山东扬润营造房地产开发有限责任公司山东省261041
摘要：房地产项目成本指房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，包括土地成本、前期成本、建安成本、其他直接成本、销售费用、管理费用、利息、税金等。严格抓好项目成本管理，构建良好的项目管理体系，实施全过程成本动态管理，是加强成本控制工作，不断提高公司竞争力的根本。本文着重对建安成本管控进行论述。
关键词：成本管控；建安成本；房地产
引言：
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗、水电工程的强电、弱电（安防、有限电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。在房地产项目开发过程中，建安成本一般占房地产开发总成本的50%～60%，所以，严格把控建安成本关，对整个房地产开发有着举足轻重的作用。
一、房地产项目建安成本管控存在的问题
房地产项目建安成本管控方面存在的问题主要表现以两方面：
（一）目标成本管控不力
目标成本是基于标杆管理方法及理论确定的企业未来将要实现的项目成本控制目标。房地产企业目标成本控制模式是企业基于标杆管理方法及理论，在项目开发前期确定拟开发项目的成本目标，并在开发过程中进行动态监控以确保成本目标的实现。具体而言，就是企业在项目立项或设计阶段，经过数据收集、分析等途径确定拟开发项目的全成本目标，包括土地成本、设计成本、建造成本、销售费用、管理费用等，并将各成本目标分解落实到相关部门及责任人，在项目开发过程中，定期对成本数据进行动态分析与目标成本相比较，通过制定及采取针对性的措施将实际成本控制在目标值之内，即目标成本≥实际成本。但在实际执行过程中往往出现目标成本远小于实际发生总成本。
（二）建设周期无效成本控制不足
由于房地产项目建设周期长，如果不对项目实施过程中的成本发生进行严格控制和审核，将产生大量的无效成本，具体表现在以下四方面为：
（1）因设计原因产生的无效成本。具体表现为：因对设计效果把控不准变更后引起索赔签证费用增加；图纸提供或设计变更下达不及时引起的索赔签证费用增加；材料工艺选择不当引起的索赔签证费用增加；.专业不对接，设计图纸矛盾及设计保守、设计深度不够所引起的索赔签证费用增加等。
（2）因招标原因产生的无效成本。具体表现为：招标策划工作失误，标段划分不合理，计划性不足影响工期及质量；施工单位考察失误，投标竞争不充分引起中途变化，费用增加；招标文件中合同条款编制失误引起费用增加；评标失误，中标价高出标底价；施工单位围标，串标哄抬标价引起的招标费用增加；合同签订滞后引起的索赔等。
（3）因项目管理原因引起的无效成本。具体表现为：施工周期短，使用高标准的临时设施，增加措施费的投入；施工节点计划不合理引起赶工或工期延误造成的费用增加；施工安排失误引起的索赔；材料替代引起的成本增加等。
（4）因业主管理失误产生的无效成本。具体表现为：.业主不正当终止工程引起的索赔；投资规划不当引起的资金成本增加或资金浪费；建设手续不全引起的行政处罚；未及时提供施工场地及施工条件引起的索赔或费用增加；施工指令不当引起费用支出增加；保修期间未按质保合同及时通知责任单位，便自行安排其它施工单位施工；而费用索赔又未按合同约定的方式发出，从而引起的保修费用无法落实；因工程款支付不及时或付款失误，施工单位提出的索赔；未按合同条件提前支付工程款，打乱资金计划引起资金成本增加；工程资料不全，竣工结算资料审核不认真，引起结算时造价增加；超索赔时效的签证或索赔的确认，如因施工单位按合同约定提出索赔申请，业主方未及时回复而引起的索赔等。
二、房地产项目建安成本管控的思路及对策
（一）加强目标成本监控
目标成本贯穿项目开发的整个过程，是事前控制的基础。目标成本监控具体做法如下：
（1）将动态成本与目标成本进行对比、纠偏，保证项目开发的总成本控制在目标成本范围内。目标成本形成后，在成本执行环节，随着合同的签订、变更的发生等，对发生的成本需要进行拆分与归集，从而形成当前项目的已发生成本。成本拆分与归集需遵循一定的原则，比如哪一类的合同、变更要拆分到哪个科目下面，已拆分的成本采用什么方式归集、汇总得到项目成本，这些需要有相应的制度指引，从而保证拆分与归集的准确性、及时性。
（2）将目标成本与已发生成本进行对比分析，及时掌握项目成本发生情况。通过合同性成本、非合同性成本的拆分与归集操作，得到项目的已发生成本，并对存在异常的成本科目进行调整，最终可以得到项目的动态成本情况，该工作一般由成本控制管理人员执行。当成本出现异常时，由成本控制人员根据目前项目成本发生的情况，上报领导审批后，调整项目成本。通过调整成本，能够知道哪些成本发生了异常，是什么原因造成的异常，从而使成本控制透明化、规范化，为本项目成本管控提供依据，为新项目成本控制提供参考。（二）控制无效成本发生
目前很多公司主要以预算、结算管理的模式为主。通过预算结算数据差异分析，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理的目标成本，对无效成本实施控制。为了降低和控制无效成本，可以采取以下措施：
（1）财务部门加强对无效成本的归口与分析。通过对单个合同无效成本、月度无效成本、项目无效成本分别进行统计分析，并编制无效成本趋势图形，高于无效成本正常值时，对责任部门提出成本管理纠偏。同时，要求成本管理部门做到对发生的每一单内容进行计算与判断，对无效成本产生的金额、原因、定期向公司高层和相关部门、人员通报，并在日常工作中督促提醒，并采取主动行为避免和减少无效成本，对无效成本的动态信息作对比。另外，成本管理部门根据对无效成本产生的原因进行分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结以避免重复发生。
（2）分阶段控制无效成本。项目开发分阶段进行，同样无效成本也需分阶段控制。具体表现为：在设计阶段，全面推行限额设计，在设计任务书中明确限额指标，成本管理部门、工程部门应根据初步设计图计算含钢量、砼量并提修改的合理化建议，工程部门及营销中心提出功能性，实用性的修改建议；做好图纸的会审工作，在施工过程中减少设计变更；加强招标环节的控制，加强供应商考察、加大集中采购力度，在公司内部全面推行工程量清单招标，并以综合单价及总价包干，减少施工过程中的扯皮现象；确定合理的施工方案；建立现场签证制度，工程量的确认必须经施工方、监理方、项目部工程人员、项目成本部人员共同参与，价格由两个以上部门人员参与议价；培训提高全员技术专业能力，确保各岗位人员有效控制无效成本的发生。加强部门间信息沟通，促进业务部门的协同工作，降低无效成本发生的概率等。
结语
建安成本作为房地产开发正本的主要组成部分，其管控措施成功与否，是决定房地产成本高低、利润值大小的关键因素。因此，如何更好的完成建安成本动态管控，有效降低不必要费用的支出，将作为今后房地产成本工作内容的关键工作。相信在这样不断实践、不惧挑战的探索阶段，这种房地产建安成本管控方式在今后的发展中一定会更加完善，在发展房地产资金效益方面发挥更加积极的意义。
参考文献
[1]赵永刚.谈房产项目建筑安装成本的特性及其控制[J].商场现代化，2010，623：52.
[2]闫晶，尹立新.房地产企业目标成本管控问题与对策研究——以Y房地产开发公司为例[J].建筑经济，2011，2：79-81.