卢光松姚永振任阳军
安徽建筑大学管理学院安徽合肥230601
摘要：在新形势下，随着我国经济不断飞速发展，安徽省的城市化进程也在加快推进，而城市化进程中产生的效应和问题以及本省房地产行业的影响成为当下研究的热门课题。此项研究以安徽城市化进程为切入点，研究进程中凸显的特点来分析其对本省房地产市场的影响，揭示了安徽省在城市化进程中房地产业存在的主要问题，并提出了相应的对策措施。
关键词：城市化；房地产业；问题；对策
TheStudyforAnhuiUrbanizationProcess’sImpactonRealEstateIndustryundertheNewSituation
LuGuangsong，YaoYongzhen，RenYangjun
（TheSchoolofManagementofAnhuiJianzhuUniversity，AnhuiHefei230601）
Abstract：Underthenewsituation，withtherapiddevelopmentofChina’seconomy，Anhuiprovince’surbanizationprocessareadvancingrapidly，however，theproblemofurbanizationprocessandit’simpactonrealestateindustryarebecomingthehottopicnow.ThisresearchregardstheurbanizationprocessofAnhuiprovinceasthebreakthroughpoint，whichanalysestheeffectonrealestateindustrybystudyingcharacteristicsappearedintheprocess，andrevealsthemainquestionsofAnhuirealestateindustryintheurbanizationprocess，meanwhile，itputsforwardrelevantcountermeasures.
Keywords：Urbanization；Realestate；Themainquestions；Countermeasures
十八大以来，我国改革开放事业已经进入了攻坚期，全面建设小康社会的奋斗目标也进入了决定性阶段，因此，积极研究城市化进程中出现的人口城市化、土地城市化、产业结构城市化等问题就显得十分必要。在“三化”推进的过程中，不得不提的是它们与房地产行业发展的相关性。不可否认，城市化是房地产市场发展的核心动力之一，城市化进程的推进在很大程度上促进了房地产业的兴起和发展，与此同时产生了诸多矛盾和问题。
一、城市化水平的进程规律
（一）城市化定义
城市化是当前世界发展中国家显著的社会和经济现象，到目前为止，“城市化”仍是一个颇具争议的概念，国内外不同学科、不同学者对城市化的具体理解争议很大。美国经济学家克拉克的观点是城市化是第一产业人口不断减少而第二、三产业人口不断增长的过程；日本地理学家山鹿城次认为城市化是因为社会生产力发展而造成的农业人口向城镇人口、农村居民点形式向城镇居民点形式转化的全过程，即城市是地域上各种活动的中枢[1]。一般而言，人们普遍接受“城市化是指农业人口向非农人口转化并在城市集中的过程”这一提法。结合国内外不同学者对城市化的定义以及中国城市化的发展历程，我国城市化进程就是人口城市化、土地城市化、产业结构城市化的过程。
（二）城市化水平
城市化水平反映一个国家城市化的发展程度，城市化水平整体评价体系应该包括城市人口比重、国内生产总值、产业结构比重、城市用地面积等要素，而国际通行的方法是用地区城镇人口占地区常住总人口的比重来表示一个国家或地区的城市化水平，又叫城市化率，即城市化水平等于地区城镇人口与地区常住总人口的百分比。根据有关资料，截止2011年全球城市化水平达到52.1%，到2050年，全球城市化率将达到67.2%。我国在2014年的城市化率已经达到54.77%。
1．城市化水平的进程规律
城市化发展具有一个历史渐进的反复发展的过程，根据美国学者诺瑟姆的研究，城市化进程呈阶段性发展规律，大致分为三个阶段，第一阶段为城市化初步阶段，该阶段特点是城市人口增长缓慢，而城市化水平超过10%时，城市化的进程就会逐渐加快；第二阶段为城市化进程的加快阶段，城市化水平超过30%之后，城市化进程则会出现加快发展趋势，一直到城市化水平达到70%后，城市化进程才会出现停滞甚至下降趋势，即“逆城市化”现象[1]。
二、安徽省城市化进程发展
（一）人口城市化
据图表显示，近年来安徽省城市化进程进入了一个崭新的阶段，即到达城市化进程一般规律的第二阶段。这一阶段安徽省城镇人口从2006年的2266.8万人增加到2014年的2992.8万人，城镇化率上升至49.2%，年均增长1.35%。虽然近年来安徽省城市化进程发展较快，但是城市化水平与全国平均水平相比还有一定差距，2014年全国城镇化率为54.77%，安徽省与此相差35.57个百分点。
（二）土地城市化
根据安徽省《土地利用总体规划大纲（2006-2020年）》的要求，2005年全省城市建设用地面积为124.983公顷，占全省土地总面积的8.92%。并且规划到2010年城市建设用地面积达到129.503公顷，占全省用地面积的9.24%；到2020年城市建设用地面积达到136.163公顷，占全省土地面积的9.72%。由此可见，随着安徽省城市化进程的不断推进，城市建设用地在逐步扩大，城市化进程的步伐不断加快。
图1安徽省历年城市化率散点图
（三）产业结构城市化
综合分析历年来安徽省GDP总值和三大产业所占比重可以看出，随着城市化进程的不断推进，第一产业比重从2006年的16.7%下降到2014年的11.5%，年均下降0.57个百分点，第二产业年均增加1.3个百分点，而第三产业波动也较为明显。截止到2014年全省GDP总值增长了3倍多，并继续保持着高增长率。总体来说，城市化进程的加快推动了安徽省产业结构的不断优化升级，进而促进安徽经济快速发展[2]
三、安徽城市化进程与房地产业的关系
一般而言，城市化进程与房地产业之间存在着相互影响、相互推进的关系。安徽省城市化进程推动了安徽省的人口结构、土地资源、产业结构等一系列社会生产和消费要素的变化，而人口、土地、产业结构等因素恰恰也是影响房地产行业发展的重要因素。因此，安徽省城市化进程与房地产业的发展有着极其密切的关联性。
四、安徽省城市化进程中房地产业存在问题
（一）人口文化素质水平较低，消费观念陈旧、固化
城市化进程中，人口的城市化为安徽省提供了大量的城镇人口，一定程度上增加了房地产市场需求量，同时由于大多数人口文化水平相对较低，思想受传统影响较重，消费观念固化，导致了消费水平的滞后，使得房地产行业出现生产相对过剩的假象[5]。除此之外，由于文化素质不高，给城市的管理、物业的管理也带来诸多问题。因而人口城市化影响安徽省房地产市场需求的同时，也影响着城市的良性发展。
（二）城市规划布局不合理，土地资源浪费严重
为了追求安徽省经济的高速发展，更好地招商引资，政府在城市规划布局中以土地资源为牺牲，直接或间接地滥用土地现象严重。短期看来，安徽省城市用地规模不断增加，促进了城市社会经济发展，加速了城市化进程和房地产行业发展。从长远的角度考虑，由于土地资源的稀缺性，保护耕地资源的必要性，安徽省在以后的城市发展中土地供给量呈现低弹性趋势更加明显，土地价格愈来愈高，直接影响着房地产市场价格波动和市场需求[3]。因而合理规划安徽省城市用地问题，已经迫在眉睫。
（三）产业结构升级优化困难，产业水平发展滞后
从近年来安徽省产业结构比重看，第二产业比重过大，第一产业产值过低，发展水平不高，第三产业相对滞后，产业结构存在明显的不合理性。从产业关联的角度看，各细分行业之间具有较强的关联性，一个产业的发展需要相关产业的辅助，产业结构的构成及产业特点，都影响着整个安徽省房地产行业的发展[4]。
五、针对安徽省城市化进程中房地产业存在问题对策
（一）全面提高人口文化水平，转变消费观念
加大教育资金投入，不断提高安徽省人口文化水平；加强文化宣传力度，要每位市民意识到和谐城市需要和谐市民；提高消费意识，转变消费观念，不断完善安徽省社会保障体系，解决城市居民有钱不敢花的后顾之。
（二）合理规划城市布局，优化土地资源配置
加强规范政府对土地资源的宏观调控；优化土地资源用途配比，合理规划城市建设用地；规范房地产开发市场秩序，合理、公平竞争。
（三）调整优化产业结构，推进产业升级
优化安徽省第三产业比重，充分发挥第三产业在安徽省经济建设中的助推作用，促进安徽省经济结构由工业为主导到以服务业为主导的转变；完善安徽省金融行业制度，给予产业升级以资金支持，特别是房地产金融体系构建[5]。
参考文献：
[1]王新龙，任宏，城市化进程中房地产业可持续发展研究[J]，重庆大学，2013.
[2]未良莉，黄萍，安徽省城市化状况的实证分析[J]，华东经济管理，2004.
[3]任正委，土地供应政策对房地产市场影响分析[J].商场现代化，2008，12：258.
[4]谷卿德，石薇，王洪卫.产业结构对房地产价格影响的实证研究[J].商业研究，2015，2：45.
[5]王小广，高国力，樊彩耀，住房体制改革{M}.东经济出版社，1999.8.
作者简介：
卢光松（1972-），男，安徽庐江人，博士，教授，研究方向：房地产经济。
?基金项目：合肥市哲学社会科学规划项目，“合肥家电产业技术创新链研究”（HFSK13-14D40）。