东莞市自然资源局大朗分局523770
摘要：本文针对城市化进程中土地开发利用等诸多问题，以农地发展权理论为支撑，分析了农地发展权的涵义、评估分析、原则与前提以及方法等问题，对农地发展权价格评估进行了简述。
关键词：农地发展权；价格评估；分析
引言
农地发展权价格是指农地发展权的收益或农地发展权在经济上的表现形式，所以，探索农地发展权的价格必须结合农地发展权的涵义。农地发展权价格的基本涵义是指在农用地转变为建设用地的过程中，在准确评估农用地的前提下，由于土地用途变更而引起的价格差异减去土地开发成本后的价格。
一、农地发展权价格评估分析
随着城市化的加剧和经济的迅猛发展，对建设用地的需求日益增强，这就促使对农地转用的迫切需求更加迫切，农地要发展权价格也随之成了人们密切关注的对象。在国外，农地发展权的价格是通过比较保守发展权农地的市场价值与保持原始状态，不改变其用途农地的农业价值，得到它们的差价即为农地发展权的价格。
农地变更为建设用地后价值增值的货币表现。考虑到土地开发者在获得农地发展权后，还须对农地进行开发投资，且损失一定的投资利润，所以在确定农地发展权价格之前应扣除这部分费用。
最终我们可以把农地发展权价格的基本涵义定义为：在农地转为建设用地的过程中，用农地转为建设用地后的增值收益扣除土地的开发成本及利润，最后减去农地资源价值部分得出的价格即为农地发展权价格。该定义模型可为农地发展权价格的评估奠定较好的理论基础。
二、农地发展权价格评估原则与前提
1.估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）贡献原则
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
（4）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（5）最佳使用原则
由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。因此，地价是以该土地的效用做最有效发挥为前提的。按照最有效利用方式进行评估，得到一个合法、合理的土地价格。
（6）预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
2.估价假设
为方便研究，根据影响土地价格的因素和定价的原则，对农地及现状特做出一定的合理假设：
（1）农地是均质的
假设农地是均质的，在影响土地价格的因素中，地理、地势和地质都是影响农地价格的重要因素，不同地力、地势和地质条件的农地，其农用价值也会不同，因此先假设农地是均质的。
（2）土地收益的界定
由于土地收益是决定土地价值的关键，所以对土地收益应有严格的界定，才能正确确定农地发展权的价格。在定价中土地收益应该是正常情况下，土地处于最佳利用状态的纯收益。
（3）农地是可发展的
农地可以发展即有开发和转用的可能，才可能有农地发展权。农地发展会带来收益的变化，收益发生变化才是产生农地发展权的根本。对农地发展权定价，这是最基本的假设。
（4）农地发展权价格是在最佳用途条件下的
农地发展权是在规划最佳用途的条件下产生的，最佳规划用途决定了土地的利用方式，决定了用途是唯一的，也决定了土地价格形成。在农地发展权产生前后，最佳用途的确立是农地发展权定价的前提条件。
（5）农地农用价值
农地发展权价格是由农地转变为非农用地的收益变化产生的，在定价中农地的收益假设为农地的经济收益，不涉及农地的非使用价值收益。
三、农地发展权价格评估方法
1.评估方法概述
农地发展权价格评估方法多种多样，从不同的角度可以有不同的方法，例如：从收益变化进行收益还原可以对农地发展权进行评估；还可以根据征地补偿的费用构成计算农地发展权的价格；美国兰岛州大学的教授结合他人的研究也给出了一个评估农地发展权价格的公式，是基于影响宗地发展权价格的各种因素，通过多年研究得出，具有一定的科学性；借鉴国外可转移发展权购买中发展权价值模型，在其基础上，提出符合我国现有市场环境农地发展权的价格评估方法。
2.评估方法
（1）差值法
建设用地与农用地的价格差异（除去土地开发成本）是农地发展权价格的表现形式。所谓差值法就是农地利用方式改变后的土地价格与现状利用方式下的价格之差。差值法的基本原理就是借鉴国外可转移发展权购买中土地发展权价格模型。其原理就是通过比较保留发展权农地的市场价值与发展权受限或已无发展权的农地的农业价值，得到它们的差价即为农地发展权的价格。
（2）补偿法
农地发展权产生于国家征地行为中，征地是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。按照有关法律规定，要向被征地的所有者和使用者支付补偿费，造成劳力剩余的必须予以安置。占用农地者要向国家交纳一定的费用，包括：征地补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、征地管理费等等税费。
结束语
随着城市化的加剧和经济的迅猛发展，对建设用地的需求日益增强，农地发展权的价格是土地用途变更前后的土地价格之差，因此，变更之前的土地价格—农用地价格直接影响着农地发展权的高低。促使对农地转用的迫切需求更加迫切，农用地要发展权价格也随之成了人们密切关注的对象。
参考文献：
[1]城市扩张与农地发展权价格的关系研究[J].施祖送，梅昀，陈红平.乡镇经济.2007（07）
[2]国内土地发展权研究综述[J].王永莉.中国土地科学.2007（03）
[3]土地发展权缺失带给农民经济损失的度量及补偿途径分析[J].鞠海龙，贺雪梅，张心盼.当代经济.2007（04）