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【摘要】目前，我国的房地产行业的竞争局势非常紧张，在我国对房地产行业出台了一系列改革调整措施之后，房地产行业从黄金时代转为白银时代，面临着更大的竞争挑战。因此，房地产就应当顺时顺势地在管理方法做出相应的改变，特别是产业的成本管理，以获取更大的效益。但事实上，房地产产业在成本管理上存在较多的问题，成本计划的制定比较盲目，在成本预测和决策上也缺乏连贯性和制度性。本文将对房地产产业工程成本管理的主要内容进行探讨，对如何提高房地产开发工程成本控制管理提出有效的对策。
【关键词】房地产；开发；成本控制；管理
一、房地产成本控制的构成要素
成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制的整个过程需要各个部门相互协作。
在成本控制管理的五个阶段中的每一个阶段都会有不同的侧重点。在第一阶段中，重点是成本的预算、工程的造价估算、全额预算等。在第二阶段中，任务重点是招标、施工方、材料等的选择。第三阶段，任务重点是施工流程的管理、风险的规避、变更的应付。第四阶段，任务重点是对竣工结算的报表、预算、成本、执行等进行审核。在最后阶段，任务重点是保证资金回笼，促进整个工程的顺利完成。
二、房地产开发工程中的成本控制管理
成本控制管理工作是房地产企业日常经营管理工作中的重要环节，对房地产企业总体管理水平和经济效益有着重大的影响。房地产开发工程中的成本控制管理在不同的阶段有不同的重点，成本控制需要从系统性和非系统性两个角度来开展。非系统性角度的成本管理控制工作需要房地产企业从自身角度出发，健全成本控制机制，提高企业的经济效益。
（一）设计规划阶段的成本控制管理
设计规划是整个工程的起点，具有一锤定音的作用。一个最佳的项目开发方案能够把握住准确的市场预测，能够使企业合理充分地利用资金，以最低的成本达到经济效益最大化。对此阶段，我们可以采取以下几点加以控制。
（1）招标竞选。在不同的经济交易过程阶段，成本控制工作的重点是不一样的。首先，在招标竞选过程中，房地产开发商应该要重视规划和设计平台建设，可以对不同的设计方案进行风险和效益评估，并及时开展民主讨论协商，可以采用头脑风暴法对方案进行不断的优化和改进，把选择规划和设计的平台拓宽，集思广益，在众多的方案中，进行协商讨论，结合企业自身的实际情况、工程项目的地段、楼房结构、市场行情等选择出最合适且成本较低性价比高的最优方案。
（2）限额设计。把设定好的投资额投入到整个工程的各个环节、各个部门。将审定好的资金层层分解，从上而下、从整体到局部地分配到工程项目的各层面，控制每一步的设计量。保证在完成预期目标的前提下，按照配额进行控制设计。
（3）优化设计。在方案具体实施之后，方案应该根据具体的实际情况适时适当地进行调整以达到最优化的方案。
（二）招标阶段的成本控制管理
选择技术好，标价合理的施工单位
房地产项目在开发时，要选择一个技术过硬、标价合理、完成工程效率高、信誉好的施工单位。不要把所有鸡蛋放在一个篮子里面，要审慎地选择，合理地将工程的不同环节分派给不同的供方。在实施的过程中也要注意对施工单位的审查和排除。
工程量清单编制要实际、合理
招标过程中，越来越多的房地产企业采用工程清单的方式，对项目的实施过程进行动态控制，压缩供货商价单中的水分。当设计需要临时变更而出现价款增加的时候，企业好能有效地控制，以更好地节约成本，获取更大的经济效益。
工程的合同价要确立合理
房地产行业要总揽全局，不仅需要在设计规划环节做好充分的准备还应该确立好合理的合同总价，让其在企业的可承受范围之内。此外，房地产企业在与供方签订合同的时候，对合同的内容、效益、法律权限都要把好关，对招标文件的严谨性、周密性也要把好关，以免出现疏忽而导致经济损失。
（三）采购阶段的成本控制管理
成立战略采购小组
在房地产企业中设立一个专门的采购小组，小组人员的职责是认真地掌握需要采购的产品和产品的特点，专业地负责制定采购战略和采购的具体实施方法。深入地了解产品的市场行情、市场预测等，严把采购产品的质量关，保证产品数量的合理性，能花费较低的成本从供应市场买得符合项目工程需求的优质产品。
招标采购
房地产企业中的采购部门在制定工程招标采购的决策和实施的过程中，需要遵循公平、公开、公正、诚信的原则，能够把握好工程的产品质量关，降低成本，实现企业利益最大化。
（四）施工阶段的成本控制管理
房地产项目的实施阶段，是整个工程的最主要的阶段，同时也是资金投入量最大的阶段。在此阶段，能够影响投资的可能性只有5%-10%，因为项目在工程量设计规划阶段已经量化。所以，想要在此阶段减少投资量的可能性就太少了。但是，在这个实施的过程中，浪费资金的可能性则非常大，因此，我们可以从节约成本的角度来进行成本控制。工程耗资是整个过程、各单位、各人员都会发生的一种行为，因此节约也是全员性的工作。房地产企业的开发商应该明确好各部门各人员的职责，权限范围，以防出现中饱私囊的现象。严格地管理实施过程中工程量变更的现象。
（五）竣工结算阶段的成本控制管理
竣工结算，是整个房地产开发项目的重要审核关。企业应当组织技术素质高、责任感强的人员对工程的质量、完成度、配合度与预期效果相对比等进行严格地审核。对于那些没有按质按量完成的工作内容，在最后结算时应给予扣除。此外，完成了一个项目之后要进行总结，分析企业在工程项目的成本控制管理中好的经验和存在的不足，以利日后更加完善自己的成本控制管理。
（六）资金管理
资金管理，像是一条生命线将整个工程项目紧紧联系在一起，它贯穿整个项目的始终。当前的楼市正处于调整状态，银行在收缩信贷，大量房屋库存，购房者对此情形持以观望心态，这给房地产开发商带来了严峻的资金供应困难的挑战，因此，保障资金管理的有效性就尤为重要。目前很多情况都在说明一个问题：管理好一个有效的资金供应对于一个项目是多么的重要。有的楼盘因为资金匮乏不能按时开工，有的项目在实施的过程中因为资金匮乏而陷入一种进退两难的境地，不得不停工，更有甚者，资金链断裂。还有一些虽然已经完成的楼盘，为了尽快资金回笼而不得不降价销售，最后入不敷出。为了保障资金的有效管理，需要的不仅是具有前瞻性的市场预测，还需要充足的资金以及合理的财务费用。准确的市场预测不仅仅是根据项目所需要的工程物资产品在市场上的价格和人员劳务报酬等来预计需要花费的成本，同时还需要的是，根据楼盘所在的地段、市场行情、户型结构来预计工程项目建成以后能够获得收入，从成本和收入的结合来判断工程项目是否能够进行。再者，房地产开发商需要合法经营还需要一个合理合法的税收筹划，将此纳入预测中，会使得成本控制更加有效。
结束语
改善房地产产业开发过程成本控制管理，对企业而言，是企业管理向着集约化管理方向迈进的表现。成本计划制定得更加清晰明确，成本预测和决策也保持着连贯性和制度性，这样，房地产产业在成本控制管理方面的薄弱环节将会得到很好地改善。在此过程中，需要房地产开发商在开发项目的各个环节都要做好成本控制管理工作，加强工程项目成本材料的管理，完善房地产产业成本控制管理由点到面、由部分到整体的整个管理体系，完善工程项目的绩效考核制度，不断地降低房地产产业成本，从而持续提高企业的经济效益和市场竞争力。
参考文献：
[1]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012.
[2]王波.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].中国西部科技，2013,01:59-59