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摘要：在我国城市建设发展迅猛的时期，物业产业也得到了迅速的发展。物业管理是一个服务行业，服务质量会影响业主的生活质量。物业管理模式需要紧急改革，以提高居住者的舒适度，并为公众提供高质量的物业管理服务。文章首先对物业管理模式的特点进行了分析，然后对物业管理模式的适用性进行了分析，最后希望文章的研究对今后本课题的研究有一定的启发作用。
关键词：物业管理模式；特点；适用性
前言
我国物业管理行业虽然已经经过30多年的发展，但在实际工作中物业公司和业主之间矛盾频发。本文从近年来所在公司应用的物业管理方式入手，分析了两种物业管理方式特点、优缺点、及使用范围，旨在找到一种在最大程度上既能满足业务诉求，又能兼顾物业管理公司利益的方式，有效的缓解物业公司和业主之间的矛盾，营造和谐的物业管理氛围。
1、物业管理概述
物业管理自上世纪80年代引入我国，作为一种新型的管理服务，由于其所涉及的物业形态多样性以及管理要求的复杂性，目前没有统一的物业管理的定义。一般认为，物业管理是业主与物业管理方签订相关合同委托其对自有产权物进行地一系列管理和维护活动，包括物业所有人的各种不动产及配套设施地日常维修、养护，日常管理范围内地秩序维护等。物业管理自引入中国以来经历了三个阶段：1981-1993年是中国物业管理的新兴阶段。此阶段物业管理尚未与房地产业完全分离，物业管理公司仍不清楚其定位，业主对物业管理服务消费的认识尚未完全形成。1994-1999年，这是物业管理行业的快速发展阶段。《城市新建住宅小区管理办法》明确规定了物业管理的内涵，由此催生了对物业管理服务的需求。发展较快的城市随之出台了系列物业管理条例或制度，物业管理模式逐步走向社会化、市场化和专业化。但在当时物业管理的有关法律法规还不完善，对于物业所有人及物业管理方的责任权利划分还不明晰。1999年后，房地产行业进入了黄金发展时期，也带来了物业管理行业的企业进入了新的发展阶段，国家出台了一系列物业管理相关的法律法规，物业管理的内容得到了很大的规范，物业管理行业的市场化进程得到了促进。在物业管理发展的进程中可以发现，物业所有人及管理方的权责越来越明晰，业主自治程度越来越高，资金管理的透明程度也越来越高，经历了由最开始的开发商自管到由物业公司管理，再到合作管理，最后演变为业主自管的模式。
2、物业管理模式的特点
2.1物业管理服务费用酬金制
酬金制是把预收的物业服务资金按约定金额支付给物业管理公司，且以相同的金额，其余是物业服务合同的余额和指定余额的支付以及业主使用或占用的财产服务费用。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定（一般采取招标的方式确定比例或金额），这是由于酬金制模式的特点，物业管理公司只能获得固定或可变补偿，并且需要扣除维护，所有业主或建筑单位拥有的资金。物业公司不接受损失，房地产开发费、物业服务质量和成本是透明的。外部检测机构定期检查收入和资产管理成本，各项收入和支出是否财务透明，这样的话，财产纠纷可以轻松解决，因为物业合同是固定的。项目初期的低利用率使业主能够节省管理空置位置和停车场的成本。
酬金制模式的优点是物业费使用透明；物业公司利润能够保证，有利于物业管理专业化；减少物业公司和业主矛盾；减轻业主负担（空置房物业费和车位管理费）；有利于提高物业管理品质。不足是业主需要监管共管账户收支，管理事项较多，管理流程较长，管理成本增加。物业管理企业出于利润驱动，可能会提高酬金支付基数。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支根据，不利于成本的节约。
2.2物业管理模式服务费用包干制
物业服务费包干制是指向物业管理公司支付固定物业服务费并向物业管理公司支付盈余或亏损的物业服务费方式。“包干制”是市场上比较常见的物业管理模式。项目盈余或损失将由物业服务单位承担。物业管理模式服务费用包干制将物业费与物业服务质量都包括在内。所有权纠纷难以解决，过程复杂，最终导致物业合同关系不稳定。大多数专家系统都是为了维护和维修物业公司而研发的，可以降低业主的运营成本。包干制资产管理的好处是：易于实施，审批流程短，可以很好地进行监督和控制，审计方便，降低业主管理成本。可以很好地节约物业公司的成本，提高利润，创新物业公司的管理方式并降低成本。缺点是：管理质量无法有效保证，且业主必须支付免房费和管理停车位的费用。业主无法了解基本费用的使用情况，进而不能保证物业公司的利润。
3、物业管理模式的适用范围
不同物业管理模式各有优缺点。在实际的管理中究竟采取哪种物业管理方式更适合呢，这要取决于物业业态形式、产权关系等多重因素。下面，以笔者在工作中所涉及到的一些业务为例进行分析和总结：
3.1物业服务费用包干制适用于办公（商业）物业
目前，国内很多大型集团公司，旗下既有重资产的资产公司，持有大量的园区、写字楼、商场、工业厂房等资产，同时又有专注于提供配套服务的轻资产公司，如策划宣传、物业管理等。集团内资产项目多数委托内部物业公司提供物业服务，物业服务标准由集团公司管控、内部关联公司双方进行约定，物业服务质量能够得到保证。根据前述分析，实行包干制避免了定期对物业公司进行账目监督和审计等工作，简便易行。同时由于包干制中节省的开支直接成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业公司进行管理方式创新，节约成本，因此，这类物业适用包干制物业管理方式。当然，如果物业管理公司和物业所有者不受同一主体控制，不存在关联关系，就不太实用酬金制管理办法，包干制管理办法更能兼顾双方的利益。
3.2物业服务费用酬金制适用于小区物业
目前，住宅小区物业管理中，物业公司和业主之间存在较多的矛盾，经常看到由于小区业务委员会强行更换物业管理公司，从而引发新、旧物业公司之间产生冲突的新闻。那么矛盾的焦点究竟在哪里呢，冷静的分析下来，主要的矛盾集中在物业费管理不透明、物业管理品质不高、物业公司经营利润无法得到有效保证等。结合前面提到的两种物业管理方式的优缺点对比分析，很明显的可以得出结论，酬金制物业管理方式能有效的兼顾业主和物业公司的利益，解决双方的诉求，缓解物业和业主的矛盾。故越来越多的住宅小区采用酬金制物业管理方式。
4、结语
文章从物业管理服务费用酬金制以及物业管理模式服务费用包干制两个方面对物业管理模式的特点进行了分析，从物业服务费用酬金制适用于小区物业以及物业服务费用包干制适用于办公（商业）物业等两个方面对物业管理模式的适用性进行了分析。可以满足业主的需求，也可以为稳定和谐的物业管理关系提供强有力的制度保障，同时兼顾到物业公司的利益。最后希望通过文章的研究，对今后的专家学者研究与物业管理模式的特点及适用性相关的课题有一定的借鉴与帮助作用。
参考文献：
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