浙江杭州310000
摘要：近年来，随着经济的快速发展，我国商用建筑行业获得了巨大发展，各种建设项目不断增多。另外，由于建筑项目的投资资金较多，情况较为复杂，在项目运行和维护阶段必须要进行各项成本管理，做好运营项目资金使用状况预估，设定大概的目标利润和管理成本额度，使得商业建筑项目在运行和维护阶段将资金控制在合理的规定范围内，从而保证商业投资资金可以被合理的使用，保证商业建筑项目不仅可以正常运行，同时还能取得合理的目标利润。
关键词：商用建筑项目；运营维护；成本管理
商用建筑是指供人们从事各类商业和经营活动以盈利为目的的建筑物，主要的存在形式有商场、购物中心、酒店、商务办公楼等。投资者在进行商用建筑投资之前，会做大量的考察和数据分析来评估其盈利能力，但在成本管理方面投资者关注的焦点总是集中在建造成本，很容易忽略运营和维护的成本，且一些不可控因素也会影响运营维护阶段成本管理，造成了在运营维护阶段成本管理欠缺，为此，本文就这一问题进行了探讨。
一、对商用建筑项目运行维护阶段进行成本管理的重要性
项目的成本管理是全面管理的重要环节，企业必须在组织和控制措施上给予高度的重视，以提高企业的经济效益。所谓商用建筑项目运营维护阶段的成本管理，是指在工程项目运行和维护过程中，有效地对工程项目成本进行组织、实施、控制、分析和考核等管理活动，是以实现完善经营管理，健全成本管理制度，降低成本，创造良好经济效益为目的的过程。同时，对商用建筑项目运行维护阶段进行成本管理，有利于企业适应内外部的环境，优化组合生产要素、合理配置企业资源，拨正企业生产的均衡性。另外，对于商用建筑项目来说，进入运营维护阶段才是使用和盈利的开始，持续时间和耗费成本远远超过设计、施工阶段之和。因此，运营维护阶段成本管理至关重要，包含运营维护阶段的全生命周期成本管理将成为今后我国建筑业成本管理发展的方向。为此，企业必须加强对商用建筑项目运行维护阶段的成本管理。
二、商用建筑项目运营维护阶段成本管理中存在的障碍因素
2.1缺乏完善的成本管理和控制体系，造成资金的浪费
目前我国多数商用建筑企业管理体系不够完善，没有明确各部门的职责。另外，由于企业自身商用建筑的管理体系不够健全，所以没有完善的成本管理体制。在商用建筑项目运行维护阶段时，没有将成本控制的责任落实到各部门，没有将成本控制纳入企业管理系统，成本控制目标没有和员工利益挂钩，成本管理制度没有落到实处。商用建筑管理企业中没有设置权利明确、职责完善的成本管理部门，直接由财务部门负责成本控制职能。然而，成本管理和控制不只是财务部的责任，需要专业的管理人员以及商用管理企业的全员参与，贯穿在企业经营和项目运行维护管理的全过程中。
2.2成本控制意识较低，部门间配合度低
一方面，商用建筑项目企业不重视前期运行成本的预测，后期维护阶段成本控制变得盲目，且无科学合理的控制目标。另一方面，在不同部门之间，维护运行往往有不同的人负责，有的人对运营维护成本管理认识不足、管理思路不清晰、没有系统的成本管理方案等障碍，使得相互之间缺乏配合，造成成本的浪费。实现项目经济效益的最大化，不是各个岗位的简单相加，需要各部门各岗位之间相互配合，形成有机的集合体。此外，项目投资者对项目运营维护阶段成本控制不够积极主动，国家投资建的项目，对运行维护成本更是任其发展。成本控制意识不强一直是困扰我国商用建筑项目的难题。
2.3成本控制存在不科学性
商用建筑项目运营维护阶段成本管理中，除去企业成本控制意识薄弱和体系不健全外，还存在有不科学的问题。比如，有些企业，仅仅对对施工过程中进行成本控制，却没有对维护运行阶段的成本进行控制，仅仅关注现下的既得利益，而没有为长远利益进行考虑，最终导致运营成本的增加。这样的成本控制是缺乏长期性和策略性的。再者说，有些企业，在成本控制时，一味的进行成本的减少投入，追求经济效益的最大化，使得商用建筑在运行维护阶段的质量出现较大的问题，最终造成了更大经济利益的损失。诸多的不科学现象，都是成本控制的缺陷，都亟待解决。
三、提高商用建筑项目运营维护阶段成本管理水平的解决措施
3.1完善成本管理体系，落实改善成本管理措施
成本管理和控制包括成本管理和控制体系建设、成本控制制度、会计核算和监督等方面的内容，同时要坚持事前预算、事中监督、事后总结的原则。商用建筑企业在成本管理控制时，各部门要协同合作，加强横向联系，发挥成本管理和控制部门职能，同时技术部门、计划部门和物资材料部门要给予配合支持，另外各级领导要发挥表率带头作用，从而落实成本管理控制体系成本管控职能，提高其成本管理和控制的质量以及效率。例如在运营维护阶段，有的管理人员缺乏成本管理经验，缺乏系统的、体系的成本管理思路，这就需要成本管理体系的支撑，以帮助工作人员落实运营维护阶段的成本控制工作。
3.2对运营维护阶段的信息进行整合，以提高部门的配合度
BIM竣工模型不但可以整合建筑设计模型、竣工交付模型，还可以将施工过程记录、材料使用情况、设备的调试记录及状态、运营维护相关的文档和资料等信息整合进去，从而把建筑的空间信息、设备信息和其他信息有机地联系起来，以便合理地制订运营、管理、维护等计划，尽可能降低在运营维护阶段因信息不畅所带来的成本增加。这些信息的整合有利于各个部门之间的协调，进而提高部门的配合程度，从而做到运营维护阶成本的有效控制。
3.3建立专专门的运行维护成本管理部门，做到科学控制成本
成本管理和控制是财务管理的内容，但是企业运营维护阶段的成本管理和控制情况复杂，单靠财务部门无法做好运营维护成本管理和控制工作。所以，商用建筑管理企业要成立专门的成本管理部门，严格制定成本控制制度和程序，并执行。另外，商用建筑运营成本管理控制部门的人员最好是有丰富经验的成本管理人员以及系统掌握成本管理理论者，可以在实际成本管理控制工作中充分发挥专业的指导作用。此外，还要确保运营维护阶段的成本管理和控制部门人员的独立性，增强成本控制的科学性。
四、结束语
总而言之，随着经济的快速发展和市场信息的不断变化，在商用建筑工程运行和维护过程中，要认真的分析建设周期中的市场数据，学会运用科学的计价评估方法，对项目做好相应的管理，才能最大程度上把握市场经济的脉搏，减少运行时期的资金流失，最大程度的提高资金的利用效率，做好项目运营期的的成本管理和控制，促进商用建筑工程运行和维护成本控制的长远发展。
参考文献：
[1]李强年,白佳敏.商用建筑项目运营维护阶段成本管理障碍因素分析[J].项目管理技术2016,14(12)
[2]阮锦红.建筑工程项目成本管理与控制研究[J].中国外资2012,(19):