（重庆交通大学经济与管理学院，重庆400074）
摘要：房地产开发项目的可行性研究，是运用科学的技术评价方法对于拟开发项目在投资决策之前进行全面系统的市场调查、研究和分析，得出一系列指标来确定项目是否可行。本研究通过对国内宏观政策及大足县房地产发展趋势分析，主要研究了大足县秦正集团拟开发的时代豪庭住宅小区项目的可行性。运用工程经济学、财务管理、项目管理等相关学科知识，对相关调查数据进行了统计整理，最后通过归纳总结，得出结论及实施建议。
关键词：时代豪庭；房地产；可行性研究
1引言
近年来，大足县对于县城基础设施建设加快步伐，完善城市功能，扩大绿化面积，增设休闲广场，提升城市品位。新建东一环南段、南二环东段和一环北路东段，完成温泉路改造；做好中心城市公园、西二环、东二环、北二环等项目前期工作；大力发展连锁经营、物流配送、购物超市等新型流通业态，积极实施“万村千乡市场”工程，构建城乡一体化的现代商贸流通网络，重点抓好经济建设。
2市场竞争分析
通过对大足县地产市场调研后得出结论，目前大足县房地产市场尚停留在满足基本居住需求的市场状态，不能满足高收入人群的需求，中高端产品存在有较大的市场开发空间。同时，我们通过调研还发现：按照大足县未来城市发展规划，到2020年中心城区绿化率达到35％，加快农村人口城镇化，使城镇人口达到27.9万人，发展前景较为乐观。
大足县目前商品房销售价格处于高位运行，其销售人群主要针对当地政府公务员、教师及个人投资。主要为大足县当地客群，少量周边县、乡客群。
由于大足县人口众多，消费市场巨大，再加之房地产发展水平相对较低，致使大量本地及外地开发企业为争夺市场纷纷入驻大足，使房地产市场的竞争日益激烈，提高整体的开发水平和住宅的质量也在竞争的同时成为首要条件。
目前在城市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果[1]。
鉴于项目定位有区分度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上该项目开发的地段位于富闫路，靠近濑溪河，环境优美，周边又有多所学校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于大足近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此得出结论该商品房有较强的竞争力[2]。
3项目SWOT分析
3.1项目优势分析：
1)项目地理位置优越，处于交通枢纽与黄金地段
2)道路的修建加强了与市区的连接对本项目有正面的影响
3)由秦正集团自己组建物业服务公司统一管理
4)土地平整且先天可开发素质较好，
5)空气清新，环境好，天然水景优势，提升项目品质
6)周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光
7)周边有优美自然的石川河，环境宜人居住
8)项目所在的区域交通网络完善可达性高，极大提高本项目的交通便捷力
3.2项目劣势分析：
1)与时代豪庭有三个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争
2)开发商开发经验不足，品牌知名度不高
3)外来打工人群的增多使得区域人员复杂，可能会成为对项目形象的不利因素
3.3项目机会分析：
1)时代豪庭规划前景看好
2)大足县城建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升
3)外来人群的需求份额持续走高，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升
4)随着区域的升入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升
5)未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售
6)城东区房地产市场的快速发展，为投资提供了较高的投资回报率
3.4项目威胁分析：
1)整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨
2)大足县价格相对较高的住宅小区，满足本地区收入高阶层生活
3)价格较周边其他小区要稍高
4)本地区收入及购买力不高
从以上分析可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这些不能有所改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点现在无法改变，只能引导，但可以修引水渠，把灾害降到最低。所以从理论上来看，只要方法做到位，时代豪庭住宅小区项目是完全可以实行的[3]。
4结语
本项目拥有较好的投资环境与机遇，在经济上具有较强的可行性。项目具有突出优势，拥有较好的周边环境（包括自然、社会、交通等环境），所处地块的发展前景较好。项目开发经营风险较小，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
参考文献
[1]严军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考，2011,22-23.
[2]丁烈云主编.房地产开发北京：中国建筑工业出版社，2008.12.
[3]蔡亮.某房地产项目可行性研究[A].安徽建筑出版社,2010.178-179.