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摘要：农村房屋权籍调查确权是实施不动产统一登记制度的基本内容，面临着许多复杂的问题需要解决，因此为了确保农村宅基地房屋产权明晰，促进农村房屋权籍的规范化、科学化、信息化管理，本文阐述了农村房屋权籍调查的重要意义以及农村房屋权籍调查工作内容，对农村房屋权籍调查确权登记存在的主要问题及其处理策略进行了探讨分析。
关键词：农村房屋权籍调查；确权登记；意义；内容；问题；处理
农村房屋权籍调查中，由于历史遗留问题和相关的条文规范的不成熟以及相关工作人员对业务熟悉问题，导致农村房屋权籍调查确权过程中存在许多问题，因此为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，逐步建立不动产产权调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，从而保障农村宅基地确权登记工作的顺利开展。
一、农村房屋权籍调查确权登记的重要意义
农村房屋权籍调查确权登记关系农民的切身利益，能够满足不动产统一登记的实际需要；有利于摸清各省不同区域、不同类型农村房屋权籍調查工作情况，对实现国家了解农村房屋的分布、数量、权属问题有着重要的意义，利于探寻存在问题的原因及由此存在的风险，提出相应的对策，可加强农村房屋登记规范化管理，提高农村房屋登记公信力和权威性，为农村不动产统一登记工作的有序进行提供保障，为促进登记工作更具有实施性和操作性提供助力；有利于全面掌握各省农村房屋权籍及分布状况，并进一步推动农村不动产登记发证制度和相关政策的制定、实施，为农村不动产统一登记提供重要保障。
二、农村房屋权籍调查工作内容的分析
农村房屋权籍调查工作内容主要包括：（1）农村房屋测量。测量宗地内房屋的房角点和房屋边长，测算房屋面积，按要求编制宗地（分宗房产图）、房产分户图、房地籍图，并将房屋调查成果记载在调查表等资料中，建立房地一体化地籍数据，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。（2）农村房屋权籍调查。以宗地为单位组成调查的基本单元，调查宗地内房屋的权籍、房产要素信息及其他信息等。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积和分摊建设面积等内容。房屋所有权的共有部分，还应查清其权利人、建筑物名称、建筑物数量或者面积、分摊土地面积等。
三、农村房屋权籍调查确权登记的主要问题及其处理策略
1、宅基地使用权和房屋所有权主体问题及其处理策略。（1）在农村房屋权籍调查过程中，收集的土地证和房产证登记人员均为户主，其配偶未进行登记。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。（2）在农村房屋权籍调查过程中，发现权源证明材料与实际使用人不一致的情况较多，主要原因是宅基地因继承、赠予、私下交易、违法建设无权属来源等情况，并未到土地和房管部门办理变更登记，应按具体情况进行确权处理。第一、接受转让、赠予房屋的受让人符合“一户一宅”原则，其房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，按规定补办有关用地手续后，按照转让、赠予行为发生时对宅基地面积标准的政策规定，予以确权登记。第二、因继承房屋占用农村宅基地的，提供遗嘱、公证机关出具的公证材料（权属无争议），可按规定确定宅基地使用权及农村房屋所有权，并在不动产登记簿和不动产权证书的权利其他状况栏注记“该权利为继承取得”。没有遗嘱或是公证机关出具的公证材料，子女争夺房产的情况，按照争议处理，暂时不予确权发证。第三、对于没有权属来源材料或手续不全的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。（3）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
2、权利人为非本农村集体成员确权处理策略。宅基地使用权及房屋所有权应当按照“房地一体”原则和主体一致原则，依据批准用地、建房手续等依法确认给本农民集体成员。（1）《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。（2）《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。（3）非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。（4）因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定确定宅基地使用权及农村房屋所有权，并在不动产登记簿和不动产权证书的权利其他状况栏注记“该权利为继承取得”。（5）对城镇居民在农村违规购置宅基地、购买或违法建造住宅的，不予确认宅基地使用权及农村房屋所有权。
3、一户多宅确权问题处理。存在一户多宅问题多为继承、买卖、赠予等情况造成的。依据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地使用权应遵循“一户一宅”原则确定宅基地使用权和房屋所有权。（1）符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。（2）未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。（3）一户多宅原则上申请人只能选择其中的一处宅基地及房屋依法进行确权，其余的只调查不确权；但通过房屋继承等方式依法取得的除外。
4、宅基地及房屋超过批准面积的问题处理。一般采用分阶段依法处理宅基地超面积问题，农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，建议按以下规定处理：（1）《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。（2）《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。（3）《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。（4）历史上接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠予行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
结束语
参考文献
[1]天津市不动产登记局.天津市宅基地及地上房屋确权登记解读[J].中国房地产业，2017（03）
[2]孝感市国土资源局.不动产权籍调查技术方案（试行）
[3]国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知（国土资发【2016】191号）[R].2016