住房的住房的供给需求结构造成不同层级的影响，联合国的相关数据指出，随着我国人口增速的不断放慢，进入2020年之后，我国的人口红利将会迎接一个长达5年的下降期，有可能会降低到接近全球平均水平，而那时，我国的60岁以上的人口数量将达到2.5～3亿。由于房地产市场的供需结构必将随着人口数量的变化而变化，因此，在未来的近几年中，我国房地产市场有很大可能实现理性回归。
2.可以用到行为经济学里面的哪些理论？
行为经济学通过运用行为科学、心理学与经济学理论进行分析的方式来对市场中的投资、消费、价格变化等问题进行研究。现在，行为经济学家们还将行为分析、经济发展规律、经济变化、信息分析学等理论相结合进行更为详尽的分析工作。
而在近年来的房地产行业中，许多研究人员也都开始应用行为经济学来对房地产价格市场中的现象进行分析研究，比如，利用行为经济学中的偏好理论、预期理论和羊群行为等相关思维模型来对房地产价格市场的微观个体进行主要心理、行为活动的全面分析，从这些分析入手，研究者们能够继续深入，从而找出存在于房地产中经济循环周期、价格波动变化以及房地产泡沫为何出现及其出现类型等所有现象的解答。例如，在预期理论里面有这样一个类型，即在参与人面临利益的获得时，他们通常更看重风险规避；而参与者即将面临损失时，他们反而会看重对风险的追求。这种理论的诞生，在很大程度上对传统市场中的风险决策的相关分析理论进行了完善、修正，最关键的是，该理论进一步明确了在不确定参与者的基础条件下，他们会做出什么样的决策。虽然其他经济学流派中的期望效用理论同样能够对比较简单的决策过程进行更准确的解释，但是大部分实验研究证明了一般参与者有很大概率会比较一致地偏离期望效果。再如，行为经济学中的“羊群行为”，这一名词主要是指市场参与者在信息、环境、因素等一系列不确定的条件下，他们的行动会在很大程度上受同等级别参与者的影响。通过对他人产生的决策无意识且无目标地进行模仿，导致这种决策对相关舆论过分依赖而不会根据自身状况来对信息进行理性的全盘考虑。无疑，羊群行为是一种较极端的人类群体行为的认知理论，因为这种行为的发生是极度缺乏理性的，也正因为这种行为的出现，社会心理学中的“从众心理”能够与之有所关联，将二者进行综合所得到的对这种心理状态的总结称为“羊群效应”。目前，从我国房地产市场的发展情况来看，羊群效应较为严重，尤其是在房地产价格持续走高，出现较大利益的概率越发增加时，相关的每名参与者都忽略了自身的实际条件和情况，而盲目模仿他人行为，这也导致房地产市场上越来越多的参与者向投资方向发展，让本来就居高不下的房价再次被抬升至更高的所在。同样地，在房产市场价格出现较大幅度的下跌时，很多人又开始脱离市场，再次狠狠地助力了房价的大幅下跌。
3.房价波动的心理预期论
在房地产价格波动的过程中，心理预期理论与其内在的分析对象的目的是具有一定的互动影响力的。例如，房价出现较大涨幅时，收入较低以及中产阶级的参与者会在很大程度上因为自身消费能力的束缚而选择持币观望，这时，房地产的需求量逐步降低。而投资者也明白，房价涨幅过快，意味着政府会在一定时间之内出台相关政策对其进行控制，导致投资者的预期收益下跌，于是，他们便会转向抛售，通过抛售来减少、放慢投机性购买房产的速度。此时，房产需求量遭到削弱，导致房价出现明显下降。而当这种下降逐渐变为一种压倒一切的主体趋势时，该市场中的投资者和参与者会接连退出，因为他们无法看到自己再获得利润的可能了，而现在的退出则是对自身利益的保护，这种保护式推出进一步推动了已经低迷的房地产市场价格更加走低。在房地产价格出现上升或下降较为明显的趋势时，房产市场中各种参与者或团队，都会按照自身信息对后续阶段房价的主要发展行势进行科学客观的预期，并制定出同自身利益相适应的市场决定，进而从供应层面对市场供求进行较大程度上的影响，引起房地产市场价格产生波动。如果政府针对房地产相关政策较为宽松，或市场经济环境出现较好变化，就会使房地产市场价格出现上升或提高。这时消费者或参与者对未来房产的预期价格还会出现持续上涨，给市场带来较强的购买力度，进一步增加人们对房屋进行购买的欲望。对房地产开放商或售卖者来说，会根据其较为合理的未来预期价格上升制定售卖方案，这种方案的具体行为包括减少房屋的供给量，以便可以再未来市场中选择利润较高时进行抛售。
4.房价波动的供需理论分析
对于市场供需和价格之间的关系，首先必须明确市场或生产价值对商品价格具有直接决定的能力这一根本规律，而市场和商品的生产价值则是商品价格市场出现波动的主要核心，价格在很大程度上对市场的供给与需求关系产生影响，而市场的供给与需求关系也对价格起到一定的反作用，其也是成了主要影响市场价格和价格波动的根本要素。所以，它们之间是相互影响和制约的关系[1]。
①预期差异影响
在行为经济学的相关研究中，人类存在着厌恶风险的情绪，在经济出现通货膨胀或紧缩时，这种情绪表现特别突出。上文中已经说过，预期因素存在不确定现象，而正是这种不确定现象才导致人们情绪发生较为极端的变化，这种情绪向极端方向的变化能够直接影响人类投资和消费过程的思考以及决定，由此可见，人们在房价出现变动时，通常会因为他人的一句“房价又涨了”而感到十分焦虑，反之当房价出现下降时，很多人会因为和身边人的交谈了解到房价下降而抱着一种“有机可乘”的心理来进行消费决策活动。表现在行为上，就是很多人在房产出现通货膨胀时，就会投入大量的资金进行购买活动，而在出现通货紧缩时，则会对消费和投资进行收缩。此外，银行利息的不断增加会使人们对房价需求量出现明显上升，因为有“利息越来越高了，卖房子的钱应该也会花的更少一些”这样的想法。尽管有些贷款买房的人，会因为利息上涨而限制了其自身的购买欲望而对购买房屋的能力进行控制，但当房价市场价格出现利息上涨周期时，延迟购买房产将意味支付更多的利息，所以他们反而会更加坚定购买房产的信心[2]。
②销售者过于自信的影响
在对房产市场价格进行全面分析以后得知，有的房地产商在制定预售活动模型时，通常会对其产生的利益具有较大自信，从而制定了与其实际情况销售价格不符的定价，这种情况下就会使房价市场出现一定的波动性。如果你对我国某几年房价上涨较快的时期进行分析，会发现其房价出现较大增幅时基本与市场层面很难出现较为明显的联系，这种情况下通常都是消费者心理出现较大的波动，这种波动就导致房地产商在进行系统市场价格研究时，会根据其消费者的心情指数来制定其预期值，而好的预期值就会在很大程度上使房地产商过于自信。
③膨胀或紧缩错觉的影响
在相关经济学者对实际情况或范例进行全面分析以后发现，利率、缴税、资金等方面的获得性和通货膨胀或紧缩幻觉，都会对房价波动造成较大影响，有些学者则认为，在长期出现通货膨胀或紧缩的过程中，投资者或参与者会产生一定的货币幻觉，这种幻觉在很大程度上认为名义上利率出现下降的现象就是实际生活中利率产生了下降，进而对未来需要支付的成本进行了低估。
④“羊群”影响
近年来，房地产价格市场出现的反常变动已经倒逼经济学者也开始着手对存在于房产市场中的羊群行为对房价波动造成影响进行研究。相关专家指出，预期心理、从众和投机行为在消费者参与房价市场时形成了混合[3]。这种心态在人群中（“羊群”）的扩散为房地产市场价格出现波动时起到较为关键的作用。在对房地产市场较为丰富或繁荣的地区进行研究以后得知，其房屋交易量的增长跟价格增长，呈现出了互相影响的关系，这也是羊群行为比较明显的特征之一。
结语:上述分析告诉我们，房价波动的产生和人心里上面的预期落差、房地产商的盲目自信、通货极端变化给参与者所造成的错觉以及羊群效应等方面有相当紧密的关系。因此，为了更好保证房价波动的合理与稳定性，相关机构和政府必须通力合作，并对这些“怪异”的房价现象进行较为全面的分析和研究，通过对房价波动进行控制，进一步维护社会经济平稳发展。
参考文献：
[1]孔煜.行为经济学视角下的房价波动研究述评[J].重庆大学学报（社会科学版）,2017,23(1):26-27.
[2]张骏.基于行为经济学视角的高校教师激励措施研究[J].中国成人教育,2017,67(10):32-33.
[3]潘娅.基于行为经济学视角的消费者选择分析[J].企业改革与管理,2017,45(14):20-21.
作者简介：谷毅，1982.2.28，男，2005年本科毕业于北京信息工程学院，籍贯北京，在职研究生专业：房地产经济与管理，工作单位：融创中国
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理性的体现。而心里预期，从众心理，投机心理等人们心理上的因素则是房地产市场波动化的深层次原因。下文将从这些因素之间的关系以及它们如何作用于房地产市场做进一步的剖析。
房价居高不下的因素有哪些呢？改革开放以来，我国经济持续发展，国家在有意识的培养和扶持实体经济，包括房地产行业，可以说是国家在刺激消费，于是各地纷纷将房地产行业作为地区的支柱产业。确实，有人的地方就有房子，这也是最容易发展的产业了。但是也是国家的这种扶持，造成了某些人的人心不足蛇吞象，贪婪和利益让他们共同造成了房地产市场的泡沫。后期，国家意识到了房地产泡沫的危害，开始有意识的对市场进行调控，于是房价有了降低的趋势。从这个角度来看，可以说，国家政策是房地产市场波动性的主要来源[3]。
反馈是一个双向的词汇，是系统与环境相互作用的一种形式，同样可以运用到房地产市场中来，政府扶持房地产行业反馈到百姓便是更多人买房，导致房价升高，政府介入调控，房价逐渐降低，以此类推。反馈机制是市场波动的表现形式之一，同时也是催化剂，加速了市场的波动化，影响着房地产市场波动的振幅。而心理因素则放大了市场的波动，人们习惯于只看眼前，以短期的回报和利益作为自己行动的支撑，这就为房价时高时低，波动变化提供了可能。人们这种心理的持续时间决定了波动变化的周期，换而言之，政府想要加强对房地产市场的调控，就必须给人们以正确的心理导向。不要轻易被开发商等利益既得者控制舆论，控制民众的的心理变化。综上所述，政策是房地产市场波动的源泉，政府控制了市场的波动化；而消费者则根据市场舆论，依托于短期的价格变化对市场做出判断，确定了价格波动是正向还是负向；反馈和消费者的羊群效应决定了波动的大小和其影响的范围。
结语：上文从行为经济学的角度对房地产市场的波动性做了大致的分析和描述，旨在有效的调控市场，为市场监管提出新的思路，使房地产行业更加朝气蓬勃的发展。
1、政府监管的对象应该有所改变，过去市场监管的重点只放在开发商身上，但是从波动机制来看，银行、地方政府、开放商、炒房者等都对市场的波动化起到了一定的影响，而非其中的一两个。应对不同的主体采取不同的监管措施，根据行为经济学的因素，应着重于主体的心理，基于心理变化来研究其行为，便于进一步的监管和调控。
2、政府监管的手段应该更加多样，上文介绍了这场房地产盛宴的利益既得者，那么理所当然应该让非利益获得者参与到房地产市场的监管中来，例如媒体，利用媒体的优势来控制舆论，引导民众，实现更好更高效的监管。
参考文献：
[1]刘大鹏.房地产投资需求的行为经济学分析[J].前沿,2017,56(20):119-120.
[2]高丽丽.房地产投资行为分析及预测[D].哈尔滨工业大学,2017,67(35):34-35.
[3]刘静.房地产市场经济周期性的解释及行为经济学方法分析[J].建筑工程技术与设计,2017,78(34):23-24.
作者简介：王昆鹏，1992.11.14，男，2015年本科毕业于华北科技学院，籍贯：湖南常德，在职研究生专业：房地产经济与管理，工作单位：金科地产集团股份有限公司