山东省莱州市不动产登记中心山东莱州261400
摘要：在社会发展新常态影响下，不动产登记档案管理工作不仅内容复杂，同时其整合、开展效果直接关系到不动产信息登记、查询。可以说，完善不动产档案管理工作开展思路，将为不动产统一登记制度改革推行发挥重要作用。
关键词：不动产登记档案；问题；对策
引言
国务院公布了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了详细规定，为不动产档案管理迎来改革创新的重要机遇。不动产登记档案是不动产统一登记工作不可或缺的重要部分，直接关系到登记工作能否顺利开展、登记信息能否方便查询、登记结果的社会公信力等问题。
1不动产登记档案的概念
根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，发生效力。换言之，不动产权属必须以依法登记为有效前提。不动产登记机构将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿或信息管理系统，形成不动产登记档案，遂成为管理不动产的主要方法和核心业务。不动产登记档案是指不动产登记部门在不动产权属调查、登记、转移、变更、注销、更正、异议、预告、查封等工作中具有保存价值的历史记录，主要记载形式为不动产登记簿，包含以各类相关纸质文字、图表描述、网络登记表为主的原始凭证材料。其内容形式包括文字、数据、图表、声像等；载体形式包括纸张、胶片、磁带、磁盘、光盘等；记录形式包括书写、印刷、感光记录、磁记录、光学电子记录等。
2不动产登记档案的内容特点
不动产登记档案所记录反映的实质内容主要体现在两个方面：一是有关事实的客观描述，包括具体不动产的地理位置、质量优劣、面积规格等自然状况；二是有关权属的真实记录，包括特定不动产的所有权、限制物权以及权属变动等权利状况。
2.1区域性与唯一性
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括土地、房屋、草原、林地、海域等。不动产登记档案客观真实地记载了特定不动产物权的自然状况与权利归属状况，是不动产物权公示的主要证明文件。不动产位置的变化可能对它的价值产生很大的改变，为了体现不动产物权权属的唯一性原则，在一个特定区域内的不动产登记档案也必须具有唯一性的特点，只能由不动产登记机关统一形成、积累、保管和开展利用，具有区域的唯一性。
2.2法定性与凭证性
不动产登记档案是由《条例》授权的不动产登记机构依法通过特别程序制作的有关不动产权属的档案文献。《物权法》明确不动产登记成立原则，各类不动产登记工作一般由县级以上行政主管部门统一负责指导、监督、管理。具体工作属行政管理事项，其登记结果记载于登记簿，原始凭证作为登记档案保存，所形成的不动产登记档案由通过法律的手段强制赋予其法律推定力和社会公信力。同时，不动产登记档案保存了不动产登记管理过程中形成的具有保存价值的原始凭证，反映了不动产在转移、抵押、变更过程中的权属来源和审核依据，具有重要的查考、凭证作用。
3不动产统一登记档案管理面临的问题
不动产统一登记是将原来分散于住建（如房屋登记档案）、国土（土地登记档案）、林业（林业登记档案）等多个部门保管的不动产档案整合到一个专门登记机构。这给新成立的不动产登记机构档案管理工作带来诸多问题。首先，不动产登记档案信息整合难。根据《条例》规定，不动产登记包括了国土、房产、林业、农业、海洋等多个领域。由于涉及到的领域多，档案种类复杂，增加了业务衔接难度。以住建（房管）部门档案为例，不动产登记既要房屋交易部门做好房屋交易档案资料的登记，也需要将国土部门颁发的土地产权档案一一对应登记，同时，将分属不同部门、数量庞大，且标准和内容不同的档案进行整合。其次，不动产登记档案机构合并难。不动产档案分散登记时，不同的领域都有自己的一套管理模式，也配备了适量的档案管理人员和档案信息管理系统，保证了档案工作的井然有序。当将不动产登记职责归属于某个部门进行整合管理时，上级并未明确规定档案的移交方式，只是要求地方根据实际情况开展此项工作。最后，不动产登记档案人才匮乏。不动产登记档案具有形成区域的唯一性、制作主体的法定性、记录内容的规范性、查询利用的公开性以及作用时效的持久性等特点。这就要求从事不动产档案管理人员要具有较高的综合素质，既要具有档案专业素养，也要掌握涉及不动产方面的专业知识。不动产档案的后期利用频繁，选择运用不动产登记形式来保护自己权益的人越来越多，现有的档案管理人才难以满足现实需要。
4加强新常态下不动产登记档案管理对策
4.1加强不动产登记档案登记、交接工作
目前，不动产登记分属国土、住建、农业等多个部门，但《条例》并未就不动产登记档案作出详细规定。因此，应抓紧研究制定《不动产登记档案管理办法》，以不动产登记簿册载体为突破口，逐一记录不动产权利人姓名或名称，物权的类别、内容、范围，以及物权变更的详细内容（如物权的设立、变更、转让、终止），登记日期、登记机关以及登记编号等。要严格按照统一格式做好登记。各地要成立专门的不动产登记部门，会同住建、国土、林业等部门做好档案资料的整理、移交和保存，涉及不动产登记档案的各种图表、登记卡等纸质资料，要完整移交，并安排专业人员负责管理。
4.2做好不动产登记档案机构、信息整合
新常态下不动产登记具有集约化管理特点，这就要求对现有的档案管理模式进行改革，整合机构、人员和信息。首先，对分属于不同部门的不动产档案登记机构进行整合，尝试建立专门的不动产登记档案馆形式，将房屋、国土、海域等档案业务统一在专门部门进行登记，按照年份、资料的相关度或者区域的相关性，变更不动产登记档案的管理。其次，对不动产登记信息成果进行必要的整合。由于不动产有着属地性和不动性特点，其信息涉及到界限、面积、用途等地理信息，具有一定的空间化特征。随着房屋、土地登记的精细化，要将原有的不动产信息进行必要的整合。本着界址明确、权属清晰的原则，为“房落地”、“林落地”构造精准的不动产单元，充实空间信息，逐渐完善不动产登记档案内容。
4.3加大不动产登记档案人才培养、引进
不动产登记档案是将之前分散于不同机构的不动产档案进行整合和管理，无论数量还是难度，对从事档案管理人员来说，都是巨大的挑战。因此，一方面，要加大对现有从事档案管理人员的培训力度，尤其是要加强对不动产和档案最新专业知识的培训，并给予必要的时间和物质保障。另一方面，要加大复合型人才的引进，注重引进熟悉档案、计算机信息，以及不动产等人才的招聘力度。
5结束语
一直以来，由于不动产登记职责较为分散，国土、住建等多个部门都有不动产管理权限，这就使得不动产档案管理工作开展难度大，且出现管理机制不同、管理标准不一等各种现象，随着不动产统一登记制度改革进一步推进，优化不动产登记档案管理工作思路就极为重要。在新常态下，不动产登记制度从以往的分散登记逐步转化为统一登记的管理思路，其涉及到多个部门、多元内容，更是涉及多个层面的革新和优化，而不动产登记档案恰是整个不动产登记制度最好地记录和反映。
参考文献
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