威海市土地矿产储备中心山东省威海市264200
摘要：近年来旧城改造及城市的扩建，城市化建设进程呈现出前所未有的速度。这也使土地资源供给呈现出十分紧张的态势。基于这种情况下，需要全面推进土地收购储备工作，并加强对土地收购储备的规范化管理，以此来提高土地资产的管理水平。
关键词：土地收购储备制度；新型城镇化；意义
引言
土地的收购储备包含两方面内容，土地的征用与储备。土地收购储备制度是随着我国城镇化发展进程的不断加快而逐步完善的，该制度能推动城镇化的发展进程。然而，由于受到多方因素影响，该制度一直受到制约。为了更好地推行这样的制度，促进我国城镇化发展，应当处理各方面存在的关系，分析问题，不断推进城镇土地收购储备的发展。
1土地收购储备制度的内涵
土地收购储备制度，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，控制各类建设用地需求的制度。
1.1收购
收购并不是把所有土地纳入范围，而是将不能由土地二级市场自行调节的部分纳入范围，比如划拨土地、产权不明晰的土地、不符合城市规划或土地利用总体规划的土地以及没有不动产登记证书的土地。对于这些土地，由于土地使用权归属不属于土地使用者，土地使用权转让带来的增值收益不应由土地使用者获得，因此不能在土地二级市场自由交易，必须纳入土地收购储备范围。
1.2储备
对于第一阶段通过收购、回购、置换和征用等方式取得的土地，由土地收购储备中心统一开发整理，将生地、毛地变为具备建设施工条件的熟地。经过前期开发，土地价值必然会得到提升，同时也减少了开发商对前期开发的忧虑，减少了房地产开发中的不确定因素，缩短开发周期，确保项目顺利完工。
1.3出让
在经过收购、储备两个阶段后的土地，已经具备完善的出让条件，包括规划条件与技术参数条件。在出让阶段，政府通过招标、拍卖或者挂牌形式出让土地，有利于规范土地交易行为，限制土地私下交易与非法炒卖，加强土地市场的统一管理，实现土地资源的优化配置。
2土地收购储备制度的推进意义
2.1增加政府财政收入，积累城市建设资金
众所周知，财政资金短缺一直是制约城镇化进程的一大因素。通过土地收购储备，可以将原来中间商获得的土地增值财富转移为政府财政，尤其是储备阶段，通过对土地的二次开发，可以使土地获得较大增值空间，为政府积累城市建设资金，确保政府对土地一级市场的垄断地位，真正实现土地价值，从而促进城市建设与新型城镇化发展。
2.2规范土地一级市场，实现新型城镇化布局
土地收购储备制度意味着，城市建设用地只能由土地收购储备中心根据经济发展规划和城市规划进行供应，加强了政府对土地供应时间、布局与数量的主动性，从而确保了城市建设与发展符合国家的经济规划与战略规划，实现新型城镇化的总体布局。
2.3盘活存量土地，重构城市空间
长期以来，城中村、旧城改造问题一直制约着城镇化进程，而这部分土地的利用效率较低，有很大的改造空间。通过收购储备，可以将这部分土地成片统一开发，有利于加强土地资源集约利用，盘活存量土地，实现城市综合开发，契合城市总体规划的布局，推动城市建设与发展。
3完善土地收购储备制度的途径
3.1建立完善的土地收购储备管理系统平台
在当前信息化朝代，土地收购储备工作实现信息化管理已成为必然趋势。通过建立完善的土地收购储备管理系统平台，可以有效的提高土地收购储备的效率和整体质量。在当前建立土地收购储备管理系统平台过程中，由于各地基本情况存在一定的差异性，因此在系统平台具体构建过程中，要根据各地区的具体情况，针对平台的建设目标及土地收购储备的实际特点来构建具体的数据库。同时还要选择适宜的开发技术，充分的将GIS技术和WEBGIS技术等先进技术进行结合，从而提高土地收购储备管理系统平台的实用性。
3.2强化政府垄断土地一级市场的力度
为了进一步深化土地使用制度改革，需要强化政府垄断土地一级市场的力度，确保国有土地资产的保值增值。同时，同时通过强化政府对土地一级市场的垄断，也是正确处理保障经济社会发展与保护土地资源关系，严格控制建设用地增量、盘活存量、强化节约集约利用土地的重要途径。因此，我们要培育公开、公平、公正的土地市场，促进土地资源优化配置和合理利用。要把垄断土地一级市场严格土地市场作为当前的重要工作来抓。通过集中多方力量，更好的发挥国有土地资产的效益。在各项法律政策及规章制度范围内，做好城市土地供应的合理规划，增强政府对土地市场的调控能力，严格按政策规定办事，确保土地市场的平稳运行。
3.3优化土地利用结构和布局
为了确保土地收购储备的运行机制高效实施，则必须进一步优化土地利用结合和布局，在优化城市土地利用结构和布局过程中，必须要以科学发展观为引导。首先，根据我国的经济发展状况，对土地资源利用进行总体规划，不同的城市采用不同的土地利用方式，通过这种方式实现土地利用结合和布局的合理化。在土地资源利用过程中，必须要对我国国情有一个清楚的认识，根据不同地区的环境特点以及经济发展情况选择合理的利用方式，而且，在资源利用过程中，要注意循环利用方式的使用，这样符合科学发展观的发展理念，确保土地利用布局的合理性。在具体土地资源开发利用过程中，要正确认识到所存在的各种不合理现象，并且要及时改进，从而实现土地资源的可持续利用。另外，为了解决资金问题，在地方政府的引导下，促使相关企业参与到相应的管理活动中，通过提供一定的土地优惠政策，促使企业针对土地收购储备运行机制的实施提供一定的资金援助，从而为机制的运行提供良好的保障。
3.4加大土地收购储备的融资力度
在当前土地收购储备工作中，土地收购储备中心存在较大的资金压力。但在实际运作过程中，土地收购储备资金必然保证充足性，同时还要避免单一的资金结构所带来的财务风险，因此需要对传统的融资方式进行改时，进一步拓宽土地收购储备的融资渠道。在实际操作过程中，土地收购储备资金可以采用政府注入资金和银行短期贷款相结合的形式，这其中要以政府注入资金为主，政府可以专门将部分收益划分出来，以其作为土地收购储备专项资金。为了保障土地储备工作的顺利开展，适当时候可以通过政府调节的形式提供贷款。也可以通过设立土地基金、土地证券化、推行土地权益书等方式来吸纳社会资金的加入。通过增加土地收购储备的融资渠道，有效的增强土地收购储备中心的资金实力，为土地收购储备工作的有序开展奠定良好的基础。
结语
目前，中国城镇化进程进入加速阶段，但在发展过程中面临着一些新问题，制约我国城镇化进程的主要因素包括人地关系、城中村、旧城改造、财政资金短缺等。土地收购储备制度对解决土地问题起着决定性作用，不仅可以加强政府对土地规划与城市规划的宏观调控，而且能够为政府带来巨大的财政收入进行城市建设，从而促进新型城镇化的快速发展。
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