哈尔滨铁路房建置业集团有限公司海拉尔分公司内蒙古自治区呼伦贝尔市02100
摘要：房地产项目开发管理过程中应当加强建设工程项目前期调研、可行性研究报告、立项、五证一书、工程管理、竣工备案等各环节的管控，这在房地产项目建设与发展过程中起到了非常重要的作用。本文先对房地产工程项目海拉尔铁路滨洲明珠小区及草原康城小区工程项目管理过程中存在的主要问题进行分析，并在此基础上就如何加强工程项目管理工作谈一下个人的观点与认识，以供参考。
关键词：房地产；工程项目；管理问题；对策；研究
工程管理是房地产企业项目开发以及管理工作的重点，不仅决定着企业经济效益及其发展，而且也是其社会责任的体现。对房地产项目工程加强管控，可以有效促进工程项目建设目标的实现，对于房地产开发企业效益的提升以及各种社会价值的实现，具有非常重要的作用。实践中应当立足实际，结合房地产项目实际情况，正确审视和定位工程管理过程中存在的主要问题，并采取有效的措施予以防控，这样才能有效实现房地产项目开发建设目标。
一、现阶段房地产项目开发管理中的问题分析
近年来随着建筑行业的快速发展，虽然房地产行业发展非常迅速，整体管理水平有所提升，但是实践中依然存在着一些工程管理问题。针对当前存在的问题，如果不及时采取有效的措施予以防控，则可能会对房地产项目建设质量、效益等产生不利影响。比如，房地产项目工程开发过程中，未能有效落实施工许可规定，房地产项目工程建设准备不足，为了不违约交房日期进行工程验收，造成工程留有尾工过多等问题，都会影响房地产项目开发建设的正常进行，具体分析如下：
1、工程施工建设许可规定未能有效落实到实处
在当前激烈的房地产市场竞争中，企业管理层的关注点放在了经济利益获取上。实践中可以看到，为数不少的房地产企业在开发房地产项目时均希望能够尽可能缩减施工工期，以此来节约成本。在该种思想的影响下，我公司开发建设的滨洲明珠和草原康城两个项目是呼伦贝尔市及哈尔滨铁路局集团的保障性住房，就和其他房地产项目施工企业一样在未拿到许可证的情况下就尽早开工建设，无视国家基本建设程序及房地产项目管理规范和要求，在相关手续未办理齐全之前就仓促开发建设。此外，部分企业钻制度和政策的漏洞，比如在开挖以及回填施工手续办理完成之前就施工作业，施工建设与许可办理同步进行。然而，实践中可以看到，在该种情况下，一旦被当地住房和城乡建设局执法单位发现房地产项目施工建设就会强制停止，施工单位、房地产企业均会遭到经济处罚。由此可见，房地产企业和领导对办理施工许可的忽视，很可能会影响工程项目整体施工建设进度，而且也会对企业的长期发展造成严重的影响。
2、缺乏前期的准备工作
房地产项目开发建设过程中，开发者应当全面分析拟建工程所在地段的价值，并且准确把握开发项目周边的环境、商业圈以及基础设施情况。然而，实践调查发现，部分房地产开发企业在对工程项目进行开发建设时，前期的各项准备工作不足。比如，企业与施工方所掌握的技术材料不全面，甚至为赶工期而随意加快施工建设进度，以致于因准备不足而导致经济损失或者引发更为严重的后果。值得一提的比如，滨洲明珠项目施工单位在房地产项目开发施工建设伊始，未能细致、全面地调查和把控工程项目建设过程中的管线事务，缺乏必要的沟通和交流，该项目在基础开挖过程中造成地下通讯线路中断，既影响了正常通讯，又遭受了不小的经济损失，此问题说明对本工程项目建设过程中的技术、信息等未能进行全面研究，以致于工程项目完工后对社会公众造成麻烦。
3、验收环节工作落实不到位
房地产工程项目施工验收环节，在工程项目施工建成以后需加强验收质量管控。然而实践中却并非如此，很多企业的做法并不理想，主要是因为缺乏工程项目建设管理意识。部分企业片面、错误的认为工程项目施工建成以后即万事大吉，未能积极主动地对施工质量等进行严格验收，或者只是走过场而已；由于缺乏工程项目施工验收意识，因此导致施工安全事故频发，质量问题层出不穷，工程尾工过多。实践中部分房地产企业为了缩短时间以及最大限度地获取经济效益，部分企业期望快速完工并进行验收。在该种情况下，房地产企业对拟建工程项目施工验收重视度不够，尤其是施工过程中的隐蔽工程，不认真不仔细检查，造成交工之后，屋面局部保温厚度不够出现冷桥问题，地下室及屋面防水局部不合格等，引发不必要的质量回访。在工程项目施工验收阶段，由于施工单位内业资料管理人员不按时整理资料，造成验收资料不全和验收手续无法及时办理，以致于房屋难以按时交付使用。
二、加强房地产项目工程管理的有效策略
基于以上对现阶段房地产项目施工建设和管理过程中存在的问题分析，笔者认为要想加强工程管理，应当从以下几个方面着手。
1、有效协调各环节的工程项目管理
房地产工程项目管理过程中，开发、施工以及物业管理工作都非常重要，各环节的管控工作共同构成了房地产项目工程管理内容。实践中，应当健全和完善房地产工程项目管理机制，加强各环节的施工管理。在工程项目开发前，建造师应当根据业主的要求，对施工计划进行优化设计，同时还应当不断完善和健全业务效益管理制度，有效实现项目管理整体目标。基于施工计划和方法，项目开发时应当综合考虑人力以及物力和机械设备、材料等多种因素，通过协调各环节的物资应用和管理工作，制定切实可行的调度方案。实践中施工单位应当根据设计单位、监理单位、建设单位在管理过程中的经验、材料以及技术要求等，在施工过程中结合运用。协调工程项目管理工作时，应当注重工程施工全过程的有效管控；在此过程中应当充分考虑工地大小、工期、施工设备和环境等，将施工人员以及成本管控工作纳入其中。在项目工程施工前，应当对上述内容分析研究，以此来促进施工作业顺利进行。同时，还应当尽可能避免工程项目施工现场手忙脚乱现象，为此需加强施工现场管理，对于遇到的问题及时进行妥善处理，不拖延时间，不放过任何一个隐患和问题。在房地产施工建设实践中，施工方必须协调各方面的关系，加强配合，促进工程项目顺利施工建设。
2、基于BIM技术手段应用的房地产项目建设全过程模拟监管
在房地产项目工程施工建设过程中可以采用BIM技术对工程项目建设全过程进行有效管控，对项目工程建设进行集成化管理，采用事前、事中前置技术手段，提高工程项目整体施工管理水平。BIM技术在房地产工程项目施工管理过程中的应用，可以大大提高安全交底可视化程度；BIM技术在施工技术交底中的应用，可以提高可视化水平，使施工人员能够更为直观和清晰地了解技术工艺及其施工流程和要求，对施工技术工艺心中有数。同时，还可将安全注意点进行清晰标记，以便于管理人员能够在现场及时进行管控；通过查看模型上的故障问题点，可以进行靶向施工管理，提高现场施工管理水平。通过构建BIM数据库技术手段的应用，可以实现工程量自动算量，从而使工程量计算避免了人为因素造成的影响，大大提高了数据信息的客观性。在房地产项目工程施工管理过程中利用BIM技术方法，可以基于其可视化手段以及计算机软件技术对施工进度进行有效控制；BIM技术在房地产工程进度管理中主要利用计算技术模拟施工进度。通过已建成的房地产工程项目模型，对拟建房地产工程项目施工进度进行对比分析，同时构建可视化模型用于展示施工界面、进度和施工顺序等，可以更加直观地将房地产工程施工方案与工程施工进展对比，并且利用不同的颜色标示已建、未建以及在建等，以此来实现了工程项目建设参与方的协作，提高房地产项目工程整体施工建设管理效率。
结束语
总而言之，在当前房地产行业快速发展的时代背景下，房地产项目开发以及工程建设管理过程中应当立足实际，结合工程项目施工建设特点和要求，采取有效的措施进行全过程管控，这样才能实现房地产项目工程建设效益。
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