湛江振达工程咨询有限公司
摘要：由于建筑行业的利润空间较大，开发房地产项目成为众多企业投资的最佳选择。然而，房地产项目开发能为企业带来较好的利润空间，同样也存在着较大的风险，因而一般房地产项目开发时企业都需要做可行性研究报告，来预测开发的风险。财务报告分析法作为房地产项目可行性研究方式的一种，能够对整个项目工程中所涉及的资金做较为全面的评估，因而对于企业降低投资风险有着非常重要的作用。本文就来详细探讨房地产项目可行性研究报告财务分析的重要性。
关键词：房地产项目；可行性研究报告；财务分析；预测风险
引言
随着市场竞争变得剧烈，各行各业的发展面临着严重的生存危机。房地产项目作为国民经济的支柱性产业，在我国国民经济中占有重要的比重，越来越多的企业看准房地产项目的开发，开始跨行投资，想在竞争激烈的市场中求得一席生存之地。对于建筑行业的业内企业来讲，熟知房地产项目的开发存在较多的风险，因而不会像跨行投资的企业那样盲目开发与投资。为例保障投资和开发的有效性，获得最大的利润空间，房地产项目开发商一般会在项目投资前做可行性研究报告，通过分析各项指标、企业面临的内外环境以及房地产项目开发各个阶段的资金投入等，来评估房地产项目开发的可靠指数。鉴于房地产项目涉及的资金较多，而成本是影响房地产项目开发的首要因素，因而财务分析对于房地产项目的可行性有着非比寻常的重要性。
一、房地产项目财务分析的主要内容
（一）预测整体盈利
房地产财务分析能够利用会计核算的方式编制整体盈利预测表，通过结构的形式反映房地产项目开发的总体收益和盈利情况，从而预测房地产项目投资的风险。整体盈利表的编制包括整个房地产次项目的运营期，因而能够较为全面的反映各个结算的盈利，而预测表中的数据和信息通过会计方式采集、分析，结果简单明了。不过，房地产项目会计制表中的数据源的真实性和准确性会影响整体盈利预测表的准确性。
（二）反映总体投入和资本资产配置情况
项目公司在投资与开发是需要确定整体项目资金的投入情况，了解资金的总体投入和资本配置的情况。房地产项目开发财务分析时通过会计核算编制资本资产配置情况预测表，反映整个运营期内的资产分布情况。该表的结构类似与会计核算的资产负债表，主要的特点在于能够直观的反映自有资金和银行借款之间的结构比例关系，利于分析整体的资产情况。开发商可以借助该表了解资金成本的情况。
（三）反映自有资金回报率及其影响因素
反映自有资金回报率及其影响因素是房地产项目财务分析中的关键部分。房地产项目开发的自有资金的回报率受总资产报酬率、项目资本结构以及银行借款利率等因素的影响。一般来讲，提升自有资金的回报率就要使银行的结款利率小于总资产报酬率。在房地产项目开发中，自有资产的占有率较为固定，占总投资的20%-35%左右，其中经济适用房占20%，商品房占35%左右。当房地产行业受政策调整影响的时候，自有资金的财务杠杆作用就会减弱，因而主要还是依靠总资产报酬率来反映整体盈利。当银行的借款利率高于总资产报酬率时，提高房地产项目资金的负债比就会降低自有资金的回报率。因此，自有资金回报率需要借助整体盈利预测表和资本资产配置情况预测表来分析。下图1是房地产项目财务分析三大报表与基本指标。
二、房地产项目可行性研究报告财务分析的重要性
（一）项目投入和产出影响房地产项目的整体盈利
1.影响盈利水平
房地产项目整体财务分析是可行性研究报告的重要基础，财务报告分析为可行性研究报告提供了结构明了、计算准确的分析参考数据，提高了房地产项目开发可行性研究报告中整体盈利的弹性指数。房地产项目开发整体运营中财务分析的众多因素存在着因果变量关系，因而这些因素的变化会影响整体盈利水平。比如借款利息、建安费用、土地费用、税费、雨季单价等，因为不同的项目特点不同，因此影响整体盈利水平时存在着弹性变化。在投资前期做好各阶段投入、产出以及整体的投入、产出，有助于分析整体盈利的弹性，做好流程管预案，从而提高整体盈利。
图1房地产项目财务分析三大报表与基本指标
2.影响风险预测
房地产项目的整体盈利情况和税的变化有着紧密的联系，为了降低投资风险，应该利用会计核算做好税前利润函数关系，列举收入、成本及利润之间的关系。可以通过增值率、税率设定分段函数，构建税前利润关系，分析税费与房地产项目的弹性关系，做好税率变化的管控预案。这有助于帮助开发商预测市场风险。
（二）通货膨胀影响房地产项目开发的全在期权价值
影响房地产项目可行性最主要的因素表现为开发商拿地的价格不受未来通货膨胀的影响、拿到的土地存着这潜在价值，这就导致了房地产项目开发的过程中存在着潜在的期权价值。通过财务分析的方式制定可行性研究报告，研究土地问题，制定合理的开发方案是提高盈利的关键。可行性研究报告中只有解决了关于土地的两个问题，才能排除房地产项目开发面临的最大的不确定性因素，只有这样才能制定合理的营销方案，提高可行性预测的准确性，保证整体盈利。因而，财务分析通过详细的数据关系分析不同因素之下的房地产项目安全边际，来预测营销额的临界点，帮助企业确定通货膨胀率与潜在期权价值之间的关系，做好保本或盈利的计划，从而确定房地产项目投资的可行性。
结语
房地产项目受市场经济、企业战略、行业发展情况、政策及法律等多种环境影响，投资存在着较高的风险。借助财务分析做房地产项目可行性研究报告可以较为全面的分析整体盈利、总体投入和资本资产配置情况、自有资金回报率及其影响因素等，帮助开发企业清晰的了解投资中涉及的资金情况，利用财务杠杆的作用创造更大的利润空间。
参考文献
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