李加付
湖北中诚信达工程造价咨询有限责任公司湖北省武汉市430000
摘要：本文以房地产开发商的角度，对房地产项目在施工阶段时，从进度、质量、安全以及参建方等不同维度对成本的影响进行了分析，并分别制定了有效地控制措施，从而最大限度地降低了开发商的成本，为开发商创造更大的效益，使其在市场上更具有竞争力，也为后续房地产项目工程管理起到了参考作用。
关键词：施工阶段；成本；控制措施
引言
近年来，房地产行业由“黄金”时代步入“白银”时代，然而市场上房地产开发商的竞争却日渐激烈。如何获取更大的收益，成为开发商在市场上立于不败之地的必要条件。项目成本得到有效地控制是项目收益增加的根本，而项目成本控制贯穿项目的全寿命阶段。从项目的施工阶段出发，分析项目施工阶段的进度、质量、安全及供应商对成本控制的影响，并制定了一套较为完整的控制措施。
1进度控制
施工进度的快慢关系到整个项目能否按时交付于业主，若非按时则不仅会造成施工“人、材、机”成本的增加，而且会大大降低开发商在业主心目中的正面品牌效应，从而失去在市场上的“口碑”，减少开发商的经济效益。因此，施工进度得到有利的控制是降低施工成本关键所在。
1.1合理的编制施工进度计划
施工进度计划的编制不仅需要结合项目自身的特殊性，而且还需要对房地产市场进行调查。不能盲目凭经验，应该结合项目的实际情况，深入到施工现场，并做好内部环境和外部因素的调查，根据项目当地的地质条件和自然环境，分析出可能会影响施工进度的因素，并制定好相应的措施。另外，进度计划的编制要考虑工程量、劳动力以及施工设备的投入情况。综合各种因素，编制最佳最合理的施工进度计划，确保项目在约定的工期内完成。
1.2加强进度管理的有效性
施工进度计划制定后，对进度计划的管理实施同样尤为重要。为加强项目对进度的管理程度，可对各项计划进行相应的考核，确保进度计划的按时完成。可将进度计划分为以下几类：
⑴节点计划。包括项目里程碑计划、项目一级计划、项目二级计划、项目三级计划。此类计划属于静态计划，是经过科学的研究后制定的，原则上不允许变动。特别的，里程碑计划节点是对项目整体进度影响最为明显或最为重要，对里程碑节点达成有直接影响的节点。如表所示，可针对该项节点对项目制定考核措施，使项目得以重视。项目一级计划是对项目整体进度影响最为明显或最为重要，对里程碑节点达成有直接影响的节点。项目二级计划是对一级节点的细化，主要用于描述和清晰项目开发的全貌，协调和统一各部门或专业工作思路。项目三级计划是对项目一、二级节点的细化，主要用于各部门专业或专项任务。
⑵过程计划。可制定工程月度计划，属于动态计划，以月度为单位，参考标准工期，制定月度施工任务，过程中不予调整。每月可按完成率进行考核。以楼栋单元划分，每道工序（主体、砌体、抹灰、外立面等）可均按1分设置，用于计算当月完成率计算原则，如（1.1）、（1.2）。
a.单项计划完成率=（当月实际完成工程量/当月计划完成工程量）×100%（1.1）
单项计划实际得分等于单项计划完成率乘以计划分值；单项计划涉及多个工序时，按权重计算完成率，工序权重均按1：1计算；单项计划完成率最高100%；最低0%；
b.标段完成率=（标段楼栋实际总得分/标段楼栋计划总分值）×100%（1.2）
标段楼栋实际总得分等于标段各单项计划实际得分总和；如项目由多个标段组成，则项目完成率计算为各标段完成率算数平均。
2质量控制
项目的施工阶段所产生的费用占项目总成本的80%以上，而这些费用的组成无外乎人工费、材料费和机械使用费，这些指标体现出来的就是工程的质量。因此有效地对工程质量进行把控，也能使项目成本合理的利用，减少无谓的浪费。
2.1加强过程评估的管控
施工阶段是工序复杂、施工周期较长的一个阶段。因此，对整个施工质量的控制，就应该从过程中入手。按月度或者季度对项目进行过程评估，通过评估机制，可促进产品质量和工程管理水平持续提升。某房地产公司委托第三方评估机构按季度对各个项目标段进行评估考核，评估内容如表2.1所示。
每项评估指标可指定相应的评分表，最后通过各项指标的占比，得出标段的综合得分，分数作为评判标段产品质量的标准，并且可以通过各项指标的分数分析出该项目需加强的指标，为后期质量做整改指明方向，同样也可以减少不必要的成本浪费。
2.2加强施工方案的论证
施工方案是指导施工的强力依据，方案一旦确定，就必须严格按照方案内容执行。往往一个好的施工方案不仅能起到事倍功半的效果，而且能省下大量的人力、财力和物力。因此对施工方案的论证应该严格把关。
2.3引进新技术、新工艺
目前建筑工程中所谓的新技术、新工艺无外乎铝合金模板、全钢智能爬架、全砼外墙、薄砌薄抹等工艺。株洲市某房地产项目二期采用了铝模+附着式脚手架（爬架）+全砼外墙新工艺，较一期使用的传统工艺大大地减少了施工成本。主要体现在以下几个方面：
⑴缩短工期。铝模+爬架的组合工艺基本能保证4—5天/层，并且可控；而传统木模+钢管外架可能会面临周转料短缺的风险。全砼外墙则省去了外墙砌体和抹灰等工序，施工组织简单，工序单一。
⑵减少人工、材料损耗。铝模经久耐用，一般一个楼栋只需配4套，可使用到主体封顶。而传统木模使用3层左右就需更换，从而减少了材料的损耗。全砼外墙正因为优化掉了砌体和抹灰等工序，所以减少了人工和材料费。
⑶减少后期维修费用。因为铝模的刚度和平整度相对木模要大，因此利用铝模浇筑的混凝土质量要好很多，因此减少了后期混凝土面的修补。并且外墙免抹，同样降低了抹灰空鼓的风险。
3安全控制
安全是生产的第一要素，安全事故的发生不仅会对项目造成巨大的经济损失，而且会影响开发商在市场上的品牌效应，因此如何对项目做到零事故的发生，是成本控制必须要考虑的因素。
3.1加强各单位的安全意识教育
项目施工阶段工序繁多，涉及到各个分项工人的穿插施工、多种机械车辆的进出场、以及天气的多变，造就了整个施工现场存在着很多不可预见的安全风险，加上工人安全意识较为薄弱，就很有可能造成安全事故的发生。因此管理人员不仅要加强安全管控，而且要定期给工人做安全意识交底培训，让工人形成“安全无小事”的惯性思维。
3.2定期排查工地“重大危险源”
项目施工阶段随着每道工序的进行，存在于施工现场的重大危险源也会随之变化。因此需要管理人员有丰富的施工经验，能够敏锐地察觉到每个分部工程存在的安全隐患。现阶段房屋建筑过程中存在的安全风险主要存在于以下几个方面：
⑴基坑工程：开挖深度超过3m（含3m）的基坑（槽）的土方开挖、支护、降水工程。开挖深度虽未超过3m，但地质条件、周围环境和地下管线复杂，或影响毗邻建、构筑物安全的基坑（槽）的土方开挖、支护、降水工程。
⑵混凝土模板支撑工程：搭设高度5m及以上，或搭设跨度10m及以上，或施工总荷载（荷载效应基本组合的设计值，以下简称设计值）10kN/m2及以上，或集中线荷载（设计值）15kN/m及以上，或高度大于支撑水平投影宽度且相对独立无联系构件的混凝土模板支撑工程。
⑶拆除工程：可能影响行人、交通、电力设施、通讯设施或其它建、构筑物安全的拆除工程。
⑷脚手架工程：搭设高度24m及以上的落地式钢管脚手架工程（包括采光井、电梯井脚手架）。
4项目建设主体控制
项目施工阶段主要的参建单位为：建设单位、监理单位和施工单位。选取一个好的监理单位，不仅能减少监理费的投入，而且能在管理施工单位方面降低成本浪费的风险。而对施工单位的控制，则应该使其在思想的步调上与建设单位保持高度一致。如此，项目的生产会相当顺畅。如果思想一旦出现分歧，就会增加一些无形的成本。
4.1对监理单位的管理
⑴严格把关监理人员的素质。我国目前监理人员的素质参差不齐，素质低的监理不仅专业管理能力低下，而且还会与施工单位串通，利用职务之便谋取私利，进而损坏建设单位的利益；高素质的监理能够站在建设单位的角度去管理，不仅能为建设单位排忧解难，而且能够指导施工单位施工，降低成本浪费的风险。
⑵加强监理单位对企业标准的培训。每个大型的房地产企业都有自己的一套管理项目的标准，而一般的监理人员管理手段往往是利用国家标准。为了避免两方因为标准的不同产生冲突，因此建设单位应该不断地给监理单位灌输企业标准。这样才能保持管理上的统一。
4.2对施工单位的管理
⑴加强合同管理
在施工过程中，开发商与施工单位之间的费用纠纷，往往是由于合同条款的不明引起的。因此，双方签订严谨的承包合同，保证合同的科学性、合法性，同时在施工过程中加强合同的管理，以合同中的条款作为唯一依据。这样不仅能维护双方的利益，而且还能加强双方长期的合作。
⑵保持思想的一致性。
项目施工阶段归根结底是由施工单位建设而来的，是项目建设的实施者。然而，施工单位对整个工程的质量、安全和进度起到了决定性的作用，如果开发商一味地因为自身的利益而强加压力于施工单位身上，可能会激发施工单位的消极情绪，从而牺牲会工程品质，造成工程成本的损失。因此，开发商也应适当地站在施工单位的角度去思考，与其保持思想的一致，达到互利共赢的目的。
5总结
总而言之，房地产项目在施工阶段对成本的控制是一个复杂而又长期的过程，它不仅涉及到工程品质本身存在问题，而且还应该从对各参建单位的有效管理出发。提高工程成本控制的有效性和正确性，使企业能够更加稳步健康的发展。
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