阿克苏地区国土资源勘测规划院新疆维吾尔自治区阿克苏市843000
摘要：随着我国实行《不动产登记暂行条例》这一政策，房地统一新体制将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产进行统一登记管理，标志了我国的不动产统一登记制度已经确立起来。同时，与国有土地相比，集体土地上不动产在登记过程中也暴露着较多的问题。本文主要就集体土地上不动产登记的有关问题进行分析与探究。
关键词：集体土地；不动产登记；问题
引言
21世纪以来，为了促进城乡一体化发展，我国全面实行集体土地不动产登记制度。目前从实际工作角度来看，此项工作还存在一些问题，例如:存在以虚假村镇工程建设许可证书申请不动产登记方面的问题;存在登记技术层面方面的问题等。从集体土地不动产登记工作的优化及完善角度来看，本文针对“集体土地不动产登记有关问题”进行探讨具有一定的意义。
1集体土地不动产登记基础问题分析
1．1问题剖析
从现状看，集体土地房产登记注册存在一些较为明显的基本问题，使这项工作受到严重限制。例如：为了发展申请虚假乡镇工程建设许可证申请房地产登记，以此问题为例。2008年，我国为城乡规划工作。制定了“城乡规划法”。这部法律的颁布为城乡规划发展提供了基本保证。但在此之前，在城市和农村地区关于计划集体土地相关工作中的管理交叉问题。例如，审批部门包括施工管理部门和乡镇人民政府和乡镇办事处等。不同的管理部门有自己的管理规则，但是这也导致了不同的要求和标准。这些是集体土地房产登记存在问题。以上问题也可以统称为假村建设项目。文件注册的基本形式，其主要形式包括：（1）虚假的信息。是指村庄建设许可证证书的承运人是虚假的，并提供对非村建设主管部门的监督证书，证书的内容与实际建设不符。它的主要表现为：非法申请人于非正式渠道获得许可证书，以便骗取不动产登记以获得房地产权利。是一种“自利”的行为。（2）真假信息。非法申请人有非法渠道骗取真实印章的村建设批准证书，证件内容与房屋实际建设有所不同。（3）误报信息。指非法申请人乡镇项目建设许可证是虚假的，但关于房屋建设的信息是真实的。
1．2解决方法
(1)加强与颁发村镇工程证书的批准建设部门之间的沟通交流，将有效的许可证书样本调取，进行留存，为后续真、假证书的比较提供必要依据。也可基于已经发证的档案当中将相关许可证书找出作为后续辨别工作的参考。(2)如果存在可疑的虚假证书，或批准部门没有办法寻找到存根，这类证书需避免收取。如果申请人对虚假证书不认可，可与当地法院取得联系，走司法渠道处理问题。在司法鉴定过程中，可采取证书公章与笔记进行许可证书真假的辨识。值得注意的是，申请人倘若能够将与规划建设要求相符合的证明交付上来，同时通过批准部门责任人或授权人的同意，则可作为符合标准的建设许可证明。(3)相关工作人员有必要掌握集体土地房屋建设的理论知识，同时注重自身专业技术水平的提升，使虚假证书无机可乘。
1．3其他基础问题及处理措施
除上述问题外，集体土地上的房地产登记房地的权利人可能也存在不一致之处。事实上在操作过程中，建立了土地批准程序和规划批准程序。居民之间存在不一致的问题。根据房屋所有权人与土地使用权一致性原则没有家庭登记是可能的。但是，对于现有的建筑物事实上，“和谐对待与避免矛盾”可以作为基本注册原则。对于房屋建筑商来说，要获得房屋所有权，这种情况取决于土地使用权持有人的同意。管理层获得合法的土地使用程序，然后才允许初始住房登记。目前，我国实行“不动产登记”针对上述问题的土地使用权暂行规定，可以与房主一起协商形成一个统一的房屋和土地权利人，来处理房地产的初始登记。
2集体土地不动产登记技术问题分析
2．1存在的技术问题
现阶段，我国不动产登记工作由于受到技术标准差异、管理流程差异以及法律建设差异等多因素的影响，各不动产管理部门在调查技术上存在不统一的情况，表现如下:一方面，从成果要求角度来看，测量坐标与精度不够统一，造成成果转化及共享困难;另一方面，各大部门如林业、农业以及国土资源部门等在土地类型相关规范标准及登记范围上存在差异;此外，由于信息共享较弱，使得权属易出现矛盾。
2．2技术优化措施
（1）征收集体土地房地产登记资料：可以采取标尺测量方法，全场分析方法，航测和遥感方法等。每种方法都有优点和缺点。全场分析方法更适合精度要求。这个城镇虽然很高但很小，但数据似乎是单一的，而且成本高，控制网络难度更大;只能获得卷尺测量方法地区计算机上的纸质图纸更加困难精度不可靠，坐标系不统一;航测和遥感方法利用高分辨率的航空摄影，可以进行照片控制和空间并生成将DEM和生产纳入DOM，进一步调查实地工作生产可以有效完成所有权调查工作。这是目前首选的方法。（2）构建数据库和统一控制网络：使用全站仪和全站仪GPS接收器，获取房地产相关元素。由于空气遥感技术在所有权调查中非常高效，可以提供各种各样的这些数据在一定程度上节省了成本，因此可以合理和科学应用这种技术。另外，为了改善集体土地房产的登记，工作效率，应用预先调查工作采取无缝方式的能力，该调查是根据房地产登记和土地住房的实际需求进行的，相应的数据库管理中包括了诸如生产和林业权利等许多不动产。在执行平台认证，根据所有权数据要求，采用统一的坐标系，统一边界线的准确性，统一工作底线绘制和维护同一时期的调查。
3有关在租赁土地上登记房地产的问题
在集体土地上，通过租赁出现了很多住房建设现象。租赁土地的期限是多样的，有些只有两年，有些则是几十年。有很多类型的租赁，其中一些是由村委会直接租用的，有些是通过转租获得的。笔者认为，如果建筑物业主取得了有关部门批准的规划许可证，并且正在按照规定建设，那么如果没有进行登记，违反了业主的合法权益。因此，对于这种登记，为防止出现土地权与房屋所有权利不一致的情况，登记机构必须取得土地所有人证书，土地出租房屋证书，土地管理部门等有关证件施工。业主不同的财产登记证明可以防止矛盾。在出租土地房屋初次登记后，如果需要进行以下登记，第一项是转让登记，第二项是抵押登记。在进行注册之前，还有必要征得以下各方的同意。首先是土地业主，第二个是土地管理部门，第三个是土地出租人。
结语
在集体土地的房地产登记，虚假村镇施工许可证不动产登记申请问题较为明显。主要表现形式是虚假信息，和虚假证据。需要采取有效的方法解决上述问题，并保证集体土地房地产登记可以顺利有序地进行，避免其他问题的出现。此外，集体土地房地产登记应该优化与工作有关的技术问题，例如，应用高价值航测和遥感技术进行房地产登记数量的准确性得到提高。
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