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摘要：房地产项目的开发过程中，成本管理工作的重要性尤为突出，良好的成本管理不仅可以使得房地产开发项目的利润最大化，更有利于整个开发项目的顺利进行。因此，加大对其开发项目的成本管理分析，应用全成本管理理念与方法对其成本进行控制，有着显著的现实意义。
关键词：房地产开发；项目管理；全面成本
序言
当前，我们国家的房地产行业呈现出快速发展的态势，而在经济体制改革工作逐步深入之时，房地产行业的管理工作必须要予以进一步强化。从将来房地产竞争的情况来看，产品创新、成本管控是关键所在，也就是要确保产品呈现出智能化、绿色化特征，而成本管控则要更为系统，更加集约。然而从现阶段我们国家的房地产企业的具体状况来说，在企业规模、资金管理等方面存在较大差异，管理水平良莠不齐，项目成本管理问题更是不容乐观。引入全面成本管理理念，优化房地产开发项目成本管理，对于我国房地产行业的发展来说有着重要的意义。
1房地产开发项目成本管理与控制的原则
1.1权责明确原则
成本控制应该落实到具体的部门和人员身上，明确相关人员的权利和责任。各工种人员负责职权范围内的事情，并且采取完整的机制进行考核。
1.2合理定价原则
成本管理以成本目标为基础，务必控制各项费用在预算范围内。这就要求费用目标合理，如果目标成本过度压缩，明显低于实际需要的费用，那么成本控制会出现误区，影响工程质量。
1.3动态控制原则
成本管理是一个动态的过程，它贯穿于工程建设全周期，并且在不同的阶段会有相应变化。如投资估算、设计概算、施工图预算等费用，都是根据对市场了解的深入、设计方案的完善等逐步调整，达到较合理的费用目标。
2房地产开发项目全面成本管理与控制措施
2.1房地产开发项目的全员成本管理
（1）一个中心。这里所说的“中心”即是降低成本，确保经济效益能够有大幅提升，所有的部门均要围绕这个中心完成自身的工作，并要确保这个中心能够被全体员工认知，并落实到具体的工作之中。在对工程成效予以考核之时，也要将这个中心作为主要的指标，如此方可使得企业员工能够切实团结起来，使得组织效率能够有大幅提升。
（2）两个基本点。若想使得成本目标能够切实达成，就要将控制工作予以有效落实。当然，控制并不是上级来对下级予以管控，正确的做法是将组织当中的各种要素有机统一起来，也就是要展开自我管理。对于企业的管理者来说，要形成正确的成本意识，要真正明白日常的成本管理和企业所能获得的经济效益存在紧密的关联性，在展开常规工作之时，要切实做好节约成本的相关工作。另外来说，还要对企业员工进行培养，使其具备牢固的成本意识，同时展开行之有效的监管，确保全体员工能够将成本管理落实到具体的行动之中。
进行全员成本管理之时，要将“中心”予以明确，在此基础上对成本目标予以细化，落实到每个层级，并要保证成本管理能够落实到计划、采购、生产以及销售等环节当中，将每项目标予以明确，并确保每个工作都有专人负责。
2.2房地产开发项目的全过程成本管理
2.2.1决策阶段的成本管理与控制
（1）规划条件。在进行规划之时，要对实际规模、容积率、绿地率以及配套设施等予以切实关注，这些对经营成本、经营利润等会产生较大影响。
（2）建设标准。对建设方案予以确定之时，除了要考虑经济性之外，同时还要对通风、采光、销售对象、周边环境等予以切实关注。
（3）建设地点。在进行项目决策之时，要对地域经济、发展规划、水文条件、资源配置等予以重视。
2.2.2设计阶段的成本管理与控制
（1）开展设计招标，确定设计单位和方案。策划规划保护部门要充分考虑投资估算，严格遵守政府批准的规划设计条件，编制出可行的设计任务书和招标文件。评标专家要选择科学合理的评标方法，根据最优的中标方案来确定设计单位。
（2）推行限额设计。在实行限额设计中，必须要高度重视分解投资和工程量两个方面。根据设计任务书和投资估算进行限额设计，确保控制概算在投资估算以下。通过限额设计，设计师要确定明确的投资限额目标，进而有效控制工程造价。
2.2.3施工阶段的成本管理与控制
在进行图纸会审之时，相关的单位、部门要参与其中，确保问题能够在施工开始前就得到消除，防止浪费情况出现。同时还要切实完成好预算管理工作，工程发包、材料价格等要管控到位，合同会审、项目技术也要进一步强化。
在开始施工之时，进度款支付也要切实做好管理工作，现场签证、隐蔽工程的管理要到位，设计变更尤其要予以控制。在进行材料采购之时，采用的应是招投标方式，确保选择的材料具有较高的性价比。要构建起更为科学的采购平台，使得采购质量有切实的提升，成本得到有效的管控，确保采购工作真正呈现出集中性。
2.2.4竣工阶段的成本管理与控制
在工程竣工之时，最为关键的工作就是要对成本予以明确，对竣工结算以及决算予以细致审核，保证资金的实际利用率有切实的提升。在竣工之时，还要完成好相关资料的收集工作，这样方可使得结算工作能够有序展开，预算定额的套用一定要保证是正确的，并要构建起完善的内部复核、工程量清单备案的相关制度，要将违法违规行为予以消除，并使得工程量清单的差错率能够切实降低。
2.3房地产开发项目的全方位成本管理
所谓的全方位成本管理即进行市场、技术、人力资源三位一体的全面成本管理，是全面成本管理体系中的重要环节之一。
（1）在市场竞争和市场压力之下考虑成本管理。在进行成本管理时，要将成本管理放在市场这个大背景之下进行考虑。根据市场规律制定相应的成本目标以及管理计划，找到房地产企业节约成本的途径，还要根据市场的需求对成本管理的方法进行规范，制定符合市场的成本管理制度。
（2）认识到技术对于成本管理的重要性。针对目前房地产行业技术不足的问题，笔者认为可以从以下几个途径进行解决，首先工作人员要加强技术的学习；其次企业应该要加大优秀人才的引进力度。
（3）重视人力资源的投入。房地产企业要重视人力资源的投人和价值的分析，使企业的人力资源能够得到充分的发挥，从而做到从人力资源上节约成本，对企业内部的赋闲人员进行精简，保证人力资源上的成本管理取得实效。结语：房地产项目开发具有资金投入大、施工时间长、资源消耗多、不确定因素多的特点，只有进行有效的成本控制与管理，才能达到保证工程质量、降低工程建设成本、提高企业利润的目的，因此在房地产开发项目中做好成本控制与管理工作是十分必要的，更具有一定的现实意义。
参考文献
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