钟勇
身份证号码：510182198310030819四川成都610000
摘要：近年来，房地产行业的发展一直处于上升阶段。为了始终保持发展的活力，大幅度提高工作效率，努力追求利益的最大化，就必须对房地产行业的成本控制管理进行合理化的改进，本文就如何控制房地产企业项目的开发成本做了些许探讨，希望能够帮助房地产企业取得更好的经济效益。
关键词：房产商；成本控制；影响因素；成本管控
1.房产商开发行业的现状
随着经济的快速发展，市场竞争也越来越激烈。房地产行业自然也处在腥风血雨当中，面临着和自然界同样的挑战，物竞天择，适者生存。在这些无形的厮杀当中，一些房地产开发企业运行管理不佳，市场竞争能力不强，随时面临着被淘汰的危险。要想扭转这些企业的命运，就必须在企业内部进行创新改革，转变传统的发展理念，顺应时代发展的要求，坚持可持续发展道路。就近几年经验来看，房地产开发行业现主要呈现以下几个特点，一是建设周期长，二是资金投入量大，再加之其发展背景受到行业市场、政府政策等多方面的因素影响，房地产开发行业已成为各行业公认的高风险行业。因此，要想获得长远发展，企业应将发展的重点转向对企业成本的管理，实现企业经营方式由粗放型向集约型的转化，通过控制企业成本支出来实现开发利润的最大化。
2.房地产成本控制的影响因素
2.1投资决策阶段成本控制的影响因素
2.1.1项目所处位置的选择
开发项目所处位置的选择对开发项目的成本的影响非常大。首先，由于不同位置的土地成本、前期建设费用等方面存在差异所以地址的选择影响着开发项目的建设成本。其次，不同地址的建设条件、自然地理条件等也存在较大差异，这必然影响着项目工期，从而影响成本。
2.1.2项目的建设规模
合理确定项目的建设规模对成本控制也有很大的影响，如果开发规模超过了市场需求，会导致产品的堆积或降价促销，经济效益较低；如果开发规模小于市场需求，则会使得资源得不到有效的配置从而造成单位生产成本较高，经济效益较低。所以必须以市场需求量为导向，通过对不同规模的项目进行成本分析，充分考虑来去顶确定项目规模。
2.2设计阶段成本控制的影响因素
目前在我国对设计阶段的管理成本控制思想薄弱、设计任务书不规范、房地产企业的想法和要求没有准确传达给设计单位，由于设计产品是创造性的产品，所以对设计产品的质量的评价也没有统一的标准，致使一些设计产品难以评价。对设计费用的计算及支付方式也不合理，设计产品的取费过于简单，也没用激励机制，导致设计单位后期服务往往跟不上。房地产企业对设计阶段的成本控制积极性不高，同设计单位之间沟通也较少，没有建立和健全的规章制度，导致设计造价超标，设计人员的责、权、利不明晰。有些房地产企业以为降低设计费用就是在降低设计阶段的成本，所以压低设计单位的设计费用，导致后期极具增加，进一步影响到建设项目成本控制、进度控制和质量控制。
2.3招投标阶段成本控制的影响因素
2.3.1房产商公司的内部因素
如果在工程招投标阶段过分看中价格因素，会造成了在评标过程评标就是评定价格的高低，这样就不是在评标而是在评价格，忽略了许多除了价格以外的因素，如建设工程质量、施工组织设计、合同管理的企业信誉、工期等诸多重要因素。
2.3.2投标人的影响
施工单位在投标文件中写明的项目部管理人员往往是虚设的，从投标文件来看，投标单位的项目管理人员的力量配备非常好，但在中标后多数管理人员又不能上岗，所以这样的结果往往造成项目在实施过程中管理混乱，不能达到投标投保文件中的建设要求.有的施工单位为了中标往往以招标文件中的评分方法为标准来确定工程的质量和工期，在实际实施中并没有切实可行的施工方案和施工组织设计，众所周知：没有结合现场来编制施工组织设计和施工方案，难以体现工程的特点，造成中标后与实际情况的严重脱节影响质量和工期。
2.3项目实施建设的影响
项目实施建设阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目包括建筑安装工程和设备材料采购两大部分。房地产项目一般采用合同价款的方式较多,合同价款是根据国家的统一定额为依据的。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价,最终工程费用按照实际完成的质量进行结算。所以,项目实施建设阶段的成本控制对项目竣工之后的工程决算有很重要的影响
2.4竣工阶段的影响
竣工验收是竣工结算的基础，只有完成了工程的验收，竣工结算才是一个完整的结算，建设单位才会拨付工程款。但很多施工项目经常是工程完工，竣工资料完不成，以致使许多工程若干年都没有结算，制约了施工企业的发展。
2.5营销阶段的影响
由于房地产市场竞争日趋激烈，当前房地产项目营销阶段的投入也在增长。如何有效的提升营销效果而降低营销成本成为当前的一个重要问题。其中营销阶段成本控制的影响因素主要有广告推广费用、活动推广费用、销售现场费用及样板房装修支出、销售人员薪金等。
3.房地产开发企业成本管控策略
3.1决策阶段的成本管控策略
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。房地产开发企业要想对开发项目进行经济效益分析并做出正确决策，必须做好以下四个环节：（1）市场预测；（2）选择定价目标；（3）土地价格及获取方式；（4）可行性研究。
3.2设计阶段的成本管控策略
设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，设计阶段可以锁定90%以上的可控成本。科学合理的设计，可以降低10%的工程造价。本阶段的成本控制策略：（1）实行设计方案招投标，优化设计；（2）实行限额设计，有效控制造价；（3）加强对设计图纸的会审与审查（4）深入运用价值工程原理（5）采用合同措施，有效控制造价。
3.3发包阶段的成本管控策略
控制建设项目发包阶段工程造价的有效手段是积极推行建设工程招投标制。发包阶段做好成本控制有以下渠道：（1）通过招标方式选择好施工队伍；（2）加强合同管理，完善合同条款；（3）对大宗材料和大型设备实行单独招标采购。
3.4采购阶段的成本管控策略
最低的价格和最具竞争力的供应商是项目采购操作中降低成本的关键。制定采购预算，选择并管理供应商，分析采购成本，控制供应成本，开展责任成本管理。降低采购成本的具体措施：（1）实行归口管理；（2）科学的采购分工；（3）集中批量采购；（4）加强材料渠道管理；（5）合理制定采购方案；（6）建立采购价格考核激励和信息管理网络。
3.5建设阶段的成本管控策略
（1）工程造价管理，通过工程付款控制，工程变更费用控制，预防索赔，使实际费用不超过计划投资；（2）施工现场成本控制，项目组层层分解责任，层层分解责任成本，签订责任书；（3）工程变更成本控制，较多的工程变更会导致投资失控，引起停工、返工，必须对工程变更严加控制。
4.结束语
目前的房地产企业在成本控制与开发过程之中，还有很大的支出节约空间，可以通过掌握成本控制的关键环节，来推动产业化进程，形成完善的成本控制体系。同时，房地产开发企有必要将成本控制工作划分为几个阶段，分阶段将成本控制目标进行分解，从而将成本控制工作落实到位，提升房地产开发企业的经济效益与社会效益。
参考文献:
[1]简涵.房地产开发企业成本控制分析［J］.经贸实践,2017(19).
[2]付才炳.房地产开发企业成本控制遇到难题及解决措施［J］.江西建材,2017(9).