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烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心山东省烟台市264000
摘要：由于自然以及人为等因素的影响，建筑工程在施工时或投入使用后，可能会出现不同程度的问题，需要进行维修，具体维修和维修管理会对最终建筑使用质量产生直接影响。因此为保证用户使用舒适度与满意度，国内物业公司都加大了对住宅楼建筑维修工作的研究力度，而本文也将以建筑维修管理特点介绍为切入点，对工程维修及其维修管理要点展开分析，期望能够为现代物业发展提供一定助益。
关键词：建筑工程；维修；管理要点
引言
在社会注意市场经济体制不断进行完善的今天，物业行业竞争也变得更加激烈，各企业为了保证自身在行业中的领军地位，确保自身发展规模的不断拓展，都加大了对自身形象与服务的强化力度，而住宅楼建筑维修，作为物业管理重点内容，自然也成为了物业企业关注的主要对象。为制定出高质量的工程维修和维修管理模式，物业企业首先应对住宅楼维修管理特点进行明确，以为后续维修工作开展奠定良好基础。
1房屋建筑工程中容易出问题的部位
1.1屋面容易产生渗水漏水的现象
房屋在使用过程中，应温度、天气、地理环境的问题会产生钢筋结构的微变形或是应施工过程中质量不达标导致的钢筋结构变形、浇筑不均匀等问题。会导致屋面出现部门节点，导致房屋出现漏水现象。
1.2外墙面容易产生漏水现象
在房屋结构中外墙部分存在许多需要与外墙相接触的地方，施工队伍在接缝处一般会使用较多的密封材料达成密封的效果，因密封材料特性和施工方法决定。此类区域容易产生裂缝，导致防水性能失效。让外墙墙面部分成了渗透现象的高发区域。
1.3卫生间容易产生漏水现象
卫生间在整个房屋结构中，属于各类管线密集度较高的区域之一。高度秘籍的管线铺设增加了漏水现象出现的几率。同时因卫生间一般需安装摆设马桶、浴缸等重量较大的陶瓷侧卫用具。因重力渗透压问题也会导致在浴缸等底部出现渗漏问题。对此类渗漏现象施工队伍应考虑对重点部位的二次浇筑。从而降低渗水现象的发生几率。
2房屋建筑的维修
2.1制定维修计划
房屋建筑的维修，首先，要制定详细周密的维修计划。进行维修之前，要先对房屋建筑进行实地观测与检查，确定待维修房屋各部分的损毁、老化程度。并且，只有在确认该房屋建筑是安全可靠的，只是有部分区域需要维修的情况下，才能继续进行下一步的维修工作，如果发现该房屋建筑存在着重大的问题和安全隐患，要坚决要求对该房屋建筑进行报废处理，以免造成安全事故。在确定了房屋需要维修的部件及损毁、老化程度之后，就开始制定房屋维修计划，设计施工图纸，在根据设计进行下一步的维修。
2.2维修要点
房屋建筑维修属于二次施工工程，在维修过程中需要根据房屋建筑原有的结构进行施工维修，对一些部位，还需要进行拆除重建，所以施工进程会相对较慢，并且由于房屋建筑维修的建筑大多数有住户正在居住，所以建筑维修也会对在住的住户造成一定的影响。所以，在施工过程中，都要注意这些问题。此外，对于施工过程中材料的采购、保管、使用等方面，都要进行良好的控制，对于施工材料的采购，要确保材料的质量的可靠性，对于施工人员，要确保其资质，以保障施工效率。在施工过程中，尤其要注意施工安全。因为房屋建筑维修有时候需要进行高空作业，或者是在一些有危险的地方进行施工，因此需要保障施工人员的人身安全，做好保障措施。另外，由于进行施工饿时候，可能会有材料从高空掉落，误伤经过的路人，因此，进行施工时一定要对施工区域进行隔离，或者搭建其他防护措施，以避免误伤群众。
3房屋维修管理要点
3.1遵循服务至上原则
实施建筑维修管理的目的，就是为了提高建筑维修质量，以为业主提供更加优质的物业服务，所以在进行维修管理时，要严格贯彻服务至上原则。一方面要认真对待维修工作，要真正急人所急，要及时、高效的对问题进行妥善处理；另一方面要提高维修工作人性化，应注重服务态度与沟通交流语气，要让业主感受到物业人性化的服务，避免“冰冷式”服务模式，以便与业主建立起良好地关系，以为后续工作开展奠定良好地基础。
3.2实施“四向”管理模式
所谓“四向”管理模式，就是指要按照实用、安全以及经济与合理四个方面，对房屋维修进行管理：①安全方面。要通过合理的维修手段，对房屋主体牢固性进行保证，确保用户人身安全，而这也是进行维修工作的主要原则；②经济方面。要对维修成本进行有效控制，要对维修定额管理以及资产管理进行切实强化，要保证每一笔金钱的使用价值，确保每笔开支的合理性，保证财力、人力以及物力的科学使用，保证维修性价比；③合理方面。要保证维修管理方案制定合理性，要严格根据有关标准与政策规定，对维修范围进行有效管控；④实用方面。要按照实际情况，按照“因房制宜”原则，以便根据使用人与业主要求，对房屋进行针对性维修。
3.3优化有偿服务原则
与其他行业相比，国内物业公司所获取的利润极低，所以为保证物业服务质量，确保公司各项工作的正常运转，物业需要适当向业主收取费用。但为防止业主出现负面情绪，所以物业企业对于维修收费一直极为矛盾。企业所以妥善解决这一问题，要对各项维修工作收费标准进行科学制定，并要进行明码标价，要真正做到公开、公正，要防止个别人员出现乱收费的状况，以为企业形象进行有效维护。同时在获取相应利润之后，公司要将所获资金合理运用到人员待遇与素质问题解决工作之中，以实现理想化公司运营模式。
3.4其他方面
一方面要按照建筑结构、类型以及等级标准，制定出与之相符的维修方案与标准；另一方面要做好新建房屋的维修养护工作，要对其使用功能与房屋现状进行保持。同时在对旧建筑进行维修过程中，应按照房屋环境、建造年代以及使用材料等，实施综合化考量，以保证维修改造方案的适用性。
3.5加强对维修与养护工作的监督管理
在建筑维修维修与养护工作过程中，合理有效的监督和管理尤为重要，通过监督和管理可以提高维修与养护工作的效率和质量，进而更好地促进建筑工程施工顺利开展。对此就需要企业加强对维修与养护工作的监督管理，比如可以根据建筑工程实际情况制定完善的监督管理制度，明确每一个工作部门、工作人员的职责，通过实施责任制，促进维修与养护工作相关责任能够精确到个人。另外，还要对建筑维修与养护工作进行全面全过程的监督，从机械设备报批开始，一直到维修养护工作完成，这全过程都需要有专门的工作人员进行监督，监督维修养护工作是否落实到位。在完成维修养护工作后，还需要对建筑进行查看，合格之后才能允许建筑投入使用。这样一来，就可以有效地保证建筑维修与养护质量，防止维修养护工作中出现偷工减料、态度不端正等情况发生。无论是维修养护人员，还是管理人员，都需要有相应的监管制度。比如针对维修养护人员，还需要加强对其专业水平、综合素质上的监督。对于一些专业方面知识储备不足、技术水平较弱的维修养护人员，应该加强专业培训，只有具有较高专业水平和一定工作经验的维修养护人员才可以进入到相关工作岗位中开展工作。
结束语
物业作为新兴产业，其在强化城市管理水平以及优化居民生活质量等，都做出了极为卓越的贡献，不可忽视。因此为保证物业领域的不断发展，国内各物业企业都应加大对自身各项管理工作的研究力度，要按照房屋建筑工程维修特点，对其维修方式以及维修工作管理要点进行明确，要按照业主实际需求与企业工作开展情况，对维修方案以及配套的管理方案进行制定，进而切实提升物业企业维修水平，以为物业管理发展提供有效动力。
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