杭州市保障性住房建设管理办公室310006
一、建设公共租赁住房意义及我市公共租赁住房概况
（一）公共租赁住房建设意义
近年来，随着各地城市化进程加快，人口流动日益增加，住房问题已成为上至党中央国务院，下至一般市民阶层均高度关注的热点问题。从政治角度来看：党的十九大提出建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度的口号，并明确指出“房子是住的，不是炒的”的中心思想。实现人民住有所居，安居乐业已成为各地政府亟待解决的重要民生、民心工程；从推动杭州市自身发展来看：现阶段国内重要城市之间的竞争，已逐渐向吸引各层次重要人才，提升城市人才竞争力方面发展，其中通过公共租赁住房等多种形式留住大学毕业生及创业创新人才已成为其中重要一环，武汉市明确提出了“让百万大学生留在武汉”，深圳市则启动了五年建设40万套人才住房，在这方面，我市也应该尽快采取相应措施，加大公租房保障力度，增大城市对于人才的吸引力。
（二）我市公共租赁住房建设概况
2004年我市启动公共租赁住房建设以来，通过历年市区两级政府不断投资新建公共租赁住房，逐渐形成了以市本级公共租赁住房为核心，区级两项公寓公租房为补充，“市区并举、统筹推进”的建设管理模式，截至目前，我市主城区范围内市本级公共租赁住房已落实约4万余套。但是从目前公共租赁住房申请需求及后续测算来看，目前公共租赁住房实物房源的供应量依旧难以满足后续不断增加的申请数量，未来我市公共租赁住房实物房源供应将面临供不应求的局面。
二、目前我市公共租赁住房建设分配形势分析及存在问题
（一）建设分配形势
供应方面：2016年根据国家及省相关要求，我市暂停新建公共租赁住房，大力推行货币化租赁补贴。预计2018年将储备房源将无法满足租赁需求。
分配方面：因货币化租赁补贴金额等实际原因，我市保障人群选择货币化租赁补贴比例相对较低，这就造成了实物住房仍为我市公共租赁住房保障的主要形式，市住房房管局测算后，我市至2021年市本级实物房源缺口仍然很大。
从房源供应及需求增长角度综合考虑，我市未来几年公租房实物房源供求矛盾将会凸显。
（二）未来保障实物房源供应存在的问题
一是建设用地来源单一。我市公共租赁住房建设主要依靠市政府集中选址单独建设及商品出让地块集中（逐宗）配建两种形式落实，其中因主城区储备用地日益稀缺等因素，自2012年起，我市已无通过市政府单独提供净地用于建设，公共租赁住房项目基本采用出让地块配建形式。而出让用地配建项目多少则严重依赖于土地市场出让情况，如土地出让形势不佳，则无法保证公共租赁住房项目建设总量。二是项目配套建设相关涉及问题多。从确保入住保障人群生活舒适度角度出发，公共租赁住房项目应与相关配套设施项目同步交付，但从实际项目建设角度出发，因道路、学校等配套设施建设周期短，建设时序通常晚于项目本身启动，而在配套项目建设过程中，如受如征地拆迁、土地农转用指标、水田占补平衡指标等其他因素影响将延迟项目实施进度。造成项目及相关配套设施不能同步交付，影响项目最终入住时间。同时，因主城区供地稀缺等因素，目前大部分出让地块均远离主城区，区域内交通、商业尚未成熟，为配建保障房入住人群出行、购物、生活均带来一定的不便。三是项目建设开工至投入使用存在周期。根据市住保房管局测算，我市至2018年即可能发生公共租赁住房实物房源供应不足的问题，但按照现有项目从计划开工到建成交付的建设周期至少需3年，即目前启动建设的公租房项目最早也需于2021年初建成交付，无法解决我市近两年面临的实物房源紧张问题。
三、推进我市公共租赁住房建设有关建议
针对前述分析，为解决我市未来几年公共租赁住房供求不平衡的问题，需从多层面着手、通过各种渠道解决公共租赁住房供应问题。
（一）宏观层面做好公共租赁住房建设长远规划计划
一是摸清底数。为做好我市公共租赁住房建设工作，需要首先重新梳理我市当前符合公共租赁住房建设条件的土地总体情况，包括地块位置、大小、土地性质（居住、商用）等各个方面，统筹掌握我市各个城区土地情况，为后续推进公共租赁住房建设工作打好基础；二是明确规划。针对公共租赁住房配套问题，首先从规划层面确保拟建公租房项目周边教育、医疗、商业配套设施规划齐全，针对学校、道路交通等重点配套设施严格坚持与项目同步实施、同步交付。但是我们也要看到，目前除成熟地块内直接建设的项目外，新出让地块内商业环境成熟需要一个循序渐进的过程，地块内的所有住宅项目（包括商品住宅、公租房、经济适用房）在交付入住初期都会遇到诸如出行公交线路少、周边商店少等问题。待地块开发逐渐深入、商业地块建设完善后，这些问题自然能够一并解决。拿我市首块集中建设的田园公租房为例，项目在2013年交付入住，在4年间，随着丁桥区块整体配套开发的成熟，公共交通的不断完善，丁桥这个名词在杭州市民心目中也早已从原先的“偏、远、冷清”变为了主城区的一部分，而随着地块开发，配套设施基本齐全，超市、菜场、商店等商业氛围日趋成熟的田园公租房，也成为了我市公共租赁住房保障市民住有所居，实现低收入家庭生活幸福的最好实例。
（二）具体层面多渠道建设公共租赁住房项目
1、多方式落实公共租赁住房项目实物开工
目前我市公共租赁住房建设的主要途径为商品出让地块配建，途径较为单一，建议结合上海、深圳等兄弟城市先进经验，多种方式落实建设项目。一是作为我市解决公共租赁住房建设用地目前也是今后的主要途径，要继续严格推行出让地块配建公共租赁住房政策。确保我市公共租赁住房年度建设数量二是通过地铁上盖物业、公交场站等商业配建项目一定比例配建公共租赁住房。考虑到地铁、公交场站等商业配建项目地理上的优势，可直接解决入住人群的出行问题。三是研究村集体留用地建设公共租赁住房相关政策。结合目前我市开展的城中村改造工作，可以考虑在村集体留用地项目内配建公共租赁住房项目，通过项目落地的同时给留用地商业配建项目带来就近稳定人流客源，达到政府住房保障及村集体经济收入的双赢。四是参照上海模式，通过推出用途限定为“租赁住房”的土地，鼓励企业等社会力量参与公共租赁住房建设，目前我市已有相应试点推出。五是针对原租住城中村中外来务工人员当前的住房困难情况，可考虑通过改建城中村改造区域内将拆未拆的酒店、学校等建筑或利用城中村改造闲置空地新建等多种形式，临时新建一批租赁住房，阶段性解决当前外来务工人员住房难问题。
2、多渠道筹措公共租赁住房房源
前面提到，实物开工存在建设周期，无法解决近两年我市公租房供应不足的问题，所以在实物建设公共租赁住房的同时，也可考虑采取其他途径落实公共租赁住房房源。一是提高租赁补贴金额，有效分流保障人群，目前我市保障人群中，领取租赁补贴的仅占不到5%（2017年上半年数据），下一步我们要在目前基础上，通过提高补贴金额等多种形式，提高保障人群选择租赁补贴的比例，在减轻实物房源供应压力的同时，也鼓励保障人群自主选择合适房源用于租赁入住。二是由市住保房管局继续通过调拨，收购等方式，通过市场途径解决一部分房源。三是建议市政府和有实力的房地产开发商、房屋中介合作，通过租赁开发商空置商品住宅、转租房屋中介提供住宅等方式，有效盘活社会存量房源。四是结合我市正在搭建的住房交易平台，通过政府统一租赁，租金补贴等形式，积极筹措社会房源用于租赁。
近年来，杭州市政府通过G20、城中村改造大力推进各类城市建设，最终目的还是为了更好的提升城市生活品质，响应中央提出的改善百姓居住环境，提高人民获得感。而公共租赁住房作为对应保障社会中低层收入群体的保障方式，如何让他们有房住、同时住的更舒适，更是城市建设工作中的重中之重。未来、随着我市继续落实出让地块中配建公租房，加上原有建成公租房项目周边商业环境的不断成熟，申请公租房的百姓一定会发现，“选择将会原来越多，房子将会越来越好。周边将会越来越热闹”。