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摘要：作为我国房地产行业的领头企业之一，Z商业地产在这几年有了非常迅速的发展，Z商业地产受到了全国的瞩目。Z商业地产公司在国内的北上广深一线城市的核心位置都有购物中心项目，凭借丰厚的资金以及广阔的业务范围，业界对于Z商业地产的总体评价是非常高的。当前商业地产大环境较差，如何进行合理运营保证企业长效发展成为当前重点关注的内容。接下来，就Z商业地产公司轻资产运营模式展开研究和探讨。
关键词：商业地产公司；轻资产；运营模式
一、商业地产轻资产运营模式概述
（一）商业地产
商业地产，即作为商业用途的地产。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产的模式，第一种为“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产商铺整合宣传设计权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源；第二种为“出售”，是商业地产最原始的模式；第三种为“租售结合”，通常为投资商和开发商把其中的部分物业出租，另外部分销售。
（二）轻资产
对于企业而言，生产物资当中的厂房、办公楼、机器设备等等属于重资产，其持有的高价值的待售存货也属于重资产，而轻资产则与重资产相对，是指不具备高价值、高体积的形态，而是以能够为企业创造价值的核心生产能力为主的资产。概括来讲轻资产主要是指企业所持有的无形资产以及不在资产负债表中列示的一些表外资产，轻资产在企业当中具体表现为企业的品牌、竞争力、企业文化、核心管理能力、管理系统等等。因而，轻资产是企业所持有资产当中的核心部分。
（三）轻资产运营
轻资产运营模式由国际知名的麦肯锡管理咨询公司提出。轻资产经营主要是指一种新的企业管理模式，是指抓住核心业务，充分利用外部资源，减少投资，实现非核心业务外包，提高企业盈利能力，资产轻型运营可以有效降低生产企业的资产成本，从而为企业带来更高的资本回报。资产轻型化运营是一种价值驱动的资本战略。资产轻的本质是通过在资产收益减少和行业竞争加剧的时代优化效率资源和资本资源的配置，提高行业的整体效率和竞争企业的市场空间。毫无疑问，轻资产战略大大减轻了企业的财务压力。为提高效率和创新服务，许多住房企业采用了通过代理开发建设，技术管理或品牌出口，资产市场与金融资产相结合，将资产管理转变为资产管理的最大化效益的战略方法。
二、Z商业地产公司简介
Z商业地产公司是某央企旗下唯一的商业地产服务平台，专注于在中国境内开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的大型商业地产开发商及运营商。Z商业地产公司于1973年在境外上市，注册资本为30亿元。Z商业地产公司坚持“年轻、时尚、潮流、品位”品牌精神，致力于成为中国城市综合体行业的领导者。
在此之前，Z商业地产公司一直重视资产重型经营模式的投资。由于其强大的资金和人力资源优势，Z商业房地产公司能够首先在城市综合体中建立购物中心，以吸引城市交通，从而完成当前位置的无形投资。Z商业地产公司早期在商业支持系统中投入了大量资金，导致了以下两个问题：第一，资金来源单一。初始资金主要来自Z商业地产公司自有资金以及银行贷款和货物抵押资金，但其来源有限，而且整个商业支持系统投资所需的资金总额巨大，直接导致投资资金短缺。其次，资本回报周期很长。投入大量资金后，不仅在建设期内需要很长时间，而且在项目完成后，获得收入的直接途径不是很大，而主要是通过出售物业折扣和持有物业管理费以获取。长期回归周期也是Z商业地产公司资金短缺的重要原因之一。
三、Z商业地产公司轻资产运营模式
（一）合作开发型
Z商业地产公司发展小股份经营的合作发展模式，不再具有控制地位。相反，它利用自己的专业研发能力，管理体系和品牌营销优势，选择项目土地持有人或资本持有人作为合作伙伴。然后，Z商业房地产公司负责项目的整个过程，合作伙伴不得干涉决策。最后，双方根据协议划分收益。在小股份经营和合作开发的模式下，Z商业地产公司可以通过分工为高利润企业分配核心资源，减少资金投入，充分发挥资本杠杆作用。它可以利用小额投资获得高回报，实现高投资回报。
发展模式：用于发展商业综合体项目，未来效益及升值空间较大，主要位于一二线核心城市。收益模式：购物中心租金及相关收入，可靠物业收入，物业增值效益。
（二）基金管理型
Z商业地产公司已成立两个基金，一个核心基金一个并购基金。核心基金类似于凯德模式，Z商业地产的母公司为新建立项目提供资本金和贷款，在项目度过一定的培育期，拿出一部分股份卖给核心基金投资者，收回一些现金，一些资产和负债也随之迁出财务报表；远期成熟期，可能推向公募REITS市场，持有基金机构可以享受从私募到公募的升值收益，Z商业地产母公司与GIC（新加坡政府投资公司）和中国人寿合作，实现核心基金管理，同时Z商业地产公司与高和资本就成立地产基金（Z商业地产公司将持有不超过50%的权益，而高和资本及其相关方将持有不少于50%的权益），旨在通过项目基金寻找位于中国境内具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目收购机会。其境外基金及境内基金将寻找中国境内潜在物业项目的收购机会，升级改造为Z购物中心项目。统一的境内外资本运作管理平台，有利于提高综合融资能力和融资效率，同时通过增大体量、增强信用，降低融资成本。
发展模式：仅用于收购购物中心部分，存量项目、团队输出型，同时持有资本管理及商业运营管理等管理费用收益。收益模式：基金管理费、物业管理费及其他相关费用、物业增值收益。
（三）管理输出型
2015年底，Z商业地产公司正式开启轻资产的管理输出模式，2016年10月，Z商业地产公司正式宣布由开发运营商向资产管理商转型，并推出“大资管”计划。其加大轻资产管理输出，并不是不注重重资产，而是寻找合理的比例，实现轻重并举。
发展模式：存量项、改建型项目，不投入成本及费用；商业运营管理费用；分享未来物业增值；谈定价格，成熟后并购。收益模式：商业管理费及其他相关收入、物业管理收益、股权收购选择权及退出费。
（四）剥离现有非核心资产
Z商业地产的资产结构也在持续优化，依据其历年年报数据发现，其“非流动资产：物业、厂房及设备”这一项固定资产自2014年的59.63亿元开始逐年下降至2017年的32.73亿元，而“非流动资产：投资物业”这一项长期投资资产自2014年的407亿元逐年增加至2017年的542.68亿元。酒店经营业务占Z商业地产总营业收入比例已经从2012年的14.33%下降至2017年的8.23%。2017年，Z商业地产公司旗下南昌某酒店、苏州某酒店、长安街某酒店相继被出售，出售理由是“在当前市场环境下，与其他业态相比，酒店投资回报率较低，难以满足国资委对央企的要求，针对此，按照国资委要求并结合自身发展战略，调整整体资产结构”。
结语：综上所述，文章以理论与实际相结合的科学方法，研究Z商业地产公司的轻资产运营，旨在为Z商业地产公司轻资产运营的优化发展提供借鉴，同时也为我国房地产行业深化转型提供新的思路，争取推动商业地产行业往一个全新的道路上发展，解决商业地产行业现阶段的矛盾，从而更健康有效的发展。
参考文献：
[1]吕乐民．浅析轻资产运营的软肋[J]．经济战略出版社，2008：18-19
[2]薛文艳．轻资产类公司的运营模式与财务管理[J]．山西财税．2012，（3）：36-38．