蒙阴县住房保障中心山东蒙阴276200
摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的科学技术的发展也有了很大的提高。党的十九大报告中确提出我国要在2020年全面建成小康社会。小康社会目标的实现就会伴随着城市化进程的不断加快，就会有数以万计的农村人口涌入城市定居，这就会对房地产市场产生很大的需求。现阶段，我国还普遍存在着“重购买轻租赁”的观念，这就使得公共廉租房及个人去市场上租房缺少理念上的氛围。一方面是看重房屋购买，另一方面又面临着大量的住房需求，在我国高房价居高不下的形势下，房屋租赁成为一条便捷可行的途径，因此社会上，一部分年轻人逐渐改变“持有房产”想法，转向以房屋租赁为主的一种消费模式。通过以租代买，实现居者有其屋，尤其是为低收入群体特别是刚毕业的大学生、进城务工者营造一个宜租、宜居的社会环境，是推进以人为核心的新型城镇化的应有之义，是促使房屋回归“居住本质属性”的应有之义，这也是我国深化住房制度改革的一项核心内容，但如何营造良好氛围、如何完善我国房地产租赁市场，需要开展深入的研究工作。
关键词：住房租赁市场；房地产市场；影响分析
引言
房屋租赁市场对房地产市场的发展具有深刻的影响，但是现在租赁市场发展不均衡，存在诸多问题。“租购同权”政策的提出，将对我国房地产市场的发展、城市户籍制度、公共资源配置等方面产生巨大影响。本文就租赁市场的发展模式如何从“建设-出售”转变为“建设-出租”，如何在“租购同权”新政策下取得更好发展的问题，从政府、中介、居民等方面进行一些分析。本文认为，只有租赁市场的各种资源分配平衡，才能使租赁市场更好发展。
1我国房地产租赁现状及存在问题
1.1房屋租赁人口不断扩大
随着我国城市化进程的加快，大量农村人口进城务工，逐步变为城镇常住人口，他们短期内还不具备房屋购买能力，暂时还只能通过在租赁市场上租住房屋来满足各自的住房需求。在城市化进城加快的同时，房屋价格也在逐年攀升，目前已经处于一个较高的水平，不止是进城务工人员，还有每年从学校毕业走上社会参加工作的毕业生需要通过租房来满足自己的住房需求。据我国住建部的不完全统计，目前我国大约有1.6亿人左右通过在城镇租房解决住房需求，约占城镇常住人口的21%，其中绝大部分是新就业大学生和外来务工人员。据链家预测，中国租赁人口数量将增长至2020年的2.0亿人，2025年的2.3亿人，2030年的2.7亿人。受我国传统置业观念以及消费者对财产的持有观念的影响，我国居民主要看重自有住房，大多想购买属于自己的房产，在有经济消费能力的中老年消费群体中，已经形成了购买房产为主的消费模式。但与此同时，通过调查发现目前大多数的“90后”“00后”年轻人，他们的购房意愿正在逐年下降。他们心中逐渐有不再愿意再为高昂的房价埋单的想法，受经济条件限制，希望通过房屋租赁来减少在购买住房方面的巨大投入，从而以便更好地提高在其他方面生活的质量。
1.2租赁市场缓慢发展
随着我国经济规模的扩大和经济的稳步增长，我国的城市化率也在逐步加快，城市净流入人口显著增加，尤其是流动人口和外来人口快速增长。大量的人口净流入，随之产生了大量的房屋租赁需求，房地产租赁市场发展速度也在加快。尤其是我国东部沿海的经济发达城市，房地产租赁市场发展迅速。而随着我国近几年中部地区和西部地区经济的发展，也带动了当地房地产租赁市场的快速发展。我国房地产租赁市场中，房屋租赁来源主要由廉租房、公租房、经济适用房和私人住宅构成，而廉租房和经济适用房一直是新住房的主要供给来源和主要渠道。我国住房体制从1998年改革以来，政府对社会租赁房由原先忽视到后来的逐步重视，经历了前忽略后加强的一个发展过程，政府也相继出台了多项制度政策促进房地产租赁市场的发展。2016年5月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《租赁意见》），积极鼓励、支持培育和发展住房租赁市场。之后住房和城乡建设部、国土资源部等相关部委联合发布有关文件，确定武汉等12个城市首批试点。全国10多个省份20多个城市分别发布有关文件，细化具体措施，进一步加快推进培育和发展住房租赁市场。今后住房租赁市场有很大的发展空间。
2对未来房地产市场的建议与展望
2.1政府提供相应的政策支持
1.对租金价格进行调控。目前市场上供给的房屋租金价格相差巨大，对此政府应该及时对市场进行调控，稳定租金价格。同时，应该鼓励更多人从传统的买房转向租房，可以提出一些政策优惠，从而推动更多人转向租赁市场。2.引导投资者进入租赁市场。租购同权的提出，对租赁型住房有了更多的需求，针对如何提高租赁住房的市场占有率，政府可以利用自身在土地、税收、经济等方面的优势，加大对投资者进入租赁市场的支持力度，给建设租赁住房的开发商提供更多减免贷款利息之类的优惠政策。
2.2把握国家对低成本土地及租赁金融化政策
我国近年来把重点投放在供给侧，其中一项重要举措就是增加低成本土地，实现多层次、多主体租房租赁市场。低成本租赁土地的供给，在刺激租赁市场的发展以外，也给房地产市场提供了投资机会。而在2017年国家文件提出要推进房产投资信托基金（REITs）试点，在租赁金融化方面国家也出台了相关政策。REITs是目前住房租赁市场规律发展的重要支撑，REITs早在国外兴起，而如今中国也在大力支持其发展，国内一线城市例如杭州、上海已经开展REITs试点。房地产市场将逐步转变为金融市场，房地产商应该牢牢把握租赁金融市场的机会，加快布局脚步，在租赁土地价格低成本化和金融方面下功夫。只有抓住市场机遇，才能更好面对未来房地产投资市场的变化。
2.3尽快适应国家政策做出布局调整
近几年国家政策收紧，全国各城市采用不同的调控力度，由点及面地打破房地产泡沫，去库存，降房价。一线城市尤其是住房租赁试点城市由于政策调控，房地产销售情况受到较大冲击。现如今国家对房地产市场的调控政策不再像以往一样着重于一线城市，而是像二线、三线城市扩围。也就是说，房地产市场对不同城市要做出不同的布局和战略举措。房地产开发商应该尽快适应目前的市场环境，提前对未来做出规划以及应对措施，针对不同城市的市场状况做出不同的应对方案，做到因地制宜地适应国家政策下的市场环境。
2.4抓住房屋租赁市场发展机遇
租赁市场的大力发展在改变人们传统“购房”需求之外，也给房地产商带来了新投资机遇。尤其是新兴起的长租公寓，因其形式新颖、符合都市白领需求，在国内一线城市十分受欢迎。而长租公寓市场还在前期发展阶段，管理机制并不健全，产品不够全面，市场不够饱和。现在长租公寓市场集中式产品由于门槛高，竞争对手较少，更易于管理。开发商可以借助自己的品牌效益，为租户提供良好的房源以及未来的物业管理。但地产开发商应该推翻以往对消费者购房的要求，而要重新定位消费者的租房理念及具体需求，做出正确的战略布局。
结语
综上所述，随着国家对房屋租赁市场的大力支持，房屋租赁市场前景可观，住房长效机制的落地指日可待。而房地产市场受政策影响，未来还是处于去库存的状态，销售有一定回落，价格也逐渐趋近平稳。但随着房屋租赁市场的大力发展，未来房地产市场仍拥有许多新机遇，市场前景良好。
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