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摘要：房产预测绘与实测绘同是测绘房屋面积的方法，其区别在于测绘时间段不同。前者依据相关部门批注的施工图计算面积，后者则是以相关规定为基础实地勘测房屋面积。实际中经常存在两者测量面积不一致的问题，给开放商及用户造成极大困扰。基于此，本文中详细分析房产预测绘与实测绘面积差异的原因。
关键词：房产面积；预测绘；实测绘；差异分析
引言
城市建筑的不断兴起，房地产企业也有着良好的发展机遇，业主对于房产测绘中的面积预算问题的关注点是不断在增多。房产测绘是一项含有比较多内容的工作，在现有的条件下，房产测绘中的面积测算存在一些问题。下面就减少房产预测绘和实测绘面积差异的方法进行分析。
1、房产预测绘与实测绘概述
1.1预测绘
在实际操作中，房产预测绘的内容非常丰富，主要包括了房产调查、平面控制测量、房产要素测量、房产面积测算、变更测量以及成果验收等，在完成相应的测绘工作后，对数据信息进行整理，编制成房产数据、房产簿册和房产图集，为房地产的管理和预售提供便利。
1.2实测绘
建筑施工测绘，或者说房产实测绘，与预测绘工作的内容大致相同，但是参考的依据和实际操作存在较大的区别。建筑施工测绘是在建筑竣工后实施的，由房地产开发商和相关单位联合具备专业资质的测绘单位额，依照《房产测量规范》等国家相关标准，根据经过审批的竣工图纸，开展实地测量和绘图，对房屋面积进行计算，得到的结果应该形成《房产实测绘报告书》[1]。
2、预测绘与实测绘面积差异原因
在实际应用中，房产预测绘与建筑施工测绘在得到的测绘面积方面会存在一定的差异性，分析原因，主要包括以下几点：一是在施工中出现了设计变更问题，导致预测面积与实际测量面积不相符，这一点在建筑工程项目中比较常见；二是在施工环节，没有严格依照设计施工图纸进行操作，或者存在施工放样误差，导致建筑竣工后的尺寸与设计尺寸不相符；三是竣工后，建筑部分公用面积的功能或者服务范围发生了改变，公摊面积扩大或者缩小，导致面积误差问题；四是在不同的行业，采用的是不同的建筑面积计算标准，得到的结果可能会存在差异。例如，在规划部门，对于建筑面积的计算依据是《建筑工程建筑面积计算规范》，而在测绘单位，采用的则是《房产测量规范》，两个规范对于建筑面积计算的侧重点有所不同，得到的结果自然存在一定的差异性[2]。
3、减少房产预测绘和实测绘面积差异的措施
3.1商品房合同面积与产权登记面积误差处理
3.1.1由于商品房大部分采取预售方式，合同面积一般是在商品房取得预售许可后委托房产测绘单位进行预测绘所计算的面积。产权登记面积是指房屋竣工后，进行实测绘所计算的面积。两者由于依据不同，面积可能存在一定差异。
3.1.2根据《商品房销售管理办法》，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
3.1.3合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；③超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；④绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人[3]。
3.1.4房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
3.1.5因此，房产测绘机构、测绘人员应在预测绘和实测绘工作中提高面积计算的准确性，严格执行房产测量规范和其它标准、技术规范，确保测绘成果完整、准确，否则将承担相应的责任。
3.2提高房产测绘面积的准确性
3.2.1健全测绘队伍。一方面，测绘单位应该积极引进高端测绘专业人才，提升测绘队伍的整体素质；另一方面，应该加强对于测绘人员的培训工作，通过定期培训和实践指导等方式，促进其业务水平和实践能力的提高。不仅如此，为了确保测绘工作的顺利开展，还必须加强对于测绘工作人员的职业道德建设，在提升其职业道德水平的同时，强化责任意识和风险意识，避免出现测绘人员与房地产开发商相互勾结，损害购房者合法利益的现象。
3.2.2规范测绘资料。在进行房产测绘前，需要对委托单位的资质进行验证，看其是否得到了规划许可，施工图纸是否经过相关部门批准。在测绘环节，需要将规划总平面图与施工图纸进行对照，看两者是否吻合，如果存在差异化的数据，则应该要求委托单位进行更正，或者提供相应的说明，确保测绘资料的合理性和可靠性。
3.2.3重视数据采集。从保证房产测绘质量的角度，应该切实做好数据采集工作，在设计图纸上标出准确而全面的数据信息，如轴线尺寸、阳台尺寸、外墙尺寸等。在实际操作中，无论是绘图还是计算，通常都是依照轴线尺寸进行的，而为了保证结果的准确性，应该对外墙数据进行合理定义，做好尺寸的核对工作，对于弧线尺寸或者不规则的图形，应该依照设计图纸的电子版数据，依照一定的比例在绘图软件上进行复制，为测绘工作提供参考。
3.2.4做好成果验收。成果验收是保证房产测绘结构可靠性的有效途径，在实际操作中，应该落实二级检查、一级验收制度。一是过程检查，应该自检和互检的基础上，做好过程检查工作，确保测绘过程的科学性和有效性；二是最终检查，在建筑工程竣工后，需要做好实际测量工作，由测绘单位的专职检查人员立足过程检查的基础，结合抽样检查或者全数检查的方式来对测绘成果资料进行检查；三是验收，检查合格后，应该出具相应的检查报告，提交给测绘单位主管机构，由主管机构完成成果验收。
3.3相关部门强化房屋面积管理
房产管理部门对测绘成果进行审核，对符合要求的房产测绘才能备案、归档、入库使用。
3.3.1根据《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房[2015]45号），要求各地加强房产测绘管理，建立房产测绘机构及人员信用档案管理制度，积极推进房产预测绘工作。
3.3.2房屋面积管理审核主要内容有：测绘单位是否具有房产测绘资质，测绘人员是否具备上岗资格，是否备案；测绘成果的适用性；测绘资料是否齐全、格式是否符合要求；预测与规划审核图纸的一致性，实地抽查房屋现场情况与测绘成果的一致性；功能区的划分及共有共用部分面积的分摊是否正确；面积测算的依据和方法是否符合国家和地方房产测量规范和有关技术规定。
3.3.3各地对房产测绘成果应实行备管理，对符合规划、房屋交易与产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据归档、入库。
4、结语
综上所述，房产测绘是工程建设中非常重要的环节，通过房产预测绘和实测绘相互结合的方式，可以确保测绘工作的顺利开展。针对房产预测绘和建筑施工测绘所得结果的差异性，相关部门应该重视起来，采取切实可行的措施和方法，保证测绘结果的完整性和准确性，维护购房者的合法利益，推动房地产行业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]陈明文.房产测绘重要性及其质量管理[J].城市地理.2014（18）：123-124.
[2]王静.浅谈房产测绘技术与测绘质量控制[J].科技创新与应用.2014（09）：78.
[3]周鸿芸.关于房产测绘质量管理措施探讨[J].科技资讯.2013（15）：114-115.