郓城县自然资源和规划局山东菏泽274700
摘要：城市规划是城市建设的基础，而土地储备则是城市规划的前提条件，只有具有足够的土地资源，才能够保证有资源支持。土地储备是一项系统性很强的工作，在整个工作过程中，要注重与城市规划、社会管理、市场供应等的联系进一步推动城市的发展。本文下面就简单的介绍城市规划与土地储备之间的关系。
关键词：城市规划；土地储备；策略分析
1城市规划与土地储备的关系
城市规划与城市土地储备既存在同一性，又存在差异性。城市规划为了节约和合理利用土地和空间资源，保证城市土地合理利用和开发。土地储备能够在土地供应过量或缺乏时调节土地市场，为城市建设筹集资金，保证城市规划和土地利用总体规划的实施。因此，两者内涵虽然不同，但在节约利用土地资源等方面是相辅相成的。同时，城市规划与城市土地储备在侧重点方面又存在差异。城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，长远期兼顾发展，使经济效益、社会效益和环境效益达到统一，也没有明确的人格化代表。城市土地储备侧重于微观的考虑，注重短期的效果和所创造的经济效益，服务对象有明确的人格化代表。城市规划与城市土地储备之间联系密切。城市规划对土地储备具有指导和控制的作用，而土地储备对城市规划的发展、整合城市用地布局、聚集城市建设资金又有一定的促进作用。
2城市规划与土地储备存在的问题
2.1城市规划弹性不足
控制性详细规划往往只重视城市形态，缺乏整体性分析和对该地区经济价值的策划，使得控制性详细规划中确定的各项指标要求与实际具备近期储备或拍卖条件的地块存在矛盾，影响整个地区的土地拍卖和改造。同时，控制性详细规划的用地分类划分到小类，小类对用地性质的规定太细，而土地拍卖的市场化要求土地性质有很强的兼容性，能够根据市场的需求进行适时地调整。由于控规不能被频繁地调整，因此用地规划管理往往发生滞后，无法及时有效地引导和控制土地储备和拍卖。
2.2土地储备数量与城市规划不一致
城市规划作为“终极蓝图”无法满足近期土地储备和拍卖的要求。城市规划试图通过对远期规划目标的确定来指导近期建设，造成近期储备拍卖土地的数量和方向与城市规划的要求不一致。储备土地时，往往出现具备上市条件的土地与城市规划确定的规划指标要求和房地产开发市场情况的差距太大，城市规划与土地拍卖面对两难的选择。
2.3城市规划受制于土地拍卖
城市经营性用地进行公开上市拍卖后，土地的价值得以充分显现，土地拍卖的收入在政府财政收入中的比重大大增加。因此，政府乐于用土地拍卖的方式来经营城市，影响城市规划，规划管理服从土地拍卖，用地规划管理无法发挥作用。由于土地拍卖的需要，城市规划不断进行调整和修编，造成城市的无序蔓延，小区发展缺乏公共设施配套。在市场经济条件下，人们对拍卖土地使用权属的概念逐渐增强，因此对小区的公共配套设施的使用权属会更加重视，公共设施无法按要求配套。
2.4城市规划和土地管理的用地分类不一致
在土地管理上通常采用的分类标准是《全国土地分类》，城市规划管理部门用地管理采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》。由于历史原因和管理体制，建设项目规划用地许可证上的用地性质与国有土地使用权证上的土地使用性质所采用的分类标准不一致。由于两者的用地性质确定上的不统一，城市规划用地性质的意图无法在土地拍卖中得到准确的体现，中标人常利用这一点来谋取不正当利益。
3关于城市规划导向下土地储备的对策和建议
3.1开展完善的规划储备系统工作，服务土地储备
城市规划应充分发挥城市建设的“龙头”作用，深入做好规划研究、规划编制、规划审批等系统性工程。从国家层面加大城市功能定位和空间布局的整体研究，开展申请国家“政策区”，如国家绥满经济带的规划研究工作，以建立北美航空物流之都、国家北方城乡统筹示范区、国家战略资源服务基地、国家旅游度假疗养中心等城市功能为目标，分析城市未来发展前景对土地资源的开发建设程度，提前为土地储备指引方向。
3.2与城市总体布局保持协调统一，盘活、激活土地储备
根据新一轮城市总体规划确定的2020年458平方公里的城市建设用地范围，科学合理地确定土地收储计划，在项目启动开发建设之前就完成收储工作，统一谋划，分步收储。同时改变供地方式，在完成土地动拆迁和“七通一平”等前期开发，以及社会市政设施和配套公共服务设施等基础性建设后，土地由生地变为熟地后，每年按照一定比例、分阶段逐步上市供应。由此不仅降低了土地收储的成本，提高土地价值，而且也避免作为“生地”出让后，出现房屋拆迁纠纷、公共配套设施建设滞后等社会问题。
3.3加大品牌包装、城市设计力度，强化土地储备
充分利用城市规划对用地的引导和控制作用，在大块完整土地收储之前，围绕低碳、节能、环保等新理念以及省、市新战略，通过生态、历史、文化、滨水、商贸等主题性开发，对土地进行策划和包装，做好城市设计等前期研究准备工作。根据城市规划的用地功能划分，对城市新区、重点建设地区，如群力新区、哈西地区、哈南新城以及沿江、滨水、滨湖地区进行土地的整体项目策划，通过高档社区建设、滨水景观塑造、大型公共设施布置、核心功能区域打造等，增加地区建设的亮点，使土地增值，减少大片土地开发之前的盲目性和随意性。
3.4建立多元化的规划储备运作模式，完善土地储备
从目前土地利用的地域分布特点，能够用于土地储备的土地资源总量已经非常有限，主城区内可收储土地只占土地储备总量的极少部分，大量的土地储备资源主要分布在郊区的产业园区和城镇地区，因此应根据预规划的空间布局，建立多元化的规划储备方案，储备策略由对主城区存量土地的储备，转变为把增量土地作为下一步储备重点，借用土地增减挂钩等城乡统筹的土地政策统一进行收储，推动郊区城市化进程。
3.5统一土地收储平台，保障土地储备
制定统一的土地储备开发集约化方案，由政府统一进行收储，建立多部门统筹协调的工作机制。在收储中应建立区域内资金平衡机制，储备开发成本较低的地块弥补开发成本较高地块的成本，从而促进所有可储备地块顺利实施，保障项目收支平衡和社会公益建设资金。具体包括三个方面：(1)统一融资：区域内开发对象作为一个整体进行捆绑融资，所有筹得的资金放人一个帐户统一管理。（2）统一核算：对于开发区域内任何费用支出都进行统一管理，严格成本核算。(3)统一平衡资金：对区域内所有地块(包括公益项目)成本，按出让面积统一分摊成本，并按照统一底价上市交易。
结语
建立土地储备机制可以实现收购、储备、出让土地等各项活动，这样就能强化土地市场的调控能力，实现土地资源的优化组合。减少和避免了土地收益的大量流失，创造了更大的效益。
参考文献
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